原告：方志华，女，X年X月X日出生，汉族。

委托代理人：史某，男，X年X月X日出生，汉族。

委托代理人：张建，河南汉冶律师事务所律师。

被告：南阳市兴达房地产开发有限公司。

法定代表人：秦某某，任该公司总经理。

委托代理人：姜志宏，河南达圣律师事务所律师。

原告方志华与被告南阳市兴达房地产开发有限公司（下简称兴达公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告方志华于2010年3月22日向本院提起诉讼，本院于2010年3月26日受理后，依法组成合议庭并于2010年5月19日公开开庭进行了审理。原告委托代理人史某、张建，被告委托代理人姜志宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告方志华诉称：原告原为南阳市新华商城租赁户，因被告要对老商城进行拆迁，2006年6月21日与原告签订了一份《南北新华商城经营置换协议书》。协议约定：原告放弃在旧商城的租赁权，于2006年8月1日前彻底搬出旧商城，并认租新商城（新华城市广场）一层F-X号商铺，面积为32.3。被告按照原告老合同约定时间，同意原告在新商城继续经营2个月17天，奖励原告在新商城免租时间18个月，并按照老商城租金收取原告一年的租金x元，由原告在新商城经营12个月。综上，原告实际应当在新商城免租经营时间为18个月，按优惠租金经营时间为14个月17天。协议签订后，原告及时履行了自己的义务，按时交出了所租赁房屋的钥匙，彻底搬出了老商城。但至原告起诉时，被告并未按照协议履行，已构成违约，故现原告起诉要求被告赔偿原告合同损失x元，并返回租金x元。

被告兴达公司辩称：原告所诉不属实。2006年6月21日，原告确实与兴达公司签订了一份《南北新华商城经营置换协议书》，但协议签订后，原告并未按照协议约定交出旧商城的房屋，在被告多次以通告形式告知下，仍旧在旧商城经营至2007年9月6日合同终止，完全没有履行协议义务。原告未按照协议要求履行义务，当然不能享受任何因置换而应享受的优惠，故应当判决驳回原告诉讼请求。

经审理查明：原告方志华原系旧新华商城C区X号承租人，所租赁房屋建筑面积为23。2006年被告欲对旧新华商城做拆迁改造，于2006年6月21日与原告签订了一份《南北新华商城经营置换协议书》（A类南租№x）。约定：原告同意放弃在旧商城的租赁权，并承诺于2006年8月1日前彻底搬出旧商城。作为对原告此行为的奖励，原告可在新商城对等建筑面积内继续按照旧新华商城老合同所约定时间继续经营2个月17天；同时被告奖励原告在新商城免租时间18个月；且如果原告按照旧新华商城的租金标准再向被告缴纳一年的租赁费，则原告可以旧新华商城的租金标准在新商城经营一年。按照上述约定，原告在对等建筑面积内在新商城免租履行的时间共计为32个月17天。依照协议，原告在新商城认租的商铺为南阳市X路X路交界之新华城市广场一层F-X号，建筑面积约为32.40平方米。原告签订此协议后，即于当日向被告缴纳了x元的租金，被告向原告出具了收据，上注明：收到方志华现金x元，系方志华补交租金（商城C区X号2006.9.6—2007.9.6）。A类租房（壹层F-9各为32.43），该收据上加盖了南阳市兴达房地产开发有限公司财务专用章一枚。协议签订后，原告于2006年7月底腾空了旧新华商城所租赁的房屋，并将钥匙交给了被告工作人员。被告在2007年9月6日后开始对旧新华商城进行拆迁改造，现已建成了新华城市广场，在该广场一层的经营场所中并无F-9的铺位。

另查明，新华城市广场的一楼商铺，依照位置不同，折合成建筑面积计算的租金价格在45元3/月—100元3/月之间。

上述事实，有原、被告所签订的《南北新华商城经营置换协议书》，原告提交的交款收据、录音证据、证人证言；被告所提交的通告、原告与旧新华商城管委会所签订的租赁合同、收取钥匙凭证、被告电话通知记录、本院的调查笔录等相关证据予以证实，经举证质证并记录在卷。

本院认为：原、被告双方协商一致，签订了《南北新华商城经营置换协议书》，原告方志华及被告兴达公司分别签字、加盖公章对协议内容予以认可，所签订的合同成立并生效。做为合同当事人，原、被告理应按照合同约定履行义务。根据原告的陈述，参考证人杜x、王x的证言，足以证实原告在合同签订后，于2006年8月1日前按照合同约定搬离了旧新华商城。被告辩称原告未按照合同约定时间搬离旧新华商城，因此根据协议约定，合同已自然失效，但在诉讼中被告并未能提交相应的证据证实其抗辩理由，本院对此依法不予采信。根据原告陈述、被告答辩及客观实际情况，位于南阳市X路X路交叉口的新华城市广场一层并无合同中所指向的F-9商铺，被告实质上已无法履行其合同义务，合同主要目的已无法实现，被告此行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，被告应当承担违约责任。

关于原告诉请被告向其赔偿x元合同损失的问题，被告兴达公司的违约行为造成了合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款之规定，被告应当赔偿原告因此而造成的损失。按照原被告所签订的《南北新华商城经营置换协议书》第二项“协议内容”第6目之约定，原告在“对等建筑面积内在新商城免租履行的时间共计为32个月17天”，结合新商城即现新华城市广场第一层现时铺位租赁价位45元3/月—100元3/月，本院认为原告因被告违约造成的损失应以45元3/月×23×32.56月=x.8元确定为宜。关于原告诉请被告返还收取的x元租金的问题，本院认为，根据原被告所签订的《南北新华商城经营置换协议书》第二项“协议内容”第5目之约定，此租金系原告为享受“可以老合同收租的标准（在新商城履行）交至2007年9月6日”的优惠条件而缴纳的款项，且缴纳此款项后被告实际已将12个月的优惠租赁期间一并计算至上述“对等建筑面积内在新商城免租履行的时间共计为32个月17天”的期间之内，现原告已诉请被告赔偿其合同损失，故原告此诉讼请求本院依法不予支持。

综上，原、被告在合意一致后签订了《南北新华商城经营置换协议书》，原告履行了合同义务，而被告在新商城（新华城市广场）建设过程中根本未建设原告在协议中所选租的铺位，致使合同目的无法实现，被告兴达公司违反合同约定，当然应当承担违约责任，现依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款及相关民事法律政策之规定，判决如下：

一、限本判决生效后十日内，被告南阳市兴达房地产开发有限公司向原告方志华一次性赔偿经济损失x.8元。逾期履行的，应按中国人民银行同期贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二、驳回原告其他诉讼请求。

一审案件受理费2671元，原告负担1792元，被告负担879元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。

审判长：崔炯

审判员：张芳芳

审判员：张丰景

二0一0年九月十日

书记员：徐阁