原告郝某某，男，X年X月X日出生。

委托代理人徐素红，河南法铎律师事务所律师。

被告洛阳润峰广场商贸有限公司，住所地洛阳市涧西区X路X号。

法定代表人王某某，该公司总经理。

委托代理人许某某，女，该公司法律顾问。

被告洛阳润峰实业集团有限责任公司，住所地洛阳市涧西区友谊宾馆X楼。

法定代表人王某某，该公司总经理。

被告洛阳润峰房屋开发有限公司，住所地洛阳市涧西区X路X号。

法定代表人陈某某，该公司总经理。

委托代理人唐浩昱，该公司法律顾问。

原告郝某某诉被告洛阳润峰广场商贸有限公司（润峰广场商贸公司）租赁合同纠纷一案，原告于2010年3月29日向本院提起诉讼，本院于2010年4月1日依法向被告送达起诉状、应诉通知书、举证通知书及开庭传票；本案在审理过程中，原告申请追加洛阳润峰实业集团有限责任公司（以下简称润峰实业集团公司）、洛阳润峰房屋开发有限公司（以下简称润峰房屋开发公司）为本案被告，本院准许某，依法于2010年4月5日向二被告送达起诉书、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，依法组成合议庭，于2010年5月12日公开开庭进行审理。原告郝某某及其委托代理人徐素红、被告润峰广场商贸公司委托代理人许某某、被告润峰房屋开发公司委托代理人唐浩昱到庭参加诉讼，被告润峰实业集团公司经本院传票传唤无正当理由没有到庭参加诉讼，本庭依法进行缺席审理。本案现已审理终结。

原告郝某某诉称：原、被告双方2004年5月14日签订《房屋租赁合同》和《回购协议》，后又根据房屋的实测面积，于2005年10月20日签订补充协议。根据上述合同、协议，原告将位于润峰广场X栋X-X号、建筑面积16.848平方的商铺出租给被告使用，租赁期限自2004年8月18日至2009年8月17日，被告按季度支付季租金3452元。合同约定：被告逾期10天后仍未支付租金，须向原告支付日万分之五的违约金。然而，被告除了支付2007年8月18日至2008年4月17日租金外，至2009年8月18日前再未支付租金。被告在未与原告协商的情况下，擅自将2009年8月18日以后每季度租金改为390元，并且从2008年4月17日至今，仅于2009年11月支付原告一个月租金390元，原告多次催要，被告不予兑现。诉讼请求：1、判令被告支付2008年5月17日至2010年2月17日期间拖欠原告的商铺租金x元；2、向原告支付日万分之五的违约金；3、由被告承担诉讼费用。

被告润峰广场商贸公司辩称：1、被告在替原告收取租金的时候已经履行代扣代缴租赁税金等义务，应按扣除租赁税后租金支付，实际领取的是每个月997元，欠租16个月共计欠租金额x元；2、违约金也应当进行相应调整；3、在原租赁合同期满后，不应再按原合同约定的租金标准执行。应当按照双方约定的“收多少返多少”标准来支付。

被告润峰房屋开发公司辩称：润峰房屋开发公司不是租赁合同的当事人，不应就租金欠缴承担责任。

被告润峰实业集团公司未答辩。

根据原、被告双方的诉辩意见，归纳以下争议焦点：1、合同期内的租金标准，应按合同约定金额计算还是应当按扣税后金额计算2、、润峰实业集团公司、润峰房屋开发有限公司是否应该共同承担支付租金等责任3、合同期满后租金标准如何计算

为证明其诉讼主张，原告所举证据为：

1、《房屋租赁合同》一份；

2、润峰物资商贸有限公司、润峰广场商贸公司、润峰房屋开发公司、润峰实业集团公司的工商登记信息资料；

3、商铺销售的广告、宣传资料一组；

4、（2009）年涧民三初字第X号民事判决书一份。

5、有关实测房屋面积的补充协议一份。

被告润峰商贸公司所举证据为：2009月3月24日返租金领取单一份。

被告润峰房屋开发公司所举证据为：（2009）年涧民一初字第X号民事判决书一份。

根据上述有效证据，本院对案件事实确认如下：

2004年5月14日，原告郝某某与被告润峰房屋开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买该公司开发的位于洛阳市涧西区X路X号洛阳润峰商贸广场X栋X-X号的商铺，并对房屋面积、价款等进行了约定。同日，原告郝某某与被告润峰广场商贸公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：郝某某将自己购买的上述商铺出租给润峰广场商贸公司做营业用房，租赁期限自2004年8月18日至2009年8月17日，年租金为x元，其中2007年8月17日前的租金，润峰广场商贸公司已于2004年5月14日提前支付，2007年8月17日以后的租金，润峰广场商贸公司按季度支付，每季度租金为3452元。合同同时约定：逾期10天后仍未支付租金，支付日万分之五的违约金等。

因原告购买的商铺实测面积增加，原告郝某某与被告润峰房屋开发公司于2005年10月20日签订《补充协议》一份，约定：原购买的X栋X-X号的商铺，实测面积为17.75平方，•••本协议作为《商品房买卖合同》、《租赁协议》、《回购协议》的补充，并作为《租赁协议》、《回购协议》中重新计算金额的依据等。

双方当事人共同认可：约定的租赁合同期限内,原告实际领取的租金，为代扣代缴租赁税后的租金，每月领取租金997元；2008年5月18日至2009年8月17日期间的租金，没有向原告支付。租赁合同期限届满后，被告润峰广场商贸公司向原告郝某某支付一个月的租金390元。

本院认为，原告郝某某与被告润峰广场商贸公司之间的租赁合同关系合法、有效，被告应当按租赁合同、补充协议的约定，履行支付租金的义务，并应当支付逾期付款的违约金。合同履行过程中，被告实际履行了代扣代缴租赁税的义务，原告在接收租金时没有提出异议，合同约定的租赁期限内的租金，可按代扣代缴租赁税后的租金计算。双方约定的租赁合同期限届满后，双方没有签订新的租赁合同，原告亦未要求收回商铺或禁止洛阳润峰商贸公司对外租赁商铺，视为其对润峰广场商贸公司对外代租行为的认可；关于期限届满后的租金标准，双方没有形成书面约定，如果推定由润峰广场商贸公司按合同期限内租金标准承担义务，无合同约定和法律依据，且会导致对代租方的义务加重，显失公平，故此，本院确定由洛阳润峰商贸公司按双方实际履行的租金标准，向原告支付合同期外至2010年2月17日前的租金；合同期限届满后拖欠租金，不应当再按合同约定承担违约金，应当按照人民银行核准的银行逾期贷款利率标准，向原告支付欠款利息。被告润峰房屋开发公司、润峰实业集团公司在楼盘项目开发、销售的商业宣传、广告宣传中，多次做出“包租赁、包收益、包回购”的承诺，视为其对支付租赁收益义务的自认和承诺。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：

一、被告洛阳润峰广场商贸有限公司向原告郝某某支付2008年4月18日起至2009年8月17日期间的商铺租金x元，并按日万分之五的标准承担逾期付款违约金（从欠租之日起计算至本判决确定的付款之日止，按实际欠租期限分段计算）。

二、被告洛阳润峰广场商贸有限公司向原告郝某某支付2009年8月18日起至2010年2月17日期间拖欠的商铺租金1950元，并按人民银行核准的银行逾期贷款利率标准承担欠款利息（从欠租之日起计算至本判决确定的付款之日止，按实际欠租期限分段计算）。

三、被告洛阳润峰实业集团有限责任公司、洛阳润峰房屋开发有限公司对上述付款义务承担连带付款责任。

上述义务于判决生效后10日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费640元，由被告洛阳润峰商贸广场有限公司、洛阳润峰实业集团有限责任公司、洛阳润峰房屋开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。

审判长魏淑琴

人民陪审员吕相成

人民陪审员胡宝红

二0一0年八月九日

书记员师利锋