原告（反诉被告）陈×娟，女。

委托代理人陈伟民，上海市金源方程律师事务所律师。

原告（反诉被告）阮×良，男。

委托代理人陈伟民，上海市金源方程律师事务所律师。

被告（反诉原告）黄×辉，男。

委托代理人朱×，女，住上海市X路X号X室。

委托代理人顾志宏，上海市辉煌律师事务所律师。

被告（反诉原告）朱×芹，女。

委托代理人朱×（系朱×芹之女），女。

委托代理人顾志宏，上海市辉煌律师事务所律师。

被告（反诉原告）朱×，女。

委托代理人顾志宏，上海市辉煌律师事务所律师。

被告（反诉原告）朱×乐，男。

委托代理人朱×（系朱×乐之母），女。

委托代理人顾志宏，上海市辉煌律师事务所律师。

第三人上海诚鼎房地产经纪有限公司。

法定代表人洪某某，总经理。

原告陈×娟、阮×良与被告黄×辉、朱×芹、朱×、朱×乐房屋买卖合同纠纷，被告黄×辉、朱×芹、朱×、朱×乐反诉原告陈×娟、阮×良房屋买卖合同纠纷,本院受理后,通知上海诚鼎房地产经纪有限公司作为第三人参加诉讼，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告陈×娟、阮×良的委托代理人陈伟民，被告朱×及其委托代理人顾志宏、被告黄×辉、朱×芹、朱×乐的委托代理人朱×、顾志宏，第三人上海诚鼎房地产经纪有限公司的法定代表人洪某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告陈×娟、阮×良诉称：2009年2月，经第三人居间介绍，原告向被告购买讼争的上海市X路X×号X室房屋，约定双方于2009年4月15日办理过户手续，被告违约须支付违约金50,000元。2009年4月11日，原、被告签订《情况说明》，变更过户日期为2009年12月31日前，约定违约方承担违约金200,000元。因被告原因该房至今未过户至原告名下，而原告将原有住房出售后一直无法将户籍迁至讼争房屋，对下家构成违约，支付了135,600元违约金。经催促未果，现两原告起诉要求四被告协助办理讼争房屋的过户手续，并支付迟延办理的违约金200,000元，另要求第三人在原、被告办理过户时配合提供被告为权利人的该房产权证等。

被告黄×辉、朱×芹、朱×、朱×乐辩称：2009年12月底，黄×辉突发重病住院，致被告无法在约定的2009年12月31日前与原告办理讼争房屋的过户手续，被告及时告知了第三人；黄×辉身体稳定后，被告即于2010年1月14日通知原告和第三人可以办理，但原告称已起诉。四被告认为，《情况说明》中的违约金是针对根本性违约的情况，而被告并非不愿办理过户，且已于2009年4月11日将该房交给原告，后突发重病属于不可抗力和意外事件，不构成根本性违约；被告在约定期限过后不足半月即向原告确认可办过户，原告并无损失；合同和《情况说明》中约定的违约金都过高，要求法院调低。四被告同意协助原告办理该房的过户手续，不同意支付违约金200,000元。

第三人上海诚鼎房地产经纪有限公司述称：朱×曾在2009年12月31日前通知第三人因黄×辉生病无法与原告在2009年12月31日前办理过户，但未明确何时能再办。2010年1月14日被告表示可以办理时，原告称已起诉。《情况说明》中约定的违约金200,000元仅适用于被告不出售该房的情况，而被告不存在这一情况。第三人同意在原、被告办理过户手续时配合提供被告为权利人的房产证等。

被告黄×辉、朱×芹、朱×、朱×乐反诉称：原、被告约定总房款为635,000元，其中被告净到手628,000元，原告另付7,000元代付被告的税费、中介费。截止2009年4月11日，原告共向被告支付房款548,000元，向第三人支付17,000元，尚余房款70,000元未付，故被告反诉要求原告在取得产权证后10日内支付购房余款70,000元。

原告陈×娟、阮×良对反诉辩称：截止2009年4月11日，原告共向被告支付房款548,000元，向第三人支付房款20,000元，尚余房款60,000元未付。陈×娟未看清《情况说明》中的余款金额即签名。现两原告同意在取得产证后10日内支付余款60,000元。

第三人上海诚鼎房地产经纪有限公司对反诉述称：第三人于2009年1月18日收到原告交付的房款10,000元，待原告取得讼争房屋产权证、办理进户手续后，第三人将该款给付被告。第三人于2009年4月11日收到原告房款7,000元，按约将用于代付被告的税费、中介费。原告交付给第三人的房款即上述两笔共计17,000元。2009年4月11日原告另交给第三人的3,000元是原告支付的部分中介费而非房款。根据《情况说明》的记载，原告尚有房款70,000元未付。

经审理查明：原告陈×娟与阮×良系母子关系。被告黄×辉与朱×芹系夫妻关系，被告朱×系其两人之女，被告朱×与朱×乐系母子关系。四被告原是讼争的上海市X路X×号X室房屋的权利人。经第三人居间介绍，陈×娟于2009年1月18日向第三人支付购房定金10,000元。2009年1月20日，陈×娟代表原告方、朱×代表被告方签订《上海市房地产居间合同》，约定：原告向被告购买讼争房屋，房价款为635,000元（被告净到手价为628,000元）；原告的税费、中介费自理，不包括在房价内；居间合同并约定了付款方式和交房期限。当日，陈×娟向朱×支付购房定金20,000元。2009年2月23日，陈×娟与朱×在《上海市房地产居间合同》中补充约定：进交易中心合同价为570,000元，58,000元作为原告补偿被告装潢及设备费用，于进交易中心交易之前付给被告。当天，陈×娟支付给朱×购房款170,000元。双方于当月28日签订《上海市房地产买卖合同》，约定：通过第三人居间介绍，原告方向被告方购买讼争房屋，价款共计570,000元；在2009年4月15日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；被告承诺，在原告或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助；由于被告故意拖延或者不及时提供相关材料的，原告按合同第十条追究被告的违约责任；合同第十条约定的违约金为50,000元；买卖合同并约定了付款方式和交房期限。2009年4月11日，原、被告到房地产交易中心办理转让过户，因故未成，陈×娟、朱×遂和第三人共同签署《情况说明》，载明：买卖双方同意房产交易日期改为2009年12月31日前；被告同意交房日期为2009年4月11日；原告取得房产证后3天内到物业办理房屋过户手续；原告剩余款80,000元于原告取得产证后10天内付给被告，其中10,000元由第三人交于被告；买卖双方任何一方违约，承担违约金200,000元。当天，被告将讼争房屋交付给原告，原告交付被告购房款358,000元。同一天，原告交给第三人两笔款，其中一笔为3,000元，另一笔为房款7,000元。2009年12月31日约定办理过户手续的期限届满，被告未能协助原告办理。2010年1月14日，被告通知原告和第三人可以办理，原告表示通过诉讼解决。次日，两原告涉讼。审理中，四被告提出反诉请求。

上述事实，有两原告提供的《上海市房地产买卖合同》、《情况说明》、收条、收据，第三人提供的《上海市房地产居间合同》，以及双方当事人陈述等证据佐证。

本院认为：原、被告和第三人签订的《上海市房地产居间合同》、《上海市房地产买卖合同》和《情况说明》是当事人买卖讼争房屋的真实意思表示，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据《情况说明》中的约定，原、被告应于2009年12月31日前办理交易过户，但被告未能按约履行，构成违约。被告关于发生意外和不可抗力致无法办理的辩称意见，无相关证据印证，本院对此不予采纳。被告和第三人称200,000元违约金系针对被告不出售房屋的情况所作的约定，这一说法与《情况说明》的记载不符，本院亦不予采纳。审理中被告和第三人同意协助原告办理该房的交易过户，并无不当，本院予以照准，但被告仍应承担相应的违约责任。被告主张调低违约金，原告未就其实际损失举证证明，本院认定约定的违约金过高。考虑到被告已于2009年4月11日实际交房，且在约定期限届满前将不能办理过户的情况告知第三人，到2010年1月14日通知原告可以办理，违约时间较短，本院对违约金一节酌情予以调低。

原、被告在反诉中主要的争议焦点在于原告尚未支付的房款金额。居间合同和买卖合同约定的房价款虽然不同，但庭审中三方当事人均认可总房款为635,000元，被告到手价为628,000元。《情况说明》是当事人在部分履行合同后对继续履行的义务所作的确认，据此记载，截止2009年4月11日，原告尚未支付的房款为70,000元，故被告反诉要求原告在取得房产证后10天内支付购房余款70,000元的诉请并无不当，本院予以支持。原告未有证据证明其在2009年4月11日后付过房款，原告关于陈×娟签署《情况说明》时未看清金额的反诉辩称意见，无据可循，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款之规定，判决如下：

一、自本判决生效之日7日内，被告黄×辉、朱×芹、朱×、朱×乐共同协助原告陈×娟、阮×良办理上海市X路X×号X室房屋的转让过户手续，将该房过户至原告陈×娟、阮×良名下；办理过程中，第三人上海诚鼎房地产经纪有限公司予以配合，提供被告黄×辉、朱×芹、朱×、朱×乐为该房权利人的上海市房地产权证等；

二、自本判决生效之日7日内，被告黄×辉、朱×芹、朱×、朱×乐共同支付原告陈×娟、阮×良迟延办理过户手续的违约金，本金为548,000元，按每日万分之四计算，自2010年1月1日起算，至被告黄×辉、朱×芹、朱×、朱×乐履行上述第一项主文的义务之日止；

三、原告陈×娟、阮×良应于取得其为上海市X路X×号X室房屋权利人的上海市房地产权证之日起10日内，支付被告黄×辉、朱×芹、朱×、朱×乐购房余款70,000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费4,380元，由原告陈×娟、阮×良共同负担3,500元，被告黄×辉、朱×芹、朱×、朱×乐共同负担880元。本案反诉受理费775元，由被告黄×辉、朱×芹、朱×、朱×乐共同负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长程美珍

审判员李勤彦

代理审判员从霞玲

书记员陆兆