原告缪a，女，汉族，户籍地×省×县×乡×村×号，现住×市×区×镇×路×号×室。

委托代理人王a，上海A律师事务所律师。

被告上海市A宗教民族事务办公室，住所地×市×区×路×号。

负责人魏a，主任。

委托代理人蒙a，上海市B律师事务所律师。

被告张a，女，汉族，户籍地×省×市×区×镇×村×街×号。

委托代理人刁a，上海C律师事务所律师。

原告缪a与被告上海市A宗教民族事务办公室（下称被告一）、张a（下称被告二）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2008年7月21日立案受理。依法由审判员李红以简易程序独任审判，于2008年8月27日公开开庭进行了审理。原告缪a及其委托代理人王a、被告一的委托代理人蒙a、被告二张a及其委托代理人刁a到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告缪a诉称：2007年4月25日，原告与被告一签订《房屋租赁合同》一份，约定被告一将位于×市×镇×路×号门面房东半间×室出租给原告，被告一的代表人被告二在该《房屋租赁合同》上签名并加盖了被告一的公章。在这之前原告已支付其它费用25,000元。尔后，被告二又说合同租金、押金太低，要求提高租金、押金数额，否则不租给原告。原告无奈只得按被告二的要求照办。2008年1月，原告西隔壁（×号×室）B美容店的老板案外人毛a对原告说，她已与被告一签好合同，原告合同一到期，房子就是她的了。原告不信就去问被告二，被告二承认这是事实。原告很吃惊，因为按《房屋租赁合同》约定，原告有优先租赁权。原告遂在2008年4月亲自去被告一处询问，被告的工作人员承认已同毛a签订了合同并把原告的房屋也租给她了，又讲有事找被告二说，被告一不管。原告在2008年5月23日以“特快专递邮件”寄到被告一处，要求三日内续签《房屋租赁合同》，可被告一让被告二打电话给原告，拒绝续签。

综上，原告认为，两被告串通一气，损害了原告的合法权益，致使原告续签《房屋租赁合同》的目的不能达到，店面也无法经营下去，给原告造成严重经济损失。为此，诉至法院，要求依法判令：一、终止履行原告与被告一之间于2007年4月25日签订的《房屋租赁合同》；二、两被告返还原告押金、租金及多收取的费用和赔偿经济损失共计100,500元。

诉讼中，原告表示终止履行合同的依据为被告一违反了上述《房屋租赁合同》第五条第一款、第三款的约定，擅自将房屋转租他人及侵害了原告的优先承租权。100,500元包含原告如继续承租的可得利益的损失（自2008年6月计算至2010年12月）、被告应当赔偿给原告的装修损失、被告应当返还给原告的押金、转让费及租金差价（根据合同约定月租金为1,000元，但实际被告一按每月2,500元收取）。

诉讼中，原告提供了以下证据：

1、2007年4月25日的《房屋租赁合同》，以证明原告与被告一之间存在租赁合同关系；

2、《上海市房地产登记册》一份，以证明被告一是房屋产权人；

3、原告向被告一发出的续签合同的申请书一份；

4、上述申请书的邮寄凭证一份，以证明被告一收到了申请书；

5、原告向被告一支付押金及转让费的收条一份（出具收条的是被告二，被告二是被告一的代表）；

6、原告向被告一的代表被告二支付租金及水电费的收据八张；

7、被告二委托毛a收取原告租金及水电费的委托书一份及收条、收据五份；

8、《税收通用缴款书》（2007年12月至2008年5月）一组；

9、《工商收费票据》一张；

10、装修合同一份；

上述证据8-10用以证明原告的损失；

11、被告一与毛a签订的《房屋租赁合同》，以证明被告一于2008年1月1日在原告的承租期内将房屋出租给了毛a；

12、《个体工商户开业登记核准单》一份，以证明毛a的经营场所就是系争房屋的地址×路×号；

13、广告费收据、收条一组，以证明原告的损失；

14、原告与被告一签署的《场地划分说明》，以证明被告一将×路×号门面房划分后将其中的47平方米出租给原告。

被告一辩称：一、被告一与原告间不存在租赁合同关系，被告一也从未向原告收取过租金或委托被告二向原告收取租金。二、被告一系房屋产权人，将房屋出租给被告二并约定不得转租，被告二隐瞒被告一擅自将房屋的一部分转租给原告，并以其与朋友合伙经营茶叶店需办理执照为名骗取被告一的公章。三、2007年12月25日，被告二与毛a找到被告一，被告二称自己无力经营并将店面转让给了毛a，要求与被告一提前终止租赁合同，被告一表示同意，并与毛a签订了新的租赁合同。四、2008年4月16日原告找到被告一后，被告一经询问才得知被告二与原告共同所设的骗局，但是考虑到原告经营的实际情况，在毛a同意的情况下被告一也同意原告继续经营至2008年12月31日止。五、关于原告主张的经济损失，即使存在，也与被告一无关，而应由被告二负责。关于优先租赁权的说法，没有法律依据，不能成立。

为证实辩解意见，被告一提供了2007年4月25日的《房屋租赁合同》的复印件一份，以证明当初被告二找到被告一称其要与朋友开茶叶店办理营业执照，故被告一在该份合同上盖了章，但原件撕毁了，且在复印件的下方写明该份合同仅作为申请执照用，以证明原告提供的证据1不真实。

被告二张a辩称：一、被告二从被告一处承租了九十几平米的营业用房后开设美容院，因经营不善将一半的面积转租给原告经营茶叶店，原告提供的2007年4月25日的租赁合同仅仅是被告二为了帮助原告办理执照需要而签订，被告一在该份合同上盖章后撕去了原件，故该份合同没有原件，被告二记得被告还在合同下方写了字，具体内容记不清了，但原告提供的这份下方却没有写字。二、原告与被告二之间真正履行的是2007年4月11日签订的租赁合同，被告二因经营不善于2007年年底将美容院转让给了毛a，并希望原告与毛a签订租赁合同，但原告不同意，故被告二出具委托书，委托毛a向原告收取租金，实际原告也向毛a支付租金至2008年6月，但自2008年7月起原告不再支付租金。综上，被告二认为原告是因自身经营不善而提起诉讼，故要求驳回其诉请。

为证实辩解意见，被告二提供了以下证据：

1、被告二与被告一签订的《房屋租赁合同》一份，以证明被告一是出租方，被告二是承租方；

2、被告二与原告于2007年4月11日签订的《房屋租赁合同》一份，以证明被告二将房屋的东半间转租给了原告经营茶叶店，并证明该份合同是被告二与原告间真正履行的合同，原告提供的2007年4月25日的合同仅是为办执照签订；

3、被告二与毛a签订的《转让合同》一份，以证明被告二将其经营的美容院（房屋的西半间）转让给了毛a，并与毛a达成协议，保证原告承租的东半间房屋即茶叶店使用至2008年12月31日。

经庭审质证，被告一对原告提供的证据发表质证意见如下：对证据1真实性有异议，真实的办理执照的合同是被告一提供的租赁合同复印件；对证据2无异议；证据3与被告一无关；对证据14的证据来源持异议，对其真实性无法确认；对其余证据的质证意见与被告二相同（庭审中先由被告二质证）。

被告二对原告提供的证据发表质证意见如下：对证据1有异议，该份2007年4月25日的租赁合同是原告为了办理营业执照而要求与被告二签订的，因原告每月缴纳的是固定税，而该固定税是收税机关根据原告每月最低的支出金额作为计费基础的，为了少交税，原告提出月租金写1,000元，被告一考虑到该份合同仅仅是为了办执照用，故当场把合同原件撕毁了，所以只有复印件，不知为何原告提供的复印件上却盖有被告一的红印；对证据2无异议；对证据3、4不清楚；对证据5-7均无异议，但原告的租金不是支付给被告一而是支付给被告二的，2007年年底被告二将美容院转让给毛a时原打算由原告与毛a签订合同，但因原告不同意故被告二委托毛a向原告收取租金；证据8-10与本案无关；对证据11无异议；证据12、13与本案无关；证据14被告二从未提供给原告过，对其真实性不予确认。

原告对被告一提供的办理执照的租赁合同的质证意见是因该证据系复印件，故不发表质证意见；被告二对该份证据无异议。

原告对被告二提供的证据发表质证意见如下：证据1系两被告之间的合同，与原告无关；证据2确实是原告与被告二所签，但该合同已终止；证据3与原告没有关联。

被告一对被告二提供的证据发表质证意见如下：对证据均无异议，但原告与被告二之间的合同被告一直至本案诉讼才看到。

证据认定：一、对原告提供的证据2、5、6、7、11、12的真实性予以确认；对被告一提供的证据的真实性及证明目的予以确认；对被告二提供的证据的真实性及证明目的予以确认。

二、对原告提供的证据1与证据14的真实性不予确认，理由如下：1、庭审中原告称这两份证据是由被告二于2007年4月27日与《上海市房地产登记册》一并交与原告的（被告二对此不予确认），但事实是《上海市房地产登记册》的打印日期是2007年5月21日，故原告所述不符事实；2、原告提供的这两份证据的原件右上角都有使用专用号码机打印的号码，且系连号，为X号、X号，两份证据的左侧边也都有三个装订洞眼，且经比对，位置完全吻合；3、原告提供的上述租赁合同的原件系在已盖有被告一印鉴及原告与被告二签名的复印件上加盖被告一红印的原件，并非与原复印件一致的原件，且原告未能对被告一事后在复印件上加盖红印的行为给出合理解释。综上，原告提供的上述两份证据的来源不明。

三、原告提供的其余证据与本案无关。

综上，根据原、被告的陈述及质证意见及本院对证据的认定，本院确认的事实如下：

位于×市×区×镇×路×号房屋的产权人系被告一，产权证上记载该房屋的类型为店铺，建筑面积为95.64平方米。

2007年2月1日，被告一与被告二签订《房屋租赁合同》一份，约定被告一将上述门面房出租给被告二使用，租期自2007年2月1日至2008年12月31日，月租金为4,500元，押金为2,000元。被告二不得将房屋转租他人。合同签订后，被告二利用承租房屋经营B美容店。

2007年4月11日，被告二与原告签订了《房屋租赁合同》一份，约定被告二将位于×镇×路×号门面房东半间转租给原告，租赁期限自2007年4月12日至2008年12月31日止，房屋的月租金为2,500元（免43天房租，即租金从5月25日起算），押金为2,500元，原告一次性付被告二转让费25,000元（转让包括固定装修、空调、热水器），双方协议租金方式为每月的X号付下个月房租。合同第五条违约责任第1款约定，被告二保证原告在合同期间房屋的正常使用不移做他用，如被告二无故收回房屋自用或转让与他人，被告二需无条件返还原告转让费25,000元，并赔偿原告装修费用及因此造成的经济损失。合同第五条违约责任第3款约定，本合同到期，原告如须续租，有优先租赁权，但需提前两个月向被告二提出，双方重新协商后再签订新的租赁合同。合同最后约定，本合同自2007年4月12日起生效。合同签订后，被告二缩减美容院经营规模，将×镇×路×号门面房东半间交付给原告经营茶叶店，西半间仍由其经营美容院。

2007年年底，被告二因经营不善而欲将其经营的美容院转让给案外人毛a，被告一表示同意并要求按月租金5,000元的标准重新与毛a签订合同。2007年12月25日，被告二即与毛a签订《转让合同》一份，约定被告二将×路×号B美容院转让给毛a，转让费8万元，其转让包括店内的一切固定设施，被告二还将营业执照、卫生许可证、税证等证件转给毛a。合同并约定，×路×号东半间现由原告经营至2008年12月31日，在2008年1月至12月期间的房租2,500元由毛a代收，毛a负责每月将这2,500元连同自己的房租2,500元总共5,000元交给房东，毛a在2008年12月31日前不得擅自动用东半间，否则要赔偿5万元给被告二。毛a在2009年1月1日有权收回东半间自用，如需出租，经房东同意，原告有优先租赁权。2007年12月27日，毛b与被告一签订了《房屋租赁合同》，约定被告一将位于×镇×路×号门面房出租给毛a使用，租赁期限自2008年1月1日至2009年12月31日止，月租金为5,000元，押金为5,000元。合同签订后，×路×号（西半间）的B美容院由毛b经营，同时毛b从未阻止原告位于×路×号（东半间）的茶叶店的经营，直至现在。

被告二按每月2,500元向原告收取租金至2008年6月（其中2008年1月至6月被告二委托毛a代收），自2008年7月起原告未付租金。

2007年4月25日，被告二为协助原告办理营业执照而根据原告的要求另行与原告签订了一份月租金仅为1,000元的《房屋租赁合同》，并将该合同带至被告一处盖章，被告一在该合同上盖章后在合同下方写明“张要求再办一份经营茶叶的个体执照，仅作为申请执照用”，且被告一仅向被告二提供了一份复印件。

本院认为：被告二在向被告一承租了位于×镇×路×号门面房后将房屋分割成东、西两半，被告二将东半间转租给了原告，并与原告于2007年4月11日签订了《房屋租赁合同》，此合同系被告二与原告的真实意思表示，应属有效合同。合同签订后，原告使用房屋经营茶叶店至今，出租人被告一在庭审中也表示同意由原告继续使用房屋至租赁届满之日即2008年12月31日，故该合同应由原告与被告二继续履行。

关于原告提出的要求终止履行上述合同的两项理由：一、转租的问题。从被告二与案外人毛a签订的《转让合同》的内容及被告二委托毛a向原告代收租金的事实反映出，在原告与被告二的租赁合同期内，被告二转让给毛a的是×路×号西半间的美容院房屋，而×路×号东半间仍由被告二与原告保持租赁关系，事实上直至目前为止，毛a也从未要求原告搬出承租房屋，且以被告二的委托人的名义按月向原告收取承租期间的租金。原告主张其权益受损的证据为被告一与毛a签订的租赁合同，而被告一与原告间不存在租赁关系，该份合同并不能改变毛a在2008年12月31日前实际仅承租了×路×号西半间美容院房屋的事实，况且被告一也同意张a与原告间的租赁合同可履行至2008年12月31日。综上，原告以其所承租的房屋在租赁期内被另行转租他人而使其无法继续经营为由要求解除合同，不能成立。二、优先租赁权的问题。首先，法律未对优先租赁权作出约定，根据合同相关条款的约定，应理解为原告在租赁限期届满后如需续租，在同等条件下享有优先租赁权。同等条件包括租金、租期等租赁合同的主要条款，而这些合同主要条款双方需重新进行协商，故即使原告在租赁期限届满后以优先租赁权提出续租，也不是必然导致续租事实的发生，续租合同是否能签成需看双方的协商结果。其次，原告主张优先租赁权的前提首先是其按约履行合同至合同期届满，在合同期届满前合同是否会因原告违约而被解除是一个不确定的因素（况且现在原告已存在拖欠租金的现象），如在合同期届满前就对原告的优先租赁权的损失进行处理显然给原告提供了一个规避自身违约行为的机会，对被告二不公平。故即使原告存在优先租赁权受到侵害的事实，也应根据合同最终的履行结果向被告二主张。

综上，原告要求被告二承担民事责任，本院不予支持。另原告主张其与被告一存在租赁合同关系与事实不符，其要求被告一承担民事责任没有依据。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条之规定，判决如下：

驳回原告缪a的全部诉讼请求。

案件受理费1,155元（已减半），由原告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员李红

书记员胡向远