原告陈某某，女，X年X月X日出生，汉族，湖南炎陵农村商业银行职员，住（略）。

委托代理人曾武超，湖南武超律师事务所律师，代理权限为特别授权。

被告唐某某，男，X年X月X日出生，汉族，农民，住（略）。

原告陈某某与被告唐某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年5月25日立案受理后，依法组成由审判员张文祥担任审判长，人民陪审员霍保华、潘琼程参加的合议庭进行了公开开庭审理，书记员罗文星担任记录。原告陈某某及其委托代理人曾武超到庭参加诉讼，被告唐某某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告陈某某诉称：2007年3月14日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定，被告唐某某租赁原告陈某某位于（略）房屋1-X层，经营茶楼休闲服务业，合同期限为3年，从2007年3月20日至2010年3月20日止。合同还对保证金、房屋租赁金以及双方的责任等方面作了具体约定。合同签订后，在履行过程中，被告唐某某数次违约，特别是合同期满后，被告拒绝腾房，一直占用租赁房屋至今。故原告陈某某诉至本院，要求判令：1、被告唐某某立即搬走租赁房内被告唐某某所添置的动产，腾出房屋归还原告陈某某；2、由被告唐某某按每月5400元支付合同期满后至腾出房屋时的租金；3、原告陈某某依约所收的保证金5000元因被告唐某某违约不予退还被告唐某某，应归原告陈某某所有。

原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：

1、2007年3月14日签订的《房屋租赁合同》1份，拟证明原、被告就房屋租赁的相关事项而达成协议的情况；

2、2010年3月22日签订的《房屋租赁合同》1份，拟证明原告陈某某与张松良就房屋租赁而达成协议的事实；

3、《聚乐门KTV经营承包协议书》1份，拟证明被告唐某某将房屋转租的事实；

4、房屋产权证1份，拟证明租赁房屋的产权属于原告陈某某。

被告唐某某未作答辩，也未向本院提交任何证据。

根据原告陈某某的起诉内容，本院归纳本案的审理重点是：1、原告陈某某的诉讼请求是否符合法律规定。2、被告是否违约以及如何承担民事责任。原告陈某某对本院归纳的审理重点无异议，并围绕审理重点向法庭举证，通过庭审核实，对原告陈某某的证据1、3、4的真实性，本院予以认定；对原告陈某某的证据2的真实性无法确定，本院不予认定。

根据原告的举证，本院的认定，结合原告的陈某，本院确认以下案件事实：

2007年3月14日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告唐某某租赁原告陈某某位于（略）房屋1-X层，经营茶楼休闲服务业，合同期限为三年，从2007年3月20日至2010年3月20日止；合同保证金5000元，合同期满保证金退还，如违约，则保证金不退；房屋租金为每年x元，每半年交一次；租赁期满时，被告唐某某要把房屋交还原告陈某某，如需继续承租，应在期满前三个月与原告陈某某协商，并另行签订合同；违约责任：任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权解除本合同，所造成的损失由责任方承担。合同签订后，原告陈某某即按约定将房屋交给被告唐某某使用。被告唐某某按约给付了租金。至2010年3月，合同到期后，被告唐某某既未续租，也未腾房交还原告陈某某。故原告陈某某诉至本院。

本院认为：原告陈某某与被告唐某某在自愿的基础上所签订的房屋租赁合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。原、被告应严格按合同约定行使权利、履行义务。被告唐某某在租赁合同期满后，在未与原告陈某某达成续租房屋协议的情况下，继续占用租赁房屋，拒不腾房交还原告陈某某的行为，属于民事违约行为，被告唐某某应依法承担相应的民事违约责任。原告陈某某要求被告唐某某立即搬走物品，腾出房屋交还原告陈某某的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因被告违约，拒不交房，按照合同约定，被告唐某某所交纳的5000元租赁合同保证金不予退还，应当归原告陈某某所有。原告陈某某要求被告唐某某按每月5400元给付合同期满后占用房屋的租金损失无事实和法律依据，本院根据本案的实际情况，参照双方原合同约定的租金酌情确定占用房屋期间的租金损失。本案因被告未到庭，本院无法组织调解，据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：

一、限被告唐某某在本判决发生法律效力后一个月内搬走租赁原告一、二层房屋内属被告唐某某添置的动产，腾出房屋归还原告陈某某；

二、被告唐某某所交的保证金5000元，归原告陈某某所有；

三、限被告唐某某在本判决发生法律效力后10日内给付原告陈某某房屋租赁费（从2010年3月21日起至判决之日止）x元；

四、驳回原告陈某某的其他诉讼请求。

本案受理费1050元（原告已预交），由原告陈某某负担500元，被告唐某某负担550元，并随上述租赁费一并给付原告陈某某。

如不按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。

提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：中国农业银行株洲红广支行，收款单位：代收法院诉讼费用财政专户，帐号：x。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。

审判长张文祥

人民陪审员霍保华

人民陪审员潘琼程

二○一○年九月九日

书记员罗文星