上诉人（原审原告）唐某，男，X年X月X日生，汉族，在云南省电力设计院工作，住（略）。

上诉人（原审原告）苏某某，女，X年X月X日生，白族，无固定职业，住（略）。

两上诉人之共同委托代理人姚明华、徐博，云南华纬律师事务所律师，特别授权代理。

被上诉人（原审被告）云南金马源房地产开发（集团）有限公司。

住所地：昆明市X路X号。

法定代表人周某某，该公司董事长。

委托代理人高暄，云南上义律师事务所律师，特别授权代理。

上诉人唐某、苏某某因与被上诉人云南金马源房地产开发（集团）有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2006）盘法民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2007年8月14日受理后，依法组成合议庭于2007年8月28日对本案进行了公开开庭审理。上诉人唐某、苏某某的委托代理人徐博和被上诉人云南金马源房地产开发（集团）有限公司的委托代理人高暄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理确认的本案事实是：原、被告于2004年12月7日签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定：由原告购买被告开发的汇都国际C幢A区X号商品房，房屋价款为x元；被告应于2006年5月1日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告；如被告逾期交房，逾期30天内，应按每天50元向原告支付违约金，逾期30天后，按原告已付款的0.05%乘以逾期天数向原告支付违约金，以及其他相关条款。合同签订后，原告即按合同约定向被告支付了房屋价款。2005年1月26日，该《商品房购销合同》进行了登记备案。双方约定的交房日期届满后，被告未能如约交房。2006年7月28日，被告向原告出具了《入伙通知书》，通知原告自2006年8月1日起三个月内前往汇都国际售楼部结清相关款项后办理入伙手续。2006年7月30日至7月31日，建设施工单位对汇都国际C座住宅楼工程组织验收合格。原告于2006年9月接房时，就交房条件与被告发生争议。原告认为被告的行为已侵害了其合法权益，遂诉至法院，要求被告交付达到法定及约定交房条件的商品房，并按合同约定支付自2006年5月2日起至实际交房之日止的逾期交房违约金；诉讼费由被告承担。另查明，被告开发的汇都国际一期C座商场及写字楼工程截止2007年3月12日尚未完工，消防及环保部门未进行系统验收。

原审法院认为：原、被告签订的《商品房购销合同》和《合同补充协议》系双方的真实意思表示，与法不悖，合法有效，双方当事人均应恪守。该合同约定，被告应于2006年5月1日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告。关于建设单位组织验收的问题。依据相关法规，建筑工程完工后，由施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请工程竣工验收，并由建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程的竣工验收。根据被告出示的证据，被告开发的汇都国际已于2006年7月底通过了设计、施工、监理等单位的验收，符合合同约定的交房条件。至于原告主张的有关房屋交付条件，应由相关行政部门进行管理和规范，故原告关于以相关建设主管部门验收合格为交房条件的要求，违背了合同的约定，应不予支持。被告未能按约于2006年5月1日前将房屋交付给原告使用，已构成违约行为。在违约时间的计算上，因被告于2006年8月1日具备了合同约定的交房条件并通知了原告，可以认定为被告履行交房义务之时，即逾期交房违约金计算的终止日期。原告虽然提交了公证书欲证明被告通知交房后仍不具备交房条件，但通过该公证书仅能反映整栋房屋在2006年9月时的外观状况，缺乏能够与之相互印证的证据来证明原告观点，故对原告要求支付至实际交房之日止的违约金的主张不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第二条、第六十条之规定，判决：一、被告云南金马源房地产开发（集团）有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告唐某、苏某某自2006年5月2日起至2006年8月1日止的逾期交房违约金x元（2006年5月2日起30天内，按每天50元计算；逾期30天后，按已付款的0.05%乘以逾期天数计算）；二、驳回原告唐某、苏某某的其他诉讼请求。

原审判决宣判后，唐某、苏某某不服，向本院提起上诉，请求：撤销原判第一项，改判被上诉人将达到法定及约定交房条件的商品房交付上诉人，并按合同约定支付自2006年5月2日起至实际交房之日止的逾期交房违约金（暂计算至2006年8月23日的违约金为x.31元）；一、二审诉讼费由被上诉人承担。其上诉的主要事实和理由为：一、原判认定事实错误。原判未对本案争议焦点“商品房的交付条件”进行必要审查说明，忽略了合同约定的交付条件以及国家法律强制性规定的建设工程法定交付使用条件。消防、环保、规划等行政主管部门的验收是国家法律的强制性规定，不论合同是否约定，任何人均不得约定排除。根据被告自己作出的《情况说明》，汇都国际C座的商场和写字楼的收尾工程截止2007年3月12日还未完工，消防及环保等部门也未进行系统验收。根据合同约定，上诉人支付价款后应取得质量合格并符合合同约定的商品房，即该商品房应具备合同约定的交付条件和法定的交付使用条件，二者缺一不可。此外，上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》第十条明确约定，被上诉人交房时应“提供《竣工验收备案表》复印件”，这也是合同约定的商品房交房条件。原审法院对此只字不提，完全是对合同约定的断章取义。二、原判适用法律错误。对于本案所涉的房屋交付条件，建筑法、房地产管理法、消防法、环境保护法、环境噪声污染防治法、城市规划法等国家法律均明确规定房地产项目未经相关验收合格不得交付使用。原审法院仅以民法通则和合同法的相关规定处理是不当的。综上，原判认定事实及适用法律错误，请求二审法院依法予以改判。

被上诉人云南金马源房地产开发（集团）有限公司答辩称：原判正确，请求二审法院依法予以维持。

对于上诉人所提出的“原判认定事实错误”问题，本院认为，根据上诉人随之陈述的理由，该问题的实质是被上诉人对于本案所涉房屋的交付行为是否符合合同约定和国家相关法律的强制性规定，即属于法律适用问题，而非上诉人所主张的事实问题。对于该问题，本院将在本院认为部分予以阐述，而不作为事实争议进行分析。

本案经本院二审审理查明的案件事实与原判认定的案件事实一致。

另查明：上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》第十条“交接”约定，该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方（被上诉人）应当以公告、书面形式通知乙方（上诉人）办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：按本合同第九条（甲方逾期交房的违约责任）处理，并提供《竣工验收备案表》复印件。由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：乙方应于按甲方公告之日起30日内到甲方指定地点办理房屋交接手续。

归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：被上诉人对于本案所涉房屋的交付行为是否符合双方所签合同的约定条件除此之外，是否必须符合消防、环保、规划等法律规定的其他条件

本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》第十条共有三款内容，从其内容上看，只有第一款系关于交房条件的约定，其余第二、三款均系约定当事人一方违约后的处理方式，而上诉人与被上诉人关于提交《竣工验收备案表》复印件的约定系第二款的内容，并非对交房条件的约定。而且，《竣工验收备案表》侧重的是建设行政主管部门履行建设行政管理职能的表现，并不影响交房行为和交房效力。因此，上诉人关于提供《竣工验收备案表》复印件系双方当事人约定的交房条件的主张不成立，本院依法不予支持。

根据《商品房购销合同》第七条“甲方应于2006年5月1日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方”的约定，以及第十条第一款“该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方（被上诉人）应当以公告、书面形式通知乙方（上诉人）办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》”的约定，可以看出，双方当事人约定的商品房交付条件是“经建设单位组织验收合格”。就该条件的内涵应如何理解的问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。国务院《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。本案中，被上诉人开发的汇都国际C座住宅工程已于2006年7月30、31日经建设、设计、施工、监理和勘察等五单位进行了竣工验收，结论均为“同意验收”。由此说明，被上诉人开发的汇都国际C座住宅工程已经验收合格，即于2006年8月1日前达到了合同约定的“经建设单位组织验收合格”的交付条件。

至于上诉人主张本案所涉工程未经消防、环保、规划等部门验收，不符合交房条件的问题，本院认为，虽然相关法律和行政法规明确规定相关建筑工程须经有关行政主管部门进行消防、环保、规划等验收或许可，但该相关规定从性质上来说，均属于管理型的法律规范，并不能因此否定买卖双方当事人根据需要和实际情况自行约定具体的交付条件。违反该相关规定不必然导致合同不能履行，也不必然导致当事人履行合同不符合约定或规定，而应由相关行政部门根据规定予以处罚或责令整改等。因此，上诉人的上述主张不能成立。

综上，虽然被上诉人开发的汇都国际C座住宅工程未能于双方当事人所签订的《商品房购销合同》约定的2006年5月1日前交付，但已于2006年8月1日前经建设单位组织验收合格，具备了合同约定的交付条件。因此，原审法院根据双方当事人约定的逾期交房的违约金标准，自2006年5月2日起至2006年8月1日止计算逾期交房违约金是正确的，本院依法予以维持。上诉人关于被上诉人现在仍不符合交房条件的上诉请求无法律依据，本院依法不予支持。

综上所述，上诉人的上诉请求无法律依据，不能成立，本院依法予以驳回；原判认定的基本事实清楚，处理正确，本院依法予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项及《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币272.01元，由上诉人唐某、苏某某共同负担。

本判决为终审判决。

本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审人民法院申请强制执行：双方或一方当事人是公民的，申请强制执行的期限为一年；双方均是法人或其他组织的，申请强制执行的期限为六个月。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

审判长程青梅

审判员李彩云

代理审判员王瑞

二○○七年九月二十日

书记员宗恒

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