申请复议人(被执行人)孙某某,男,X年X月X日出生,汉族,住（略）。

委托代理人赵力中，河南河阳律师事务所律师。

申请执行人河南轮胎集团有限责任公司(以下简称轮胎集团公司)。住所地:焦作市X路X号。

法定代表人郑某某，董事长。

委托代理人张栋，金研律师集团事务所律师。

委托代理人郭卫群，金研律师集团事务所律师。

被执行人焦作市新苑房地产开发有限责任公司(以下简称新苑公司)。住所地:焦作市X路X号。

法定代表人丁某某，执行董事。

委托代理人王某某，该公司职员。

申请复议人孙某某不服焦作市中级人民法院（2008）焦技字第X号和（2008）焦技异字第9-X号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

本案执行法院焦作市中级人民法院认为，在本案执行中,严格依照公开、公平、公正的原则,充分尊重当事人的意思表示,选定评估、拍卖机构。根据当事人的申请和中介机构的评估报告，依法进行拍卖，符合有关法律规定。前两次拍卖流拍后,为保证双方当事人利益最大化,尊重双方当事人的合意，延期进行第三次拍卖，符合民事法律基本原则,没有违法之处。第三次拍卖之前，原评估结论因逾期而失效，人民法院随机选定中介机构重新进行评估，并根据该机构出具的评估报告依法确定保留价继续进行拍卖,并无不当。孙某某的异议理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零二条和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第五条的规定,裁定驳回孙某某的执行异议。

申请复议人孙某某向本院请求撤销焦作市中级人民法院（2008）焦技字第X号执行裁定和（2008）焦技异字第9-X号执行裁定。主要理由是：1、河南瑞华资产评估有限公司（以下简称瑞华公司）2009年8月28日对复议申请人所有的位于焦作市贸易大厦6-X层的房产评估价格过低，评估时遗漏了该酒店的大量财产，如酒店的装修等，每平方米单价仅为1156.29元，严重背离了该房产的价值。2、执行法院的第三次拍卖行为违背了最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（以下简称《拍卖规定》）第二十八条的规定，在第二次流拍后，没有在60日内进行第三次拍卖违法。3、重新评估不符合法定条件。焦作市至信价格评估有限公司（以下简称至信公司）的评估报告是2008年7月8日出具的。依据建设部、中国人民银行、中国银行业监督委员会2006年颁布的《房地产估价指导意见》第二十六条的规定:估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计,不得超过一年。中国房地产估价师学会《关于估价报告有效期问题的答复》第2条“估价报告有效期从何时开始计算估价报告有效期从出具估价报告之日起计算。一些估价报告将估价报告有效期从估价时点之日起计算是错误的”。以此计算，至信公司评估报告的有效期应当到2009年7月8日。但焦作中院于2009年6月22日便委托瑞华公司进行再次评估，所以,焦作中院以至信公司的评估报告已失效为由委托瑞华公司进行再次评估违法。4、没有给予复议申请人选择评估机构和拍卖机构的机会程序违法。5、拍卖时没有通知承租人不仅程序违法，也侵害了承租人的合法权益。

本院查明，在执行轮胎集团公司申请执行孙某某、新苑公司一案中，执行法院依据已经生效的焦作市中级人民法院（2006）焦民初字第X号民事调解书，拍卖被执行人孙某某所有的位于焦作市X路贸易大厦6-X层的房产(房产证号分别为焦房权证解字第x、x、x、x、x)。2008年6月11日，孙某某、新苑公司和轮胎集团公司在执行法院主持下，共同选定至信公司对孙某某名下的贸易大厦6-X层房产进行评估。至信公司于2008年7月8日出具了焦至评字(2008年)第[89]号价格评估报告书。同年8月18日，执行法院组织各方当事人协商选择拍卖机构，因孙某某不同意进入拍卖程序而未果。8月21日，执行法院在该院监察室现场监督下依法随机选定焦作市政通拍卖有限责任公司(以下简称政通公司)对上述房产分别于9月22日和11月14日进行了两次拍卖，但均流拍。申请人轮胎集团公司不同意以拍卖保留价抵债。之后，执行法院通知双方当事人各自寻找买受人，延期进行第三次拍卖，双方当事人均表示同意，但执行法院未指定延期的具体期日，双方当事人亦未协商确定延期的具体期日。

2009年3月至6月，轮胎集团公司以至信公司评估的房价过高、评估存在重大缺陷等原因造成前两次流拍为由多次向执行法院申请对本案房产进行重新评估。2009年6月26日,执行法院以至信公司的评估报告超过一年有效期为由，根据轮胎集团公司的申请,通知双方当事人另行选择评估机构进行重新评估，孙某某原代理人李洪炎、丁某某拒收该通知。同年8月3日，执行法院依法随机选定瑞华公司对本案房产进行重新评估。2009年8月28日，瑞华公司出具豫瑞华资评字(2009)第[46]号资产评估报告书。同年9月14日，执行法院向孙某某送达该评估报告，孙某某原代理人李洪炎在送达回证上签署了“对此次评估过程与结果有异议，不予认可”的意见。

2009年9月28日,执行法院以瑞华公司的评估结论为参考确定拍卖保留价由政通公司进行拍卖。经两轮竞拍,以580万元成交。买受人当日与政通公司签定了拍卖成交确认书。2010年2月10日，执行法院下达（2008）焦技字第X号拍卖成交裁定。孙某某遂提出执行异议，执行法院予以驳回。

本院认为,依照最高人民法院《拍卖规定》第二十八条第一款的规定，“对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，人民法院可以依照本规定第十九条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，应当在六十日内进行第三次拍卖。”该款规定的六十日是为防止再行拍卖过分拖延，影响整个案件的执行，执行法院应当及时指定再行拍卖的期日，再行拍卖距前次拍卖程序终结的期间不得超过六十日。本案中，执行法院第二次拍卖的时间是2008年11月14日，第三次拍卖应在此后的六十日内举行，但该院没有依法在六十日内进行第三次拍卖，程序违法。

参照《房地产估价指导意见》第二十六条的规定，估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计,不得超过一年。本案至信公司出具房产评估报告的日期是2008年7月8日，2009年6月26日执行法院通知双方当事人进行重新评估时，至信公司的评估报告尚未超过有效期。虽然双方当事人同意延期拍卖，但延期拍卖应当是在评估报告有效期内的法定拍卖时间的顺延，没有证据证明双方当事人已经协商同意可以延期至超过评估报告有效期进行重新评估拍卖。因此，执行法院没有在评估报告有效期内指定第三次拍卖的期日，程序违法。

执行法院（2008）焦技字第X号和（2008）焦技异字第9-X号执行裁定均认为2009年9月28日的拍卖是第三次拍卖，但由于该拍卖行为不是在同一个评估报告的基础上连续进行的三次拍卖，而是在执行法院认为至信公司评估报告已过有效期，又由瑞华公司重新评估的基础上进行的拍卖，应当是重新评估拍卖，而不是《拍卖规定》第二十八条第一款所规定的第三次拍卖。进行重新评估拍卖，应按照《拍卖规定》第五条、第七条的规定重新选择评估机构和拍卖机构。执行法院虽重新选择了评估机构，但未依法重新选择拍卖机构，程序违法。

综上所述，孙某某复议所称“执行法院的第三次拍卖行为违背了《拍卖规定》第二十八条的规定，原评估报告未超过有效期、重新评估不符合法定条件，以及未依法重新选择拍卖机构”的复议理由成立，应依法认定执行法院的执行行为违法并依法予以纠正。至于孙某某复议所称的瑞华公司对本案房产评估价格过低以及拍卖时是否通知承租人不属于本案审查的范围，本院不予审查。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第八条的规定，经本院审判委员会研究决定，裁定如下：

一、撤销焦作市中级人民法院（2008）焦技异字第9-X号执行裁定；

二、撤销焦作市中级人民法院（2008）焦技字第X号执行裁定。

本裁定送达即发生法律效力。

审判长黄某琳

审判员施付阳

代理审判员王某

二Ｏ一Ｏ年八月二十六日

书记员焦丽君