原告吴某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。

委托代理人熊继红，湘阴县文星法律服务所法律工作者。

被告肖某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。

委托代理人张某某，住（略）。

被告张某某，女，汉族，X年X月X日出生，住（略）（两被告系夫妻关系）。

第三人刘某甲，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。

委托代理人刘某乙，女，瑶族，住（略）（系第三人刘某甲的妹妹）。

第三人肖某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。

原告吴某某与被告肖某某、张某某以及第三人刘某甲、肖某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴某某以及委托代理人熊继红和被告肖某某的委托代理人张某某、被告张某某以及第三人刘某甲的委托代理人刘某乙均到庭参加了诉讼，第三人肖某某经本院合法传唤，没有到庭，本案缺席审理，现已审理终结。

原告吴某某诉称，2006年10月1日，被告肖某某、张某某夫妇承租了原告房屋一楼东面一缝门面、整个二楼，原、被告签订了房屋租赁合同。2009年10月1日，该房屋租金到期，被告拒付租金。原告多次催促被告支付房屋租金，经过社区、政府多次出面调解，被告仍不支付房屋租金，而且被告将租赁房屋转租给他人经营。为此，原告请求依法解除原、被告之间房屋租赁合同，收回出租房屋及门面，判令被告支付房屋延期租金，并由被告承担本案的诉讼费用。

被告肖某某、张某某共同辩称，他们于2006年10月1日承租原告二楼整体，租赁期间为五年，每年租金7800元，他们俩于2007年元月12日将二楼租赁给了李小玲，至于李小玲又将房屋租给谁他们不清楚，他们尚欠原告的租金愿意承担，原告请求解除租赁合同，但由于他们对二楼进行了装修，原告要求提前解除合同对他们所造成的经济损失应予以补偿。

第三人刘某甲陈述，他租赁的一楼东面一缝门面是在原来做麻辣烫生意的老板手上租过来的，没有签订书面的合同，只给付了一年的租金3600元，2011年2月20日到期，他希望在一年的承租期内继续租赁该门面。

第三人肖某某没有陈述。

经审理查明，2006年10月1日，原、被告双方签订一份租房协议书，协议明确约定，原告将自己所有的座落在湘阴县X镇X组一栋住房二楼（建筑面积292.53平方米）和一楼东面一缝门面租赁给被告经营，合同约定，租赁期间为五年即2011年10月1日到期，每年租金7800元，租金交付方式应按年度一次性付清。俩被告承租原告的房屋和门面在2009年10月1日第三年到期以后，应在10月1日前交清第四年一年的全部租金，该合同对承租人的装修费用补偿没有明确约定。在第三年租赁期间届满前，原告先后在2009年9月26日和2009年11月2日，向俩被告发出了交纳房屋租金通知书，要求被告按期交纳2010年的房屋租金7800元，逾期则视为主动放弃租赁，原告吴某某可单方解除房屋租赁协议，原告向被告送达两个通知以后，被告仍未向原告交纳租金，截止到本案开庭之日即2010年6月17日，俩被告尚欠原告租金人民币5278元。被告租赁原告整个二楼和一楼东面一缝门面不久，于2007年元月12日没有经过原告同意又将该房屋转租给李小玲，后来通过李小玲转租又租赁给多个老板经营，现在原告已出租的房屋和门面二楼南面二缝，由俩被告占有和使用，网吧由第三人肖某某租赁经营，租用门面为二楼东面三缝，一楼东面一缝门面由第三人刘某甲租赁做麻辣烫生意。被告在抗辩中提出，原告请求提前解除租赁合同，被告要求原告补偿房屋的装修费用人民币x元，其中墙面油漆（1193.3×11.94元3）4246元，天棚油漆（503×16.94元3）8470元，地板胶（383×25元3）9500元，包厢间墙（4只×13×23）8000元，网线入户3000元，另加接电其它开支6000元，换门X元，间墙（9.36立方×380元/立方）3556元。第三人刘某甲在2010年2月20日租赁了一楼东面一缝门面做麻辣烫生意，口头约定租赁期间为一年，每年租金为3600元，租金向原来做麻辣烫生意的老板交纳，老板叫什么名字他本人也不清楚。第三人肖某某没有到庭，他租赁经营的网吧是二楼东面的三缝住房。

上述情况有原告方提供的租房协议书、房屋产权登记证书、通知以及被告提供的二楼装修及其费用明细表等当庭交换、质证的证据与各方当事人和委托代理人在庭审中的诉辩陈述在卷佐证证实，足以认定。

本案争议的焦点：（一）原告请求解除租赁合同，返还租赁房屋和门面是否符合法律的规定；（二）原告要求被告支付占用费的请求是否合法；（三）被告对租赁的门面进行了装修请求予以补偿是否符合法律的规定。

本院认为：（一）原、被告双方本着自愿平等的原则所签订的房屋门面租赁合同从内容和形式看都符合法律的规定，是双方真实意思表示，应该受到法律的保护，原、被告双方应该按照合同的约定，履行合同义务，被告租赁了原告的房屋和门面按照交易习惯和合同的约定，应该在租赁的期限内每年10月1日前交付下一年的租金。被告在明知原告发出催交门面房屋租赁费用的通知后，仍不交纳租金的行为是一种违约行为，原告在第二次发出催交租赁费用通知中注明七日内被告未交纳租金则视为主动放弃租赁，而被告仍未交纳租金。故此原告具备了单方面解除租赁合同的法定条件，俩被告应该承担解除租赁合同的法律后果。原告的房屋和门面由被告及第三人占有和租赁，应该由被告和第三人返还给原告，第三人通过层层转租所交付的门面租金和相应的损失，因为第三人的承租没有经过原告同意，该承租行为不能对抗原告对自己房屋和门面的物权请求权，第三人的损失可以另行主张权利。故此，原告请求解除租赁合同，返还租赁房屋和门面的诉讼请求，本院予以支持。

（二）原告所有的整体二楼房屋和一楼东西一缝门面，是原告租赁给被告经营和使用的，原、被告双方是相对的合同主体，被告在没有经过原告同意的情况下，将自己租赁经营的房屋和门面擅自转租给他人经营，被告拖欠原告租金的行为属违约行为，被告应对占用原告的房屋和门面247天(计算至开庭之日)的占用费5278元承担给付责任，原告请求被告给付房屋和门面的占用费的诉讼请求，本院予以支持。

（三）在诉讼过程中，被告提出在租赁期限内对原告的整体二楼以及一楼的门面进行了装修，要求原告补偿装修费用，由于原、被告双方对装修费用在租赁合同中没有明确约定，故本院认为，其中网线入户的费用不在装修费用之内，网线入户是网吧经营的设施，该费用不应该由原告承担，被告提供的装修费用明细表的各项数额都明显偏高，而且没有提供相应的证据予以证明，根据公平合理原则，被告确实对房子门面进行了装修，且经本院书面征求原告意见，其同意利用被告部分装修，按照五年的租赁期间，还差一年多时间到期，原告应按照折旧的原则对被告的装修费适当予以补偿，根据本案实际情况，本院酌情认定被告对房屋的整体装修费用为x元，按照五年租赁期折旧的原则，租赁期还有483天到期，原告实际应补偿被告装修费用[（5100元/年÷365天）13.972元/天×483天]6748元，被告请求原告对装修费用予以适当补偿的抗辩主张本院予以采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百三十四条第一款（四）项，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（二）项之规定，判决如下：

一、原告吴某某与被告肖某某、张某某所签订的房屋门面租赁合同依法予以解除；

二、限被告肖某某、张某某于本判决书发生法律效力之日起十日内将原告吴某某所有的座落在湘阴县X镇X组的二楼房屋南面二缝腾空交付给原告吴某某；

三、由被告肖某某、张某某给付原告吴某某房屋门面占用费人民币5278元（原告的房屋门面占用费截止计算至2010年6月17日止，往后房屋门面占用费以被告实际占用的时间另行计算）；

四、由原告吴某某补偿被告肖某某、张某某房屋装修款人民币6748元，抵减俩被告尚欠原告吴某某的房屋门面占用费人民币5278元，原告吴某某实际给付被告肖某某、张某某房屋装修补偿费人民币1470元；

五、限第三人肖某某于本判决书发生法律效力之日起十日内将原告吴某某所有的座落在湘阴县X镇X组的二楼房屋东面三缝腾空交付给原告吴某某；

六、限第三人刘某甲于本判决书发生效力之日起十日内将原告吴某某所有的座落在湘阴县X镇X组的房屋一楼东面一缝门面腾空交付给原告吴某某；

本案案件受理费人民币500元，由原告吴某某承担200元，被告肖某某、张某某承担300元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。

审判长闵献平

审判员钟玲

人民陪审员杨放明

二○一○年七月十二日

书记员江波

附相关法律条文：

《中华人民共和国民法通则》

第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。

第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。

第一百三十四条第一款（四）项承担民事责任的方式主要有：

(四)返还财产;

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

《中华人民共和国物权法》

第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。

第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

第一百三十条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十一条（二）项因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；