上诉人（原审原告、反诉被告）邢某，女，X年X月X日出生，汉族，中国电视艺术家协会编辑，住（略）。

委托代理人卫爱民，北京市当代律师事务所律师。

委托代理人刘英，北京市当代律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）齐某某，男，X年X月X日出生，汉族，无业，住（略）。

委托代理人李春谊，北京市中咨律师事务所律师。

委托代理人贾向明，北京市中咨律师事务所律师。

上诉人邢某因一般买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2007）海民初字第x号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

2007年7月，邢某起诉至原审法院称，2004年9月初，我和齐某某就我购买其所有的位于（略）的房屋达成口头协议，该房屋系新房，齐某某尚未办理入住手续。2004年9月5日，我和齐某某签订了一份名为《收据》的文件，该收据除写明今收到房款定金2万元外，双方还约定“本月8日付房款5万元，余款在本月25日前一次性付清，如买方在25日前有变化，达不成买卖协议，定金不予退还。”该文件签订后，我如约于2004年9月8日向齐某某支付购房款5万元，2004年9月22日向齐某某支付购房款18.3万元，此外，我还向齐某某交付其他费用1万元。在我向齐某某付完约定的款项后，齐某某向我交付了包括银行还款手续在内的全部购房文件，因《商品房买卖合同》原件不在齐某某手中，故只能给我复印件。我和齐某某办理完上述移交手续后，于2004年9月10日办理了入住手续，之后我又投资12万元对房屋进行了装修，一直居住至今。我自接收房屋后，一直按月向银行支付月供，至今已支付15万余元。从收房至今，我一直要求齐某某给我办理房屋转让登记手续，齐某某一直以种种借口推诿。我认为，2004年9月5日双方签署的《收据》内容已经超出收据的范围，包含了买卖该房屋的主要内容，是双方真实意思表示，且已得到履行，应受法律保护。故诉至法院，请求判令齐某某立即办理诉争房屋所有权转让登记手续，并由齐某某承担本案诉讼费。

齐某某在原审法院辩称，2003年3月23日，我与北京亿城房地产开发有限公司（以下简称亿城房地产公司）订立了《商品房买卖合同》，购买位于北京市海淀区万柳星标家园X号楼X单元X室房屋。2004年9月初，邢某与我开始就该房屋买卖进行协商。由于当时产权证未办理，房屋未交付给我且已抵押给银行，房屋转让条件不成就，因此双方以“收据”方式形成预约。邢某于2004年9月10日入住该房，但邢某未按收据的约定在2004年9月25日前付清首付款，邢某早已违约，至今还有3万元首付款未付清。因此，双方仅就协商房屋买卖达成了预约合同，但未订立房屋买卖的本约合同。邢某要求办理房屋过户缺乏合同依据。在订立预约合同的同时，双方达成共识，在占用房屋期间邢某代我支付银行贷款充抵房屋使用费，其占用期间发生的物业、供暖、水电等实际支出也由邢某承担。邢某支付上述费用只是承担了其使用房屋所应支付的实际费用，不代表邢某已取代我成为了购房人。涉案房屋于2006年4月5日进行了产权登记，并于2007年4月26日进行了抵押登记。我于2007年5月领取产权证后，即与邢某联系协商正式的买卖合同。但双方对房屋价款、贷款偿还等问题无法达成一致。现我不同意邢某的诉讼请求，并提出反诉，请求判令解除邢某与我于2004年9月5日签订的涉及北京市海淀区万柳星标家园X号楼X单元X室房屋的预约合同，并由邢某承担本案诉讼费。

邢某对齐某某的反诉辩称，齐某某所称“预约合同”没有法律依据。齐某某称曾与我就房屋买卖进行协商，与事实不符。齐某某称我向其支付了定金2万元、首付款26万元，共28万元，亦与事实不符。我不同意齐某某的反诉请求。

原审法院经审理查明，2003年3月23日齐某某与亿城房地产公司签订了《商品房买卖合同》及其补充协议，齐某某以x元的价格从该公司购买位于（略）的房屋，齐某某于2003年4月25日支付了首付款x元，并于2003年5月20日进行了商品房预售登记备案。2003年7月23日，齐某某与中国工商银行北京市海淀新技术产业开发试验区支行（以下简称工商银行）及亿城房地产公司签订了《个人购房借款合同》，该行向齐某某发放个人住房贷款49万元，齐某某将其购买的上述房屋作为上述借款的抵押，并约定抵押物抵押期间，未经贷款人同意，抵押人不得将该抵押物出租、变卖、重复抵押、抵偿债务、馈赠等。

2004年9月5日齐某某与邢某共同签署了一份名为《收据》的文件，载明：“齐某某收到房款定金2万元。此款为邢某购买齐某某碧水云天•颐园X号楼X单元X室，面积为93.15平方米。房款的首付款及相关费用为26万元整，本月8日付房款5万元整，余额在本月25日前一次性付清。如买方在25日前有变化，达不成买卖协议，定金不予退还。物业费3000元，此费用另计。”

2004年9月8日，齐某某收到邢某支付的房款5万元。2004年9月10日邢某入住该房，并向亿城房地产公司支付了x元的面积差。2004年9月22日齐某某收到邢某支付的房款x元。当日二人还对该房屋进行了相关文件交接，齐某某将《个人购房借款合同》、保险业专业发票、《商品房买卖合同》、入住通知书、首付款发票、贷款发票、工商银行还贷存折移交给邢某，其中《商品房买卖合同》为复印件，其他均为原件。

邢某入住该房后，对该房进行了装修。邢某向法院提交的装修协议书及装修费收据显示，其共支付了装修费x元。齐某某对此不予认可。邢某在居住该房期间还承担了该房所产生的物业管理费、供暖费、水电费、房屋契税、登记费等。

邢某自2004年9月起开始向工商银行偿还贷款至2007年7月。2007年8月，齐某某将该还贷存折挂失，并于该月起自行向工商银行偿还贷款。

邢某主张其已通过购买成为该诉争房屋的房主，并向法院提交了北京亿城物业管理有限公司星标家园管理部于2006年3月8日出具的居住证明，该证明称邢某居住于该房，系该房房主。齐某某主张其系诉争房屋的房主，该房并未实际转让给邢某，并提交了上述物业公司客服部于2007年8月22日出具的居住证明，该证明称齐某某居住于该房，系该房房主。齐某某还主张邢某代其向银行还款的金额大体相当于该房屋租金的价格，并提交了北京中原房地产经纪有限公司于2007年8月18日出具的关于该小区房屋租赁一般价格的证明，邢某对此不予认可。

另查，2006年4月5日，齐某某取得了诉争房屋的所有权证，并于2007年4月26日对工商银行的抵押权进行了登记。齐某某与邢某至今未订立正式的房屋买卖合同，但邢某主张《收据》就是正式的房屋买卖合同。碧水云天•颐园现名称为万柳星标家园。

上述事实，有双方当事人陈述、《收据》、收条、购房移交有关文件目录、《个人购房借款合同》、发票、工商银行还贷存折、居住证明、房屋产权证等证据材料在案佐证。

原审法院判决认定，本案的争议焦点在于2004年9月5日邢某和齐某某签订的《收据》的性质和效力如何认定。预约合同是本约合同的对称，是指约定将来订立正式合同的合同。由于交易的重要性和谈判周期的长期性，房屋买卖实践中买卖双方在订立正式买卖合同前签订预约合同的现象屡见不鲜。房屋买卖预约合同往往以认购书、备忘录、意向书等名目出现，当事人在预约合同中一般都约定了进一步协商以达成正式买卖合同的内容。本案中的《收据》载明，“如买方在25日前有变化，达不成买卖协议，定金不予退还。”据此可知，邢某和齐某某尚未达成正式的买卖合同，此《收据》仅是对双方须进行进一步谈判从而签订正式合同的约定，应当认定为预约合同。另，该房屋的抵押登记发生在《收据》订立之后，《个人购房借款合同》中对抵押期间该房不得转让的约定，并不构成该预约合同效力的障碍。鉴此，法院认定邢某与齐某某签订的《收据》的性质为预约合同，并非正式的房屋买卖合同，故邢某要求齐某某办理房屋所有权转让登记的诉讼请求于法无据，法院不予支持。因法院已认定齐某某与邢某未订立正式的房屋买卖合同，且双方分歧巨大，《收据》中所约定的订立正式合同的内容已无法实现，故法院对齐某某要求解除名为《收据》的预约合同的反诉请求予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决：一、解除齐某某与邢某于二○○四年九月五日签订的关于买卖北京市海淀区万柳星标家园八号楼一单元九○一号房屋的名为《收据》的预约合同；二、驳回邢某的诉讼请求。

原审法院判决后，邢某不服，向本院提起上诉，请求撤销原审法院判决，改判齐某某立即将诉争房屋所有权转让登记至邢某名下，齐某某承担本案全部诉讼费用。上诉理由是：1、原审法院判决认定事实有误，应予纠正。原审法院判决对邢某在装修房屋时向物业公司交付的装修押金，向物业公司交付的由物业公司代收的房屋买受人应交纳的房屋公共维修基金、能源费，向齐某某交付的3177元打卡物业费，向齐某某出具的购房费用支出均未作认定。2、原审法院判决没有法律依据，应予纠正。2004年9月5日双方签署的《收据》虽然名为“收据”，但其内容已经超出收据的范围，包含了该房屋买卖的主要内容，是双方的真实意思表示，且已得到履行，应受到法律的保护。邢某不仅向齐某某支付了齐某某已向亿城房地产公司支付的购房首付款、律师费等三项购房所产生的费用，还支付了齐某某已向工商银行支付的月供款，还向齐某某支付了利润。邢某接收房屋后，每月向贷款银行支付购房贷款，实际履行了购房人的贷款义务。邢某接受房屋后对房屋进行了装修，行使了房屋所有权人的物权权利，并且实际居住至今。双方房屋买卖行为早已完成。双方买卖房屋的行为，没有违反法律的强制性规定，合法有效，应得到法律的支持。

齐某某答辩称，原审法院判决认定事实证据充分，适用法律正确，同意原审法院判决，不同意邢某的上诉请求和理由。

本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，在原审法院庭审中，邢某认可共向齐某某支付了25.3万元，尚欠7000元未支付，原因是房屋产权证没有办理下来，双方口头协商等产权证办下来后，邢某再将剩余7000元给付齐某某。齐某某则称邢某应给付齐某某28万元，是邢某因房屋产权证没有下来所以不给齐某某3万元，邢某对此不予认可。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。

本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：当事人的姓名，标的，数量，质量，价款或者报酬，履行期限、地点和方式，违约责任，解决争议的方法等。本案中，双方当事人的争议焦点在于2004年9月5日邢某与齐某某签订的《收据》的性质和效力如何认定。首先，从《收据》的内容看，该《收据》载明：“齐某某收到房款定金2万元，此款为邢某购买齐某某碧水云天•颐园X号楼X单元X室”，明确了由邢某购买齐某某所有的碧水云天•颐园X号楼X单元X室；该《收据》约定“房款的首付款及相关费用为26万元整”，对26万元的支付方式、期限进行了约定；对房屋总价款没有进行约定。其次，从双方实际履行情况看，2004年9月8日，齐某某收到邢某支付的房款5万元；2004年9月10日邢某入住该房，并向亿城房地产公司支付了x元的面积差；2004年9月22日齐某某收到邢某支付的房款18.3万元；当日齐某某与邢某对该房屋进行了相关文件交接，齐某某将《个人购房借款合同》、保险业专业发票、《商品房买卖合同》（复印件）、入住通知书、首付款发票、贷款发票、工商银行还贷存折移交给邢某；邢某入住诉争房屋后，对该房进行了装修；在居住该房屋期间，邢某承担了该房所产生的物业管理费、供暖费、水电费、房屋契税、登记费等；自2004年9月起邢某开始向工商银行偿还贷款至2007年7月。本院认为，《收据》中虽然没有明确约定房屋总价款，但从合同有关条款及双方之后的履约行为能够确定该房屋的总价款：除《收据》约定的26万元外，自2004年9月向工商银行偿还的贷款均由邢某承担。据此，本院确认邢某与齐某某签订的《收据》实为双方之间的房屋买卖合同，该合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为有效。双方应按照合同约定，遵循诚实信用的原则履行各自义务。

因诉争房屋的抵押登记发生在《收据》订立之后，故《个人购房借款合同》中对抵押期间该房不得转让的约定，并不构成对《收据》效力的障碍。《收据》中约定“如买方在25日前有变化，达不成买卖协议，定金不予退还”，该内容应为定金条款，原审法院据此认定邢某和齐某某所签订的《收据》仅是对双方须进行进一步谈判从而签订正式合同的约定，为预约合同欠妥，本院对此予以纠正。

在原审法院庭审中，邢某称双方口头协商等房屋产权证办下来后，邢某再将剩余的7000元给付齐某某。齐某某虽称邢某应给付其28万元，但对邢某所述等产权证办下来后给付剩余房款未持异议，而邢某对齐某某所称其应给付28万元不予认可，故本院确认双方经协商变更了原合同，约定办理房屋产权证后，邢某再支付齐某某剩余房款7000元。

据此，本院认为邢某要求齐某某办理房屋所有权转让登记的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，但邢某尚欠齐某某的7000元房款应一并予以支付。齐某某要求解除名为《收据》的预约合同的反诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持。因齐某某对其于2007年8月起自行向工商银行偿还的贷款并未主张，故本院对此不予处理。综上所述，原审法院认定基本事实清楚，但适用法律不当，本院予以改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第十二条、第六十一条、第一百三十条之规定，判决如下：

一、撤销北京市海淀区人民法院（2007）海民初字第x号民事判决；

二、本判决生效后三十日内，齐某某为邢某办理北京市海淀区万柳星标家园八号楼一单元九○一号房屋所有权转让登记手续，邢某给付齐某某人民币七千元；

三、驳回齐某某的全部反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费七十元，由齐某某负担（本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费三十五元，由齐某某负担（已交纳）。

二审案件受理费七十元，由齐某某负担（本判决生效后七日内交纳）。

本判决为终审判决。

审判长王爱红

代理审判员万丽丽

代理审判员李晓龙

二○○八年五月二十六日

书记员齐某