上诉人（一审原告）：张某某。
被上诉人（一审被告）：南宁市X路小学。
上诉人张某某因与被上诉人南宁市X路小学（以下简称中尧路小学）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市X乡塘区人民法院（2009）西民一初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院于2009年12月15日受理后，依法组成合议庭，于2010年1月12日公开开庭进行了审理。上诉人张某某，被上诉人中尧路小学的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明：1998年9月起，张某某承租中尧路X街铺面。2002年1月18日，双方签订《租赁合同书》，约定由中尧路小学将其第3、4间铺面（面积为23，即2、X号店）出租给张某某使用，租期为一年，从2001年11月14日至2002年11月14日止，每间房月租金为280元，张某某必须于每季度第一个月前五天缴纳租金，如超期十五日的，中尧路小学有权终止合同，并令张某某即刻退房。合同签订后，双方当事人按约履行，此后合同期限届满，张某某仍继续使用承租铺面，并向中尧路小学交纳租金至2007年6月30日，但双方未再签订书面租赁合同。张某某在承租铺面期间，在原有铺面前自行搭建一间小房屋用于经营发廊，但未办理相关报建手续。
2007年8月10日，中尧路小学以张某某私自搭建小房屋经营发廊违反双方合同约定的不得私自拆除改建及铺面用途为由诉至一审法院，要求判令：1、解除双方的租赁合同，由张某某返还承租铺面；2、张某某按每月580元计付2007年7月起至返还铺面之日止的占用费给某小学；3、由张某某拆除自建小房屋，砌回围墙，恢复铺面原状。在该案审理过程中，张某某提起反诉，要求中尧路小学返还多收其的铺面租金2520元及利息。一审法院经审理后，作出（2007）西民一初字第X号民事判决，认定张某某于合同期限届满后继续使用承租铺面与中尧路小学形成不定期租赁关系，判令解除双方的租赁合同，由张某于该判决生效后十日内将承租铺面腾空返还给中尧路小学，并按合同约定以每月280元的标准支付2007年7月起至腾空铺面之日止的租金，由中尧路小学返还张某某多收的铺面租金2520元；同时，以中尧路小学未能就铺面原状举证证明为由驳回其关于恢复铺面原状的诉讼请求，对张某某反诉请求支付的利息以没有合同依据及法律依据为由予以驳回。张某某不服，向南宁市中级人民法院（以下简称“市中院”）提起上诉，市中院经审理后作出（2008）南市民一终字第X号民事判决（以下简称“X号判决”），驳回张某某的上诉请求，维持该案一审判决，该判决已发生法律效力。此后，中尧路小学就该案生效判决向法院申请强制执行，在执行过程中，一审法院主持双方调解，双方于2009年1月7日达成执行和解协议，主要内容为：中尧路小学同意免除张某某从2007年7月1日至腾空铺面之日止的租金，再补偿4000元给张某某作原租房增建改建部分的损失，以后张某某不能就此铺面租赁纠纷和增建、改建部分再提出任何补偿或到法院起诉要求补偿，中尧路小学将该4000元补偿款交到一审法院帐户，张某某于2009年1月12日前搬出租房后，再由法院将补偿款转付给张某某，张某某要保持好租房的完整，不能拆除改建、增建部分建筑物，协议自双方签字后生效。此后，中尧路小学于2009年1月9日按协议约定将4000元执行款交至一审法院帐户中，但张某某未按该协议约定日期履行搬迁义务，后由一审法院强制其腾迁。由于张某某先行违反协议约定，现中尧路小学明确表示不同意再按执行和解协议支付给张某某4000元。
一审法院认为：首先，张某某在承租中尧路小学铺面期间自行改建铺面，没有任何报建审批手续，其提交的1998年9月25日的租赁合同下方的手写部分“注：校同意2、X号房改建为店，店资金由乙方支付，建后长期租用。租金不变，合同年年继订，换领导一样。”与合同的其他部分字迹明显不同，其无法确切指认系谁书写，中尧路小学亦不予认可，难以核实，对该部分内容法院不予采信，现其又无其他证据证实其施工事先经过中尧路小学的允可，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”的规定精神，张某某私自改变铺面原有状态的改建添附应当自行拆除，更何况中尧路小学早已要求其拆除，现无法拆除，所产生的损失应由张某某自行承担，如再要求中尧路小学予以补偿，则将构成强制得利的补偿，与不当得利不应获得补偿的民法精神不相符，因此中尧路小学对其改建添附损失不必进行补偿；其次，双方当事人在X号案件中就改建补偿问题达成执行和解协议，中尧路小学已按协议将铺面改建部分的补偿款交至法院，但张某某反悔未按约定履行搬迁义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十一条“一方当事人反悔，不履行和解协议的，对方当事人可申请法院恢复对原生效法律文书的执行。”的规定，中尧路小学无须再按和解协议履行补偿义务；综上，张某某要求中尧路小学赔偿其改建损失没有依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回张某某的诉讼请求。案件受理费250元，由中尧路小学负担。
张某某不服上述判决上诉称：一审判决认定事实不清。1998年9月25日中尧路小学派其校长蒙某与我方签订租赁合同后，由于发现租赁房屋不符合租赁目的，就改建问题征求过中尧路小学的意见，当时学校就同意并派一名姓梁女副校长在1998年9月25日的租赁合同上手写加注补充条款，并将该合同交与我方，我方历时一个月，花费x元将两间出租屋改建为铺面，因此在1998年10月28日双方又签订一份租赁合同，明确“以上平房2、X号店为拆除改建”。在一审诉讼中，我方已经提交了上述两份租赁合同及相关证据，但一审法院只是审查1998年9月25日的租赁合同而不核查1998年10月28日租赁合同是错误的。在双方的另外一个执行案件中，中尧路小学不仅认可我方的改建行为，而且还在2009年1月7日作出了给与我方铺面的补偿行为。因此在合同解除后，中尧路小学无偿占有我方出资改建的铺面，属于不当得利，应当将我方投资改建铺面的款项x元返还我方。请求二审法院撤销一审判决，改判中尧路小学返还x元给我方，以维护我方的合法权利。
中尧路小学庭审时答辩称：1998年所签订的两份合同已经他人篡改，合同打印部分也有部分被撕毁，手写部分也是他人私自所写，我方不予认可，因此该合同不能作为定案依据。2007年我方已经起诉要求解除合同，恢复原状，该请求已经得到生效判决的确认，因此不存在我方擅自占有使用其改建部分。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
二审期间，双方当事人除依据在一审时提交的证据陈述诉、辩意见外，没有新证据。
双方当事人对一审已经查明的案件事实没有异议，本院予以确认。
同时二审补充查明：一审期间，张某某提供两份《租赁合同书》：一份签订的时间是1998年9月25日，该份证据中间第三、第四项内容存在残缺，在合同下方手写备注“校同意2、X号房改建为店，资金由乙方支付，建后长期租用，租金不变，合同年年继订，换领导一样。”。1998年10月28日《租赁合同》的内容的第三项中“同时要爱护房内的一切设计，不得私自拆除改建”被划掉，同时加手写部分“乙方经营项目（除小食项目外）不得与校内小卖部营业执照规定的经营项目相同，否则甲方有权终止租房。”，在合同下方有手写备注“以上平房2、X号店为拆除改建”。用以证明所租房屋是经中尧路小学同意而改建，并非私自改建。另外还提交一份时间为“1998年10月28日、维修改建费用为x元”的收款收据，用以证明其改建出租房屋花费x元的事实；还有一份电话对话录音记录，用以证明改建房屋经过中尧路小学的同意。
本案争议的焦点是：张某某主张中尧路小学赔偿其承租房屋改建费用x元是否有事实和法律依据。
本院认为：对张某某从1998年9月承租中尧路小学房屋的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认，双方的租赁关系依法成立，应受法律的保护。张某某在一审提供的两份《租赁合同》，虽中尧路小学否认其真实性，认为手写部分系他人篡改，但未能提供证据推翻两份《租赁合同》所记载的事实。本院对1998年9月25日、10月28日两份《租赁合同》真实性予以确认。从上述两份合同内容反映并结合张某某与中尧路小学执行案件的情况反映，张某某对出租屋的改建是得到中尧路小学的同意，不存在张某某私自改建的事实。一审判决对此问题的认定错误，本院予以纠正。而对张某某在原出租房屋前自行搭建的房屋用于经营发廊，因未取得中尧路小学的同意，也未办理相关报建手续，由此产生的法律后果应当由张某某自行承担。对于张某某提出由中尧路小学赔偿其改建损失x元问题，虽然张某某就此主张提供了一张收款收据，用以证明其在1998年9月承租即投资改建铺面，但双方在签订的四份《租赁合同》中均未约定该款由出租方负担，现无证据反映当时改建的概貌，况且在改建后长达将近十年时间里，张某某已从租赁的房屋进行经营中获得了收益。因此对该请求，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实部分有遗漏，本院予以纠正外，其在实体处理是正确的。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费250元，由上诉人张某某负担。
本判决为终审判决。
审判长李虹
审判员梁世平
审判员黄某冬
二0一0年一月二十八日
书记员梁佳
