原告（反诉被告）上海某工贸有限公司，住所地上海市奉贤区。
法定代表人汤某，总经理。
委托代理人俞某，男，系该公司工作人员。
委托代理人叶某，上海A律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海某商贸有限公司，住所地（略）。
法定代表人杨某，总经理。
委托代理人姚某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。
原告上海某工贸有限公司与被告上海某商贸有限公司及反诉原告上海某商贸有限公司与反诉被告上海某工贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员唐婵凤适用简易程序于2009年12月2日及2010年1月22日二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）上海某工贸有限公司的委托代理人俞某及叶某，被告（反诉原告）上海某商贸有限公司的法定代表人杨某二次开庭均到庭参加了诉讼，被告（反诉原告）上海某商贸有限公司的委托代理人姚某到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。
原告上海某工贸有限公司诉称，2009年4月11日，原、被告就座落于（略）某房屋签订租赁合同。同年6月3日，原、被告又签订补充协议。合同约定，该厂房租赁期为10年，从2009年6月10日至2019年5月31日，租金先付后用，付三押一。合同签订后，原告即支付被告三个月租金162,879元和押金54,298元。但被告却未能全面履行其合同义务。被告出租的该房屋屋顶漏水、排水道严重堵塞，每逢下雨厂区积水严重，根本无法进入。同时，被告拒不根据合同约定向原告提供租赁发票，致使原告及原告转租后的次承租人至今不能办理公司注册中的税务等手续。上述情况，原告与被告进行交涉，但被告置之不理。原告认为，被告交付的房屋存在严重缺陷，原告与次承租人无法注册公司，从而导致租赁目的无法实现，被告的行为已严重违反了合同约定，给原告造成了严重的经济损失。为此，原告诉至法院，要求：1、解除原、被告签订的租赁合同及补充协议；2、被告支付原告解除合同违约金162,897元；3、被告赔偿原告因违约给原告造成的装修损失149,878.90元；4、被告退还原告押金54,298元。
被告上海某商贸有限公司辩称，屋顶漏水已经修复，而厂区X路也只有在下暴雨的时候才会有积水。另外，根据合同约定，被告收取租金可以开具收据，原告亦没有要求被告开具发票。现被告同意解除与原告签订的租赁合同及补充协议。但在合同履行过程中，原告未按约向被告支付租金，在未取得被告同意的情况下擅自转租，故不同意支付违约金。装修是原告的行为，被告不同意赔偿。对于押金，被告愿意退还，且已在被告欠付的租金金额中予以扣除。
同时，被告上海某商贸有限公司反诉称，原、被告签订租赁合同和补充协议后，原告仅向被告支付租金146,608元及押金54,298元，迟迟未付厂房租赁费263,981.56元和物业管理费13,737.50元。被告曾先后以书面形式通知原告，均未果。故被告提出反诉，要求：1、原告支付自2009年4月11日至2009年11月20日止拖欠的厂房租赁款263,981.56元，并支付自2009年11月21日起至原告实际返还房屋之日止的租金（按0.40元/日/平方米计算）；2、原告支付解除合同违约金160,632元；3、原告支付自2009年4月11日至2009年11月10日的物业管理费13,737.50元；4、原告自判决生效之日即向被告交付租赁房屋。审理中，被告自愿放弃要求原告支付自2009年4月11日至2009年6月9日的租金和物业管理费的诉讼请求。
针对被告上海某商贸有限公司的反诉，原告上海某工贸有限公司辩称，租赁标的物原告愿意立即返还。根据合同约定，2009年4月11日至2009年6月9日是免租期，2009年6月10日至2009年9月9日的租金原告已付清，之后的租金确实没有支付。合同履行过程中，违约的是被告，故不同意支付违约金。且根据合同约定，被告应当提供水电维修、保洁等服务，但被告除提供保安之外，没有提供其它服务，故不同意支付物业管理费。
经审理查明，2009年4月11日，原、被告签订租赁合同一份。合同第一条约定，被告将位于（略）某X号厂房1,851.84平方米、X号部分厂房（西面）1,232.76平方米、X号厂房614.71平方米及X号厂房一层二层763.62平方米，共计建筑面积4,462.93平方米租赁给原告。合同第二条约定，被告于2009年4月11日前向原告交付租赁厂房，届时双方签署租赁厂房的交接单，被告即支付押金54,298元，合同自然终止日被告退还押金给原告；租赁期共10年，从2009年6月10日起至2019年5月31日止；在租赁期限内，双方不得随意变更或终止租赁合同，否则任何一方均应向对方承担违约责任。合同第三条约定，原告所租赁的上述生产经营地，仅供原告为工商核准营业范围内生产经营之用，不得擅自变更房屋用途或从事非法活动，损害公共利益，如原告需要转租或分租，则原告需征得被告书面同意或认可。合同第四条约定，租金先付后用，押一付三，每天0.40元/平方米，空地不计租金，租金按三个月计算，即每三个月租金为4,462.93×365×0.40÷12×3＝162,897元，租金的支付每三个月支付一次，每次二十五日前支付，原告租金支付的起租日为2009年6月10日，上述租金第一期为四年内不变。合同第五条约定，租赁期内原告使用租赁厂房所发生的水、电、通讯、设备等费用由原告承担，其它有关费用（公共部位的卫生、绿化、门卫）由园区内各租赁单位分摊。合同第六条约定，被告在收取租金及其它相关费用后，应向原告提供合法有效的发票、收据。合同第七条约定，租赁期间，原告发现该租赁厂房附属设施有损坏或故障时，应及时通知被告修复，被告应在接到原告通知后一周内进行维修，逾期不维修的，原告可代为维修，费用由被告承担。合同第八条约定，双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的3倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分，其中的第一种情形为被告交付的该租赁厂房不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或被告交付租赁厂房存在缺陷，危及原告安全的，第五种情形为原告擅自转租该租赁厂房。合同第九条约定，该租赁厂房交付存在缺陷的，被告应自交付日起15日内进行修复，逾期不修复的，被告同意减少租金并变更有关租金条款，若租赁厂房存在的缺陷确有影响原告生产经营的，原告有权终止本租赁合同；租赁期间，被告擅自解除本合同，提前收回该租赁厂房的，被告应按相当于租赁厂房3个月租金向原告支付违约金，若违约金不足抵付原告损失的，被告还应负责赔偿；租赁期间，非本合同规定的情形，原告中途擅自退租的，原告应按相当于租赁该租赁厂房3个月的租金支付违约金，若违约金不足抵付被告损失的，原告还应负责赔偿。合同第十条约定，在原告进入该租赁厂房进行装修前，原、被告双方应书面确认具体的装修内容，室内分割应符合消防要求，被告协助原告为装修工程向相关政府部门办理必要的批准手续。合同对其它事宜亦作出相应的约定。次日，被告出具收据，载明收到原告押金54,298元。
同年6月2日，原告向被告提交关于申请准予转租的报告一份，载明原告生产的雕刻艺术产品销量大幅减少，造成厂房多余部分，现计划将多余部分厂房转租，转租部分仍由原告全面管理并视作原告承租，原告必须负责按时按量交付房租、水、电及厂房的全面管理工作，否则被告有权单方终止合同，一切经济损失和法律责任由原告承担。在该份报告尾部，被告盖章确认，并表示同意转租（但出租方处备案）。
同年6月3日，原、被告签订补充协议一份，载明因原告经营业务发生变化，经双方协商确定，被告同意原告转租并订立补充协议如下：原告招租客户，由原告自行管理；物业（门卫）费，全年23,550元，每月付1,962.50元，每月25日前付给被告并出具收据；租金第一期调整为：第一年0.37元/天/平方米，第二年0.40元/天/平方米，第三年0.41元/天/平方米，第四年0.42元/天/平方米。
同日，被告出具收据，载明收到原告2009年6月10日至2009年9月9日租金83,200元。次日，被告再次出具收据，载明收到原告2009年6月10日至2009年9月9日租金63,408元。
同年7月30日，原告向被告住所地发送函件一份，载明整个厂区排水道堵塞不通，下雨时积水涌进厂房；X幢厂房屋顶漏水严重；被告未履行合同关于在收取租金及其他相关费用后向原告提供合法有效发票及收据的约定，致使原告不能就地注册；被告至今只提供一部电话，未履行提供几部电话的口头约定，给原告工作带来麻烦，由于被告存在的上述三点违约行为，给原告造成经济损失，要求被告立即按照合同及口头承诺履行，否则原告暂不支付第二期厂房租金；关于物业管理费，门卫的月工资为1,400元，按面积分摊原告只能承担438元，厂区内的保洁、垃圾处理、水、电维修等物业管理工作都是原告自行管理，原、被告签订的补充协议中有关物业管理费的约定不公平，故原告只能按每月438元支付门卫费。该份函件因拒收被退回。
同年9月8日，原告再次向被告发送函件，再次提出了排水堵塞问题，要求被告立即改造下水道，并向原告出具正式有效票据。
同日，被告向原告发送函件一份，载明因原告未按合同约定支付租金，被告为维护自身利益，将断水、断电，并要求原告搬离现场。
同年9月11日，被告向原告发送催款通知一份，载明原告应当在8月25日前支付租金，现已拖欠18天，希望原告收到通知后支付租金，如坚持不付，被告提出终止与原告的租赁合同。
同年9月21日，被告再次发送催款通知，要求原告于9月30日前付款，如原告坚持未付房租，被告通知原告终止合同。
同年10月20日，被告委托律师向原告发送律师函，载明被告已三次致函原告，以催讨租金并要求原告停止违反合同约定的行为，但原告至今未有答复，现要求原告于10月25日前付清拖欠的租金，逾期将终止原、被告的租赁合同。
另查明，座落于（略）某房屋的权利人为被告。原告承租房屋后，将租赁房屋砌墙做隔断，对X号楼进行办公装修等，并将租赁房屋分别转租给上海某精密模具有限公司、上海某展览展示服务有限公司、刘某等七家次承租人。
审理中，原告向本院陈述：其承租的X幢厂房均存在屋顶漏水的问题，整个厂区的下水道堵塞；2009年6月底，下大雨后屋顶漏水、下水道堵塞严重，但被告置之不理；直至9月份，被告维修了屋顶，但未修理下水道；现在屋顶漏水的情况有所改善，不下雨的情况下厂房可以使用，下雨就无法使用；只要下雨，厂区内就会积水，无法进入厂房。被告向本院陈述：2009年7月下大暴雨，整个洞泾工业区积水，厂区X路确实有积水，但厂房内部没有积水；7月10日，原告发现屋顶漏水后即通知被告，被告表示要等屋顶干后才能进行维修；7月20日，被告对屋顶进行了修复；之后，原告未通知被告维修。2010年1月11日，本院去现场查看，原告未能向本院指出租赁厂房屋顶还存在漏水现象，并称二处漏水点已修复。
原告为证明租赁厂房存在下水道堵塞及屋顶漏水问题，向本院提供照片及署名为刘某的报告一份，该报告中载明，由于夏季多发暴雨，厂房下水道严重堵塞，造成严重积水，雨水已涌入仓库内部，给居民出行带来不便，并造成直接经济损失。被告对上述二份证据提出异议，认为照片拍摄的并非是租赁标的物的情况，而报告的内容亦与事实不符。被告向本院提供使用方证明一份，载明厂区内屋顶漏水已修复，汛期有次特大暴雨，几小时内厂道积水，厂房内没有任何积水，平时厂道从来无积水，该份报告尾部，盖有上海某精密模具有限公司、上海刘某贸易有限公司的印章及刘某等次承租人的印章或署名。对该份证明，原告称是由于被告称原告要逃走，次承租人才出具与事实不符的证明。
对于合同约定的租金支付期限“每次二十五日前支付”，原、被告向本院确认为每三个月租赁周期开始前一个月的25日前。同时，双方确认：三个月租金的违约金以0.40元/平方米×4462.93平方米×90日的标准计算。
对于原告的装修，原告称已取得被告的同意，但具体装修内容未与被告书面确认，被告称其未同意原告装修。
2010年1月22日庭审中，原告向本院陈述：X号楼的二、三层现已被被告另行出租，并提供照片一组。对此，被告予以否认，并称出租的是X号楼的三、四层。
以上事实，由租赁合同、关于申请准许转租的报告、补充协议、收据、函、催款通知、律师函、上海市房地产权证及当事人的陈述等证据证实。
本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案的争议焦点为：合同因哪一方的违约行为而解除及违约责任的承担问题。下面，本院围绕本案的争议焦点作如下阐述。
1.合同因哪一方的违约行为而解除的问题
首先，针对原告提出的解除合同的三点理由。其一，屋顶漏水及下水道堵塞问题。对原告诉称的屋顶漏水问题，被告认可2009年7月的漏水事件，并称事后已予以修复。从本院现场查看的情况来看，未发现屋顶有漏水现象，此时原告方向本院陈述二处漏水点已修复，与第一次庭审中的陈述出现了不一致的情况。原告提供照片及署名为刘某的报告真实性均无法确认，无法证明该房屋存在下水道堵塞问题，亦无法证明其承租的房屋因屋顶漏水及下水道堵塞问题导致其无法使用而不能实现租赁目的，故对原告上述二点理由主张解除合同，本院不予支持。其二，发票问题。根据合同约定，被告在收取租金及其他相关费用后，应向原告提供合法有效的发票、收据。而在合同履行过程中，被告在收取租金及押金后，向原告出具了收据，原告所述因被告未开具发票而致原告及次承租人无法注册公司，没有证据予以证明，原告以此为由主张解除合同，既无合同依据，亦无法律依据，本院不予支持。
其次，针对被告提出的原告存在的二点违约行为。其一，擅自转租问题。根据双方签订的租赁合同，原告需转租或分租，应征得被告书面同意或认可；嗣后，被告表示同意原告转租并与原告订立补充协议。故被告提出的原告在未取得被告同意的情况下擅自转租的抗辩意见，本院不予采信。其二，逾期支付租金的问题。因原告并无证据证明被告因维修租赁物而影响原告的使用，故原告应当按照合同约定支付租金。现原告逾期未支付，已构成违约。诉讼前，被告多次发函催告，从函件的内容来看，其意图是催告原告支付拖欠租金，最终并未正式通知原告解除合同。原告至今未支付拖欠的租金，根据关于申请准予转租的报告的约定，被告享有合同解除权，本院以第一次庭审之日被告作出同意解除合同意思表示之日作为合同解除日。
2.合同解除后违约责任的承担问题。
首先，因原告主张解除合同的理由本院未予采纳，故原告主张的解除合同违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告主张的因违约造成的装修损失的诉讼请求，虽原、被告对装修是否取得被告同意各执一词，但即便是原告经过被告的同意而进行装修，现合同因原告原因解除，装修损失亦不应当予以赔偿。被告自愿退还原告已付的押金，于法无悖，本院予以准许。
其次，合同解除后，原告应当及时向被告返还租赁标的物，并支付至实际返还房屋之日止的租金和使用费，计算标准按照补充协议的约定。对于原告提出的X号楼的二、三层现已被被告另行出租的意见，仅凭原告提供的照片无法证明这一事实，故本院不予采信。物业（门卫）费问题，原告称被告除提供保安之外，没有提供其它服务，没有证据予以证明，原告亦未提供证据证明其代替被告履行原告所谓的其他服务而支付相应费用，且根据补充协议约定，该物业（门卫）费的计算方式双方并未约定需要根据建筑面积及实际聘请门卫需花费的工资予以分担，故原告的抗辩意见，本院不予采信。被告自愿放弃要求原告支付自2009年4月11日至2009年6月9日的租金和物业管理费的诉讼请求，于法无悖，本院予以准许。被告提出的违约金的问题，现合同因原告的违约行为解除，而根据合同约定，非本合同规定的情形，原告中途擅自退租的，原告应按相当于租赁该租赁厂房3个月的租金支付违约金，双方在庭审中确认三个月租金违约金的计算方式，故被告主张的解除合同违约金，本院予以支持。
据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）上海某工贸有限公司与被告（反诉原告）上海某商贸有限公司于2009年4月11日签订的租赁合同及2009年6月3日签订的补充协议自2009年12月2日解除；
二、原告（反诉被告）上海某工贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）上海某商贸有限公司座落于（略）某X号厂房1,851.84平方米、X号部分厂房（西面）1,232.76平方米、X号厂房614.71平方米及X号厂房一层二层763.62平方米房屋；
三、被告（反诉原告）上海某商贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）上海某工贸有限公司押金54,298元；
四、原告（反诉被告）上海某工贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海某商贸有限公司至2009年12月2日止的房屋租金143,031.82元；
五、原告（反诉被告）上海某工贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海某商贸有限公司自2009年12月3日至实际返还房屋之日的房屋使用费（至2010年6月9日止的使用费按0.37元/日/平方米的标准计算，2010年6月10日至2011年6月9日止的使用费按0.40元/日/平方米的标准计算）；
六、原告（反诉被告）上海某工贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海某商贸有限公司解除合同违约金160,632元；
七、原告（反诉被告）上海某工贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海某商贸有限公司物业（门卫）费9,877.92元；
八、驳回原告（反诉被告）上海某工贸有限公司的其余诉讼请求。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6,886元，减半收取3,443元，反诉案件受理费3,978元，合计诉讼费7,421元，由原告（反诉被告）上海某商贸有限公司负担5,755.50元（已付），被告（反诉原告）上海某商贸有限公司负担1,665.50元（已付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员唐婵凤
书记员苏晓星
