上诉人（原审被告）曾某某，女，X年X月X日生，汉族，广西壮族自治区北流市人，广西壮族自治区北流市虫胶厂退休工人，住（略）。

委托代理人曹庆勇、刘某甲，云南护义律师事务所律师，特别授权代理。

被上诉人（原审原告）刘某乙，女，X年X月X日生，彝族，昆明市人，农民，住（略）。

委托代理人朱旭，北京市尚公律师事务所昆明分所律师，特别授权代理。

上诉人曾某某因与被上诉人刘某乙土地使用权租赁合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2007）官民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2007年9月3日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院经审理确认的本案事实是：原、被告于2002年12月14日签订《土地租用合同书》一份，约定将原告所租赁的位于官渡区X乡X村委会金马村X村砖厂面积为4亩的土地租给被告使用，每年每亩租金为1800元，每十年递增10%，租期为三十七年零六个月，被告在该场地上经营昆明市海子虫胶厂。2005年11月23日，被告及昆明市虫胶厂与杨昆签订了承包协议，将昆明市海子虫胶厂的厂房及相关设备承包给杨昆，后又于2005年11月28日与杨昆签订企业转让协议。昆明市海子虫胶厂系个人独资企业，现该厂投资人系杨昆，住所地为本案诉争的位于官渡区X乡X村委会金马村X村砖厂面积为4亩的土地上。另查，被告已支付了2007年1月前的租金。现原告诉至法院请求解除与被告签订的《土地租用合同书》，并由被告支付租金1800元及电网改造费5885元。

原审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，原告作为出租人将该4亩土地租赁给被告使用，被告以此土地为经营场所成立了个人独资企业海子虫胶厂。后被告将该厂转让给案外人杨昆，而本案诉争的4亩土地亦由杨昆管理并使用。被告虽与杨昆签订的是承包及转让协议，但实际情况是诉争的4亩土地已由第三人杨昆实际管理、使用并收益，即被告的行为是一种转租行为。被告在庭审中未能提交原告同意其转租的证据，被告在未经原告同意的情况下将诉争土地交由第三人杨昆管理使用，原告可以解除与被告之间的租赁合同。对原告要求被告支付解除合同前2007年1月1日至3月31日的租金的诉讼请求应予以支持；对原告要求被告支付电网改造费5885元的问题，因其中200元的收条一张并非正式发票且被告也不认可，故仅对被告认可的5685元予以支持。此外，对该租赁物即土地上由被告建盖的建筑物等，因被告在本案中并未提出反诉，故不予处理。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条之规定，判决：一、解除原告刘某乙与被告曾某某订立的土地租用合同；二、由被告曾某某于本判决生效之日起十日内支付原告刘某乙租金1800元及电网改造费5685元；三、驳回原告刘某乙的其他诉讼请求。

原审判决宣判后，曾某某不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审案件受理费由被上诉人承担。其主要上诉理由是：原判认定事实不清，适用法律错误。上诉人与案外人杨昆之间并非转租关系，上诉人作为土地使用权人，在土地上进行经营投资，成立企业，在经营过程中为提高经济效益将企业承包给他人，仅是一种企业承包关系，是一种经营形式的转换，是法律所允许的，上诉人并不是将土地转租给第三人。

被上诉人刘某乙答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

二审中，除上诉人对原判认定其与案外人杨昆于2005年11月28日签订企业转让协议提出异议外，双方当事人对原判认定的其余案件事实均无异议。对于双方当事人均无争议的原判认定的事实，本院依法予以确认。

对上诉人提出的异议，其主张与杨昆签订企业转让协议仅是为了方便办理工商变更登记手续，双方真正履行的是2005年11月23日签订的承包合同。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人并未提交证据证明其与杨昆签订企业转让协议并非双方的真实意思表示，且昆明市海子虫胶厂的投资人姓名也已实际变更为杨昆并由其经营，即该转让协议已实际履行，故可以认定上诉人与杨昆签订了企业转让协议。上诉人的该主张不成立，本院依法不予确认。

综上，本案经本院二审审理查明的案件事实与原判认定的案件事实一致。

归纳各方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：1、上诉人是否已将本案所涉土地转租给第三人2、被上诉人要求解除合同的请求是否成立如果成立，电网改造费应当由谁承担

本院认为：上诉人与被上诉人签订《土地租用合同书》系双方的真实意思表示，但依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条之规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。该《土地租用合同书》中，双方约定的租赁期限为三十七年零六个月，故超过二十年部分无效，其余部分合法有效，对双方当事人有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。本案中，被上诉人将本案所涉土地租赁给上诉人使用，上诉人以该块土地为经营场所成立了个人独资企业昆明市海子虫胶厂。在经营过程中，其将该企业转让给第三人并办理了企业变更登记手续。虽然上诉人与被上诉人签订的是企业承包、转让协议，该转让涉及到房屋等不动产的一并转让。根据“房随地走，地随房动”的不动产流转原则，该转让实际上包含了本案所涉土地的使用权转移。因此，可以认定上诉人已将本案所涉土地转租给第三人。由于上诉人的该转租行为未经被上诉人同意，故被上诉人以此为由主张与上诉人解除租赁合同于法有据，本院依法予以支持。对于租金问题，因上诉人自认仅向被上诉人缴纳了2007年1月以前的租金，且未对原判关于租金问题的处理提出异议，故原判对该问题的处理正确，本院依法予以维持。对于电网改造费的问题，根据被上诉人的陈述，电网改造费系由供电局统一收取并用于金马村整体电网改造，本案所涉的电网改造费是本案所涉土地上电网改造所产生的费用，在合同中双方当事人未对该笔费用的负担做出约定。二审中，被上诉人表示如合同解除，其作为该块土地的实际受益人其愿意负担该笔费用，故该笔费用应当由被上诉人承担。综上，上诉人的部分上诉请求有事实和法律依据，本院对该部分依法予以支持。原判对电网改造费的处理不当，本院对此依法予以改判。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一、二项及第一百零七条第一款之规定，判决如下：

一、维持昆明市官渡区人民法院（2007）官民一初字第X号民事判决第一、三项，即：一、解除原告刘某乙与被告曾某某订立的土地租用合同；三、驳回原告刘某乙的其他诉讼请求；

二、撤销昆明市官渡区人民法院（2007）官民一初字第X号民事判决第二项，即：二、由被告曾某某于本判决生效之日起十日内支付原告刘某乙租金1800元及电网改造费5685元；

三、由上诉人曾某某于判决生效之日起十日内支付被上诉人刘某乙租金1800元。

四、驳回上诉人的其他上诉请求。

一、二审案件受理费共计人民币6643元，由上诉人曾某某负担5643元，由被上诉人刘某乙负担1000元。

本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审人民法院申请强制执行：双方或一方当事人是公民的，申请强制执行的期限为一年；双方均是法人或其他组织的，申请强制执行的期限为六个月。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

审判长杨兴灿

审判员李彩云

代理审判员王瑞

二○○七年九月十七日

书记员黄静

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