上诉人（原审被告）：内乡县万德隆商业有限公司。
法定代表人：杨某某，该公司董事长。
委托代理人：李玉常，河南南都律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：河南省内乡县电影发行放映公司。
法定代表人：张某某，该公司副经理。
委托代理人：田华林，河南菊城律师事务所律师。
上诉人内乡县万德隆商业有限公司(以下简称万德隆公司)与被上诉人河南省内乡县电影发行放映公司(以下简称电影公司)为租赁合同纠纷一案，内乡县人民法院于2010年1月20日作出（2008）内民商初字第X号民事判决书。万德隆公司不服判决，提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人万德隆公司的委托代理人李玉常，被上诉人电影公司的委托代理人张某某、田华林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2003年9月18日，原告方作为出租方(甲方)与作为承租方的被告(乙方)签订租赁合同一份，约定将原告所有的位于内乡县城区内电影院一层1800平方米、门前广场及橱窗1000平方米出租给被告使用，租期十五年，期限自2004年5月1日起至2019年4月30日止，年租金20万元，该合同明确约定原告(甲方)不得以任何理由提高房租金，被告(乙方)也不得以任何理由降低房租金。合同签订后，原告方在甲方栏内加盖了电影公司的公章，被告方法定代表人杨某某在乙方栏内签署了自己的名字。在合同履行过程中，原告发现合同中所约定的“甲方不得以任何理由提高房租金”的条款侵犯了该公司的合法权益后，即以该租赁合同存在重大误解和显失公平为由找被告协商，要求撤销该条款并提高租金标准无果，原告无奈，诉诸本院。本院在审理过程中，委托内乡县价格认证中心对内乡县城区同等商业地段，近似出租房的租赁情况进行市场调查后，于2008年11月17日得出南洋服饰超市出租房屋及空场地每平方米年租金平均单价为136．48元；1+1商贸房屋及空场每平方米年租金平均单价为98．99元；西关1+1商贸房及空场地每平方米年租金平均为112．24元；五交化家电通讯广场租给马铁虎使用的每平方米年租金平均为285．72元；而原告出租给被告的出租价每平方米年租金平均为71．43元，并由此得出原告方出租给被告的出租价明显低于内乡市场行情的结论。
原审认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。但合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或不能实现合同目的，当事人可以请求法院变更或解除合同。原、被告双方在租赁合同中所约定的不得以任何理由提高房租金的条款，在合同成立以后，随着社会主义市场经济的飞速发展，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续按上述条款的约定履行合同，对原告明显不公平，因此，原告要求撤销该条款并要求提高年租金，于法并无不当，本院依法应予支持。至于年租金的提高幅度，应当参照内乡县城区近似地段同行业的年租金的平均值为核算依据，即按照1+1商贸有限公司北关店和西关店和南洋服饰超市三个地段每平方米年租金的平均值(136．48元+98．99元+l12．24元)÷3=112．57元为变更后的年租金标准为宜。关于被告认为原告起诉超过了法定的除斥期间的辩称，《合同法》第55规定撤销权行使期间仅适用于第54条规定的订立合同时显失公平的情形，而本案是在合同履行过程因客观情况发生变化，继续履行合同则对原告显属不公平，因此被告该辩驳缺乏法律依据，本院不予采信；被告另提原、被告之间的租赁合同并不显失公平或原告存在的重大误解，但因该主张亦与上述发展规律相悖，本院亦不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》(二)第二十六条、第三十条之规定，判决：一、撤销原、被告双方于2003年9月18日所签订的《租赁合同》中所约定的“甲方不得以任何理由提高房租金’’的合同条款。二、被告内乡县万德隆商业有限公司于本判决生效后十日内将其所租赁原告河南省内乡县电影发行放映公司的房屋年租金标准自2008年7月起提高到x元(112．57元／平方米×2800平方米)。案件受理费x元，原告负担1960元、被告负担x元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付延期履行期间的债务利息。
上诉人万德隆公司的主要上诉理由，一、电影公司的起诉超过了法定的除斥期间，电影公司对合同内容不存在重大误解行为，也没有证据证实存在重大误解行为，电影公司请求撤销合同条款不应支持，一审判决对此错误认定和对法律曲解。二、原审认定内乡县价格认证中心的调查报告极端错误。1、调查报告来源不合法，认证中心无资质，调查人员无资格。2、委托调查前为征求上诉人的意见，直接委托调查不妥。3、调查报告所依据的几份合同虚假，其真实性未经质证，认证中心直接认定缺乏法律依据。4、认定我公司每平方米71.43元不客观，是计算错误，我公司使用房屋面积为1800平方及门前广场400平方，折合租价110元。且我公司一次性预付电影公司三年半的房租，调查报告2008年的合同与我公司2003年的合同比较不合适，而且这些合同系不同的路段的合同，不具有可比性。5、调查报告不属于民诉法规定的七种证据之一，不能作为定案依据。三、我公司与电影公司之间的租赁合同并不显示公平。1、该场地在租赁给我公司之前，破破烂烂，合同当时约定的租金比较高，既然显示公平2003年为何不提却要用2008年的眼光看2003年的合同，是不正确的。2、我公司实际使用电影公司2200平方米场地，折合租金每平方米110元，这在2008年其他地段的租金相比也是适当的。四、电影公司起诉要求变更合同，实属内部争权夺利，人事变动的结果，我公司租房后投资1000余万元苦心经营，从而带动了内乡县城租赁价格的上涨，这是公司经营的结果，并不是合同显示公平造成的，电影公司的这种诉求不应得到支持。
被上诉人电影公司答辩称，一、关于除斥期间的规定不适用本案。合同法第55条所规定的撤销权行使期间是针对该法第54条的情形，而最高人民法院《关于适用（合同法）若干问题的解释二》第二十六条所规定的情形与此相比相同，而第二十六条并没有规定行使请求权的期间。二、内乡县价格认证中心《关于对内乡县大面积商业用房整体出租的调查报告》系一审依程序委托，所得出的结论是科学的公正的，对该案具有证明力，一审采用依据正确。三、被上诉人与上诉人在2003年所签订的合同在签订初期存在重大误解和显失公平的情况，合同成立后，县域经济飞速发展，这是订立合同是所无法预见的，且属非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对被上诉人是不公平的，原判按照公平原则结合案件的实际情况作出变更是正确的。四、内乡县城房租价格的上涨实际上是县域经济发展的结果，与某一个商家的行为之间并不存在关联。综上所述请求维持原判，驳回上诉。
二审期间，上诉人万德隆公司向法庭提交了如下证据：第一组证据1、照片四张，2、北关万德隆区域现状图一份，证实合同中万德隆门前广场不是1000平方米。第二组证据1、2005年9月20日房屋租赁协议；2、2006年4月20日房屋租赁协议；3、2004年11月7日房屋租赁协议，证实内乡县价格认证中心引用的三份合同是虚假的，其调查报告也是虚假的。被上诉人电影公司质证认为，对第一组、第二组证据都有异议，这不属于新的证据，这些证据上诉人在一审中有条件提供。照片不能反映广场的实际面积。对现状图没有证据证实华泰公司有相关资质，该次勘测我方不知情，是万德隆公司的单方行为，对现场的勘测电影公司没有参与指界，根据合同约定门前广场橱窗是1000平方米，这份现状图地界勘测不真实，没有显示橱窗面积，不能作为定案依据。这三份合同不真实，所提交的第一份合同，租赁面积、金额等事项与调查报告所引用的不一致。第二份合同没有承租方的公章，认证中心的调查报告显示有空场，但这个协议没有显示空场。第三份合同没有1+1公司的公章，它的面积、租金、租期与调查报告所引用的不一致。
被上诉人电影公司未有证据出示。
综合双方的质证意见，本院对上述证据认证如下：上诉人万德隆公司提交的第一组证据1、2系现场照片和现场示意图，内容客观、真实，予以采信。第二组证据1、2、3系上诉人万德隆公司于内乡县工商行政管理局调取的商户房屋租赁协议，该协议加盖有工商行政机关的公章，内容真实，予以采信。
经二审审理查明，上诉人万德隆公司（承租方）和被上诉人电影公司（承租方）于2003年9月18日签订租赁合同，约定：一、甲方（出租方）自愿将座落在内乡县城电影院一层1800平方米、前广场、橱窗1000平方米出租给乙方（承租方）使用。二、租赁期共十五年，自2004年5月1日起至2019年4月30日止。三、乙方在合同签订后，首付人民币20万元作为租赁保证金在交付使用三个月内，再交人民币20万元，作为乙方的第2年房屋租金，从2006年5月1日起房屋租金按季度付款，每季度初付人民币5万元。四、…….3、甲方不得以任何理由提高房租金。4、乙方也不得一任何理由降低房租金。……合同签订后，被上诉人电影公司将出租房屋及广场、橱窗交给上诉人万德隆公司使用，上诉人万德隆公司按照合同的约定交纳了租金，装修使用了房屋，双方已履行了合同。2008年6月25日被上诉人电影公司以发现合同存在重大误解和显示公平为由，请求撤销租赁合同中“甲方不得一任何理由提供租金”的条款，依法变更双方签订的租赁合同中租金标准。电影公司诉至法院，内乡县人民法院委托内乡县价格认证中心进行鉴定，该中心于2008年11月17日作出关于内乡县大面积商业用房整体出租价格的调查报告，依据内乡县粮油贸易总公司，五金交电化工公司等房屋质量价格比，认定电影公司出租给万德隆公司房屋价格低于市场行情。
另查明，2006年内乡县粮油贸易总公司出租给壹加壹贸易有限公司房屋51间，面积3535.84平方米，年租金25万元。每平方米租金70.7元。2005年内乡县五金交电化工公司出租给内乡迪信通数码电讯有限公司8间房屋，面积300平方米，年租金x元，每平方米租金266.6元。2004年内乡县粮油没有公司出租给内乡县壹加壹贸易有效公司10间房屋，面积2000平方米，年租金x元，每平方米租金90元。
本院认为，上诉人万德隆公司与被上诉人电影公司签订的房屋租赁合同系双方间的真实意思表示，其形式合法，内容客观、真实，合同签订后已经履行，该租赁合同为有效合同，本院予以确认。双方均应按照租赁合同的约定履行各自的权利和义务，在本合同履行5年后被上诉人电影公司请求撤销租赁合同中“不得以任何理由提高房租金”的条款，要求变更提高租金。其理由为订立合同时存在重大误解和显失公平。该理由与《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第七十五条规定的“具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的撤销权消灭”，被上诉人电影公司在合同签订后已经履行合同达5年之久，已明知其权利是否受到侵害，其行使撤销权的期限已经超过，被上诉人电影公司的撤销权已经消灭。而且内乡县价格认证中心关于内乡县大面积商业用房整体出租价格的调查报告所依据出租户的租赁物现状与本案租赁合同的租赁标的物现状，以及租赁时间均没有可比性，不能证实本案租赁合同2003年当时确属重大误解和显失公平。原审法院引用最高人民法院《关于适用若干问题的解释》（二）第二十六条变更合同适用法律不当，该条款为合同法中的情势变更原则，适用该法律条款是指签订合同当时公平，之后须因出现货币贬值、法律变动与行政行为、灾难、其他经济因素的变化等非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化时，继续履行合同对一方当事人明显不公或不能实现合同目的的，经过特殊程序报经上级法院审核批准后方能适用该规定。本案争议的租赁合同的租金高低属是商业活动中不确定因素引起的，给商业主体带来获利或损失的一种经济现象，不属于适用情势变更法律条款的条件和范围，原审判决既认定签订合同当时存在重大误解或显失公平可行使撤销权，又适用情势变更原则认定合同签订时公平继续履行合同对一方不公平行使变更权，两者相互矛盾，其适用法律不当，应予更正。故原判认定事实清楚，适用法律不当，处理欠妥，上诉人上诉理由成立，予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）之规定，判决如下：
一、撤销内乡县人民法院（2008）内民商初字第X号民事判决书。
二、驳回内乡县电影发行放映公司的的诉讼请求。
一审诉讼费x元，二审诉讼费x元，共计x元由内乡县电影发行放映公司负担。
本判决为终审判决。
审判长张海波
审判员褚松龄
代理审判员白丞博
二0一0年九月十七日
书记员王浩
