上诉人（原审被告）彭某某，男，X年X月X日出生，汉族，云南省嵩明县人，在云南中土建筑工程公司工作，现住（略），身份证编号：x。

委托代理人方银峰，云南天之泰律师事务所律师，特别授权代理。

委托代理人刘云廷，云南天之泰律师事务所律师，特别授权代理。

被上诉人（原审原告）昆明市X街镇梁某第六股份合作社。

住所地：昆明市X路。

负责人梁某某，组长。

委托代理人徐国功，云南万捷律师事务所律师，特别授权代理。

委托代理人李向前，云南万捷律师事务所律师，特别授权代理。

上诉人彭某某因与被上诉人昆明市X街镇梁某第六股份合作社（以下简称合作社）租赁合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2007）五法民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2007年11月21日受理此案后，依法组成合议庭审理了本案，期间上诉人彭某某申请和解，本院准许后，依法扣除了审理期限，本案现已审理终结。

一审判决确认：2002年6月5日昆明市X街镇梁某居民委员会第六居民小组(以下简称第六居民小组)与被告签订《租赁合同》，约定第六居民小组将办公楼一幢一至三层(由西向东、坐落于昆明市梁某河富兴巷)、楼内房间共21间，以每间80元/月的价格租给被告使用(包括楼前场地)；被告应确保综合大楼消防通道畅通；为方便被告管理使用，第六居民小组负责将所拆后断墙粉刷好(含外墙、内走道)并安装大门两道，屋顶作防水处理；合同期限20年即从2002年7月1日起至2022年7月1日止；前五年租金x元/年，从2007年7月1日以后每五年在上一年租金的基础上递增10%，被告于每年7月1日支付当年租金，逾期不付属违约；被告使用的水、电费按实用数目收取，价格与六组其他租赁单位相同；租赁期间双方如违约，违约方须向对方支付违约金x元。昆明市X街镇梁某居民委员会在该协议上签章同意。2002年8月1日被告支付第六居民小组至2003年6月30日租金。2002年12月12日昆明市西山区经济体制改革委员会作出西体改[2002]X号《关于同意成立“昆明市X街镇梁某第六股份合作社”的批复》，明确同意第六居民小组成立昆明市X街镇梁某第六股份合作社，股份合作社成立后，必须严格按照股份合作社的章程进行经营管理，成为自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展和股权平等、同股同利、风险共担、利益共享、按股分红的经济实体。2006年4月10日被告向第六居民小组支付2005年12月份水电费2000元。昆明市西山区梁某社区居民委员会、昆明市西山区人民政府马街街道办事处出具的情况说明载明“昆明市X街镇梁某居民委员会第六居民小组于2002年12月经昆明市西山区经济体制改革办公室[西体改(2002)X号]文件批复改制成立‘昆明市X街镇梁某第六股份合作社’，原第六居民小组的印章已报上级单位。对外所有经济事务均以‘梁某第六股份合作社’开展工作。”为此，原告向一审法院提起诉讼，请求法院判令:1、解除原、被告于2002年6月5日签订的《租赁合同》，并判令被告立即腾空所承租的办公楼。2、判令被告支付租金x元（2003年7月1日至2007年4月1日），水电费5582.80元（2002年8月至2007年3月底）。3、判令被告支付违约金x元。

根据上述确认的事实，一审法院认为：依第六居民小组的主管部门昆明市西山区梁某社区居民委员会和昆明市西山区人民政府马街街道办事处出具的情况说明的内容，应视为第六居民小组的经济事务被剥离由第六股份合作社承受，第六股份合作社依程序享有管理集体财产的权利。故本案讼争租赁合同对原、被告具有法律拘束力。被告仅支付至2003年6月30日租金的行为致使原告不能实现收益的合同目的，构成根本性违约。故对原告诉请解除合同、腾房的诉讼请求予以支持。被告所举证据不能证明其抗辩的双方约定工程款冲抵租金，故对该抗辩不予采纳。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第(三)项之规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为1年。且租赁合同约定被告于每年7月1日支付当年租金即被告应于每个租赁年度的第一天支付该租赁年度的租金。故2003年7月1日至2004年6月30日、2004年7月1日至2005年6月30日、2005年7月1日至2006年6月30日的租金的诉讼时效期间分别于2004年7月1曰、2005年7月1日、2006年7月1日届满。故原告因诉讼时效期间届满而丧失请求法院保护上述三年租金的胜诉权。故被告应支付原告2006年7月1日至2007年4月1日的租金x元(2006年7月1日至2007年3月30日共9个月即80元/月/间×21间×9个月＋2007年4月1日租金80元/月/间×21间/30天)。关于原告主张的水电费，因其所举证据不力，故对原告的该项诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。结合违约金具有补偿损失和惩罚的性质，合同约定的违约金x元过高，且被告请求减少，一审法院违约金调整至x元为宜。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第(三)项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零七条之规定，判决：一、解除昆明市X街镇梁某居民委员会第六居民小组与被告彭某某于2002年6月5日签订的《租赁合同》，被告彭某某于本判决生效后立即将租赁物(坐落于昆明市梁某河富兴巷)办公楼X幢共21间房屋(包括楼前场地)腾交原告昆明市X街镇梁某第六股份合作社；二、由被告彭某某于本判决生效后立即支付原告昆明市X街镇梁某第六股份合作社X年7月1日至2007年4月1日租金x元；三、由被告彭某某于本判决生效后立即支付原告昆明市X街镇梁某第六股份合作社违约金x元；四、驳回原告昆明市X街镇梁某第六股份合作社的其它诉讼请求。

宣判后，彭某某不服上述判决，向本院提起上诉称：本案不存在解除合同的法定理由。一审法院认定事实部分不清，判决解除双方签订的合同是错误的。一审法院判决认定：“2002年6月5日，原告与被告双方签订租赁合同，按合同约定原告将其所有的办公楼一至三层共计21间(包括楼前场地)以每间80元/月的价格出租给被告使用，为方便使用原告负责将其所拆后断墙粉刷好(含外墙、内走道)并安装大门两道，办公楼屋顶作防水处理。合同期为20年，即从2002年7月1日起至2022年7月1日止，租金为每年7月1日支付。”但是一审法院对上诉人又与被上诉人签订补充协议，即完成补充协议的五项工程，双方委托梁某建筑公司承做，工程款项全部由被上诉人承担并冲抵房租的事实并未认定。梁某建筑公司做完工程后向被上诉人要求支付工程款，但被上诉人一直未予支付，并称可先由上诉人垫付，然后由其与上诉人结算冲抵房租，上诉人垫付了此款的事实也并未认定。而这些又恰恰是合同是否违约的关键。由于一审法院认定事实部分不清，以致作出上诉人构成根本性违约，解除双方合同的错误判决。综上所述，请求二审法院：1、依法撤销昆明市五华区人民法院(2007)五法民二初字第X号民事判决书，判决继续履行合同；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人合作社答辩称：一审判决认定事实是正确的。被上诉人在签订租赁合同后，已经将租赁物交付给上诉人使用，但是上诉人只支付了一年的租金，并且上诉人主张以工程款冲抵租金是没有事实和法律依据的，所以上诉人构成了根本性违约行为，同时上诉人还堵塞了消防通道并拖欠水电费。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

综合诉辩双方当事人的主张，本案争议的问题是：上诉人要求继续履行租赁合同的上诉主张能否成立。

二审经审理，上诉人除了重申其在一审中已经提交的证据外，二审申请证人李贵生、梁某珉、梁某芳、梁某文出庭，用以证实被上诉人曾经口头承诺由上诉人先垫付工程款，然后用来冲抵房租的事实。经本院同意后，梁某文、梁某珉、梁某芳出庭，证人证实当时口头上是同意过上诉人用工程款冲抵租金，双方为此还签订过补充协议。被上诉人质证后认为，证人与上诉人有利害关系，形成了利益共同体；上诉人所举证据不属于新证据，证人作证的内容和补充协议的内容相互矛盾，因此上诉人没有任何书面证据证明双方约定过用工程款冲抵租金的事实。本院认为，上诉人为证实其上诉主张，其现有证据为：2002年9月8日签订的《补充协议》及二审出庭作证的证人证言。经审查，从证人所作证内容看，当时双方为工程款冲抵租金事宜曾经协商同意过，为此还签订了补充协议。但从上诉人提交的补充协议的内容看，并未写明上诉人用工程款冲抵租金的内容，且该补充协议签订时间为2002年9月8日，而使用信笺系2003年所生产，即协议的行文时间与信笺生产日期是相互矛盾的，证人也不能清楚说明具体的原因，由此《补充协议》及证人证言的内容，并不能证实双方曾经达成了用工程款冲抵租金的事实，故上诉人的上诉主张，因无充足的证据予以证实，本院依法不予采信。综上，二审经审理确认的事实与一审判决确认的事实相一致，本院依法予以确认。

本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。就本案而言，上诉人与被上诉人签订了《租赁合同》，该合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。现上诉人主张其与被上诉人曾经达成过用工程款冲抵租金的协议，因此不存在解除租赁合同的法定事由，但上诉人提交的证据，并不能证实其上诉主张，上诉人对此应当承担举证不力的法律后果。本案能够查证的事实是：上诉人有拖欠租金的违约行为，上诉人对此应当承担相应的违约责任。根据我国合同法规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。经审查，上诉人已使用了租赁物至今，为此其应当按照约定支付相应的租金，但从本案所查证的事实看，上诉人只支付至2003年6月30日租金，之后未再向被上诉人支付过任何租金。根据我国合同法第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因此上诉人要求继续履行租赁合同的上诉主张，因无充分的事实依据，本院依法不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人的上诉主张不能成立，本院依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项及第一百零七条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审案件受理费人民币1179.40元，由上诉人彭某某负担，其预交的5517元，予以退还4337.60元。

本判决为终审判决。

本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后，法律规定的期限内，向原审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。

（本裁判文书仅供参考,如需使用请以正本为准。）

审判长杨章亮

审判员陶磊

审判员余锋

二○○八年五月十六日

书记员兰珊