原告（反诉被告）上海xx总厂，住所地上海市xx。

法定代表人xx，厂长。

委托代理人xx，公司职员。

被告（反诉原告）xx，男，X年X月X日出生，汉族，住上海市xx室。

被告（反诉原告）上海xx有限公司，住所地上海市xx号。

法定代表人xx，总经理。

上述两被告的共同委托代理人xx，上海市xx律师事务所律师。

上述两被告的共同委托代理人xx，上海市xx律师事务所律师。

原告上海xx总厂（以下简称xx厂）诉被告xx、上海xx有限公司（以下简称xx公司）及反诉原告xx、xx公司诉反诉被告xx厂房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）xx厂的委托代理人xx，两被告（反诉原告）及其委托代理人xx、xx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告xx厂诉称，2007年1月3日，原告xx厂与被告xx签订房屋租赁合同，约定原告将位于上海市xx号内的220平方米房屋出租给xx使用，租期至2009年12月31日届满。期间，房屋由被告xx和xx公司共同使用，实际使用面积约500平方米。合同届满后，原告多次催促两被告迁离，但遭到拒绝，故起诉来院，要求：1、两被告搬离系争房屋；2、两被告支付房屋使用费（自2010年1月1日起至实际迁出之日止，按照每年人民币4万元标准按日计算）。

被告xx、xx公司共同辩称，首先，被告xx是与案外人上海xx厂（以下简称xx厂）签订的租赁合同，xx厂不是合同当事人，故不具有诉讼主体资格；其次，被告xx与xx厂还签订过补充协议，约定双方的租赁关系仅在租赁期发生动拆迁并签订搬迁协议后才终止。2008年7月8日被告接到案外人书面通知发生拆迁，但是双方至今未达成拆迁协议；最后，2008年7月后xx厂拒收租金。2008年底又将同楼中的租户清空，拆除部分大楼，而且经常停电，给xx公司经营造成了巨大的困难。故两被告提出反诉，要求反诉被告xx厂赔偿损失62万元。

反诉被告xx厂辩称，2008年打算对系争厂房进行改建是为了举办世博会而进行粉刷外墙、整改环境，后因故未实施。系争房屋为厂房，系非住宅，并未列入动拆迁范围。故反诉请求无事实和法律依据，不予同意。

经审理查明，系争厂房位于上海市xx号，系案外人xx厂所有。2007年1月3日，被告xx（乙方）与案外人xx厂（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定xx厂将系争厂房的X号楼底二层护房出租给xx。租赁面积220平方米。租赁期自2007年1月1日起至2009年12月31日止。年租金2万元，先付后用，按季度支付。合同第七.3条约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满之日，返还房屋。未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金的2倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。2007年2月6日，被告xx与xx厂又签订一份《租赁合同补充协议》，就上述《房屋租赁合同》补充约定：双方同意仅在租赁期发生动拆迁时，双方的租赁关系就从被动拆迁协议签订之日起才可终止，双方及时善后。2008年6月25日，xx厂通知xx公司，表示园区列入2008年重点改造地块，xx公司租赁范围处于改建和装修的范围（X号楼）内，要求xx公司：1、尽早落实搬迁场所，于2008年9月30日前完成搬迁；2、具体事宜按双方租赁合同，合同规定外事宜协商解决；3、本园区改建落成后，欢迎老客户入驻。

另查明，2009年8月19日，上海纺织控股（集团）公司发文同意xx厂吸收合并xx厂。2009年8月21日，案外人xx厂经工商部门准予注销登记，其全部债务由xx厂承接并担保。

再查明，2009年10月19日，上海市浦东新区建设和交通委员会发布浦建委拆许字（2009）第X号房屋拆迁许可证，明确因南码头接到六北地块旧改土地储备项目建设，需拆迁下列范围内的房屋及其附属物（拆迁范围：东至上海砂轮厂、西至南码头路、南至白莲泾、北至东方路，其中住宅x.27、非住宅0）。

庭审中，原、被告一致确认，两被告现已向原告支付截至2008年6月底的租金。两被告另表示，租赁合同是xx签订的，但房屋是由xx公司实际使用，对本案中共同享有权利、承担义务并无异议。

以上事实，由上海市房地产权证、《房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》、通知、工商材料、房屋拆迁许可证及当事人的庭审陈述等在案佐证。

本院认为，被告x年1月3日与案外人xx厂签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，均系双方真实意思表示，于法不悖，合法有效。xx厂经工商注销后其权利义务由原告xx厂概括继受，故由xx厂继受上述合同及补充协议中xx厂的合同一方权利义务。被告xx公司系房屋的实际使用人，其对与xx共同承担上述合同及补充协议的权利义务并无异议，本院予以准许。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物，因《房屋租赁合同》约定租赁期限至2009年12月31日止，故对原告要求两被告予以迁出的诉请予以支持。两被告辩称租赁关系因租赁期发生动拆迁且双方未签订搬迁协议，故未终止的理由，本院认为，首先，因拆迁许可证已经明确拆迁范围不包括非住宅，而本案租赁物系经营用厂房，故系争房屋并未列入拆迁范围；其次，补充协议仅约定了“租赁期发生动拆迁时，双方的租赁关系就从被动拆迁协议签订之日起才可终止”，系对租期内发生动拆迁事实的约定，并非延长租期的约定，故对被告的该辩称理由不予采纳。同时，《房屋租赁合同》亦约定，未经甲方（xx厂）同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方（xx）应按日租金的2倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费，故原告按照约定年租金的2倍（每天109.56元）向两被告主张自2010年1月1日起至实际迁出之日止的使用费，具有合同依据，予以支持。至于两被告的反诉要求xx厂赔偿损失62万元的请求，均无事实和法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：

一、被告xx、上海xx有限公司应于本判决生效之日起一个月内自上海市xx号楼底二层护房内迁出；

二、被告xx、上海xx有限公司应于本判决生效之日起一个月内向原告上海xx总厂支付自2010年1月1日起的房屋占用费（按照每日人民币109.56元的标准计算至实际迁出之日止）；

三、驳回反诉原告xx、上海xx有限公司的全部反诉诉讼请求。

负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费人民币50元，反诉案件受理费5000元，共计5050元，由被告（反诉原告）xx、上海xx有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判长张卓郁

审判员张斌

代理审判员马顺山

书记员薛辰彦