原告（反诉被告）童X，男，X年X月X日生，台湾省居民，住本市X路X号X大厦X室。

委托代理人朱X，男，X年X月X日生，汉族，住本市X路X弄X号X室。

委托代理人庄X，上海市X律师事务所律师。

被告（反诉原告）胡X，女，X年X月X日生，汉族，住本市奉贤区X镇X村X号X室。

原告童X为与被告胡X租赁合同纠纷一案，于2008年3月19日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由代理审判员胡艳独任审判。2008年4月25日，被告胡X提出反诉，本院予以受理，并于2008年6月16日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）童X的委托代理人朱X、庄X，被告（反诉原告）胡X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，原告于2005年6月12日与被告签订房屋租赁合同。合同约定由原告租赁位于本市徐汇区X路X弄X号X室之房屋使用，租赁期限为2005年6月16日起至2006年6月15日止。该租赁期届满后，双方未续签该租赁合同，但原告仍按照原条件正常使用所租赁之房屋，并依原合同约定按期支付租金，双方对此并无异议。至2007年10月底，原告告知被告将于同年11月底归还所租赁房屋并终止双方之间的租赁关系，被告对此亦未提出异议。至2007年11月27日，原告经物业公司与被告联系，且在物业公司工作人员在场的情况下按规定办理了完善的交房手续后搬离租赁房屋，交房时间为当日即2007年11月27日。之后，原告多次与被告联系，要求被告办理确认交房的手续并依照原租赁合同之约定返还房屋租赁保证金，但被告一直拒绝配合。为此，原告分别于2008年1月2日、2008年1月30日委托律师发律师函至被告，希望被告在接律师函后，于前往租赁房屋所在地确认交房手续。然，截止原告起诉之日，被告仍怠于配合。原告认为，根据双方之间房屋租赁合同之约定，被告应当于双方租赁关系终止后承担返还房屋租赁保证金之义务。故请求法院判令被告返还房屋租赁保证金12,000元。

被告辩称，房屋租赁保证金是用于损坏赔偿及支付水电费。原告搬走后，房屋损坏很严重，所以被告主张不退还租赁保证金。被告还主张房屋的维修费。因原告搬走后不退还钥匙，所以被告还主张一个月空置费。被告同意返还租赁保证金，但要求原告修复房屋内的损坏。

反诉原告诉称，反诉原、被告于2005年6月12日签订房屋租赁合同一份，约定：反诉原告将位于本市徐汇区X路X弄X号X室的房屋在良好的情况下出租给反诉被告居住使用；并约定了双方的各项权利义务及违约责任。合同签订后，反诉原告按约履行了合同，而反诉被告将房屋作为办公用房，给反诉原告的房屋造成了严重的破损。2007年11月27日，反诉被告在未办理交房手续的情况下，私自搬离租赁房屋。之后，反诉被告也未将房屋钥匙交付反诉原告，反诉原告为维护自己的权益，于2008年1月10日，在物业的陪同下，换锁（换锁损失500元）进入了自己的房屋。进入房屋后，反诉原告发现房屋破损严重。之后，反诉原告电话联系及发信要求反诉被告修理，但反诉被告不同意维修，为避免更大的损失，反诉原告只能委托上海城信市政工程有限公司对房屋进行维修，经该公司评估共需要维修费用27,257.86元。反诉原告已维修部分，共花费17,239元。尚有部分损害未维修，需要费用为10,018.86元。故请求法院判令反诉被告赔偿反诉原告各项损失27,757.86元，支付反诉原告租金6,000元（2007年12月16日至2008年1月9日）。

反诉被告辩称，不同意反诉原告的诉讼请求。反诉原告在诉讼中提到房屋受损，反诉被告不同意该事实，而且反诉被告在多次要求反诉原告办理交接时，如果有损耗应该是双方进行核实再来谈赔偿、装修的问题。反诉原告擅自装修，反诉被告对装修事实不予认可。请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。

经审理查明，本市X路X弄X号X室系被告等人名下产权房。2005年6月12日，原、被告分别作为乙方、甲方签订《房屋租赁合同》，主要约定，甲方将位于本市徐汇区X路X弄X号X室之物业在良好情况下出租给乙方居住使用；租赁期限为一年，自2005年6月16日起至2006年6月15日止；租金数额每月6,000元整，支付方式为租金按一个月为一期支付，第一期租金乙方应于2005年6月14日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的15日前；如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的一倍向甲方支付滞纳金；如乙方逾期超过二十日，除如数补交租金及滞纳金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按本合同第9条承担违约责任；乙方同意支付给甲方租赁保证金共计12,000元；甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方，未经甲方书面同意，乙方不得以租赁保证金抵付租金等任何费用；甲方应保证该房屋及装修、附属设施、设备处于正常的可使用状态。若乙方发现该房屋及装修、附属设施及设备有损坏或者故障时，应及时通知甲方维修；甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修，逾期不维修的，乙方可以代为维修，费用由甲方承担；租赁期间内，乙方应合理使用该房屋及装修和附属设施、设备。若由于乙方的不当或不合理使用，致使该房屋或其附属设施、设备毁损，乙方应负责维修。乙方拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担；乙方应按本合同的规定，按时支付租金、租赁保证金及其他各项应付费用，乙方逾期不支付租金累计超过二个月的，甲方有权单方面解除本合同，并依据本合同第9条追究乙方违约责任；若因物业原因不允许乙方在此办公，则双方各不追究违约责任。合同第9条约定，本合同生效后，甲、乙双方应当诚意履行。如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定：本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解决本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的二倍。若甲方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则甲方除需按本条承担违约责任外，还需支付乙方装修、添附补偿费，装修、添附补偿费数额以乙方出示的相关付款凭证为准；若乙方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则乙方除需按本条承担违约责任外，乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方。

根据上述合同，被告向被告交付合同项下系争房屋（含备用钥匙），原告亦向被告支付保证金12,000元和租金，且支付租金至2007年12月15日。

2007年11月27日，在被告未到场的情况下，原告撤场，且至今仍未将系争房屋的钥匙交还被告。

2007年12月15日－20日，原、被告进行联系时谈及原告不再租赁系争房屋事宜。

2008年1月2日，原告致函被告称，“经查，被告于2005年6月12日与原告签订房屋租赁合同，由原告租赁位于本市徐汇区X路X弄X号X室之房屋使用，租赁期限为2005年6月16日起至2006年6月15日止。该租赁合同届满后，原告作为承租人仍按照原条件正常使用该房屋，并依原合同约定按期支付租金，被告对此并无异议。至2007年10月底，原告告知被告将于同年11月底归还所租赁房屋并终止双方之间的租赁关系，被告对此亦未提出异议。至2007年11月27日，原告搬离租赁房屋，并经物业公司与被告联系，得到了被告的电话确认，且在物业公司工作人员在场的情况下按规定办理了完善的交房手续，交房时间为当日即2007年11月27日。之后，原告多次与被告联系，要求被告办理确认交房的手续并要求被告返还房屋租赁保证金，但被告一直拒绝配合且无正当理由。特此函告：1、根据合同法第二百三十六条之规定，原告提出与被告终止租赁关系于法不悖；2、原告已在物业公司处办理了完善的交房手续，交房日期为2007年11月27日，且交房时租赁房屋及附属设施处于正常可使用状态，双方的租赁关系自2007年11月27日终止。由于被告原因致使双方至今未办理正式的交房确认手续，希被告接函后于2008年1月日前往租赁房屋所在地确认交房手续，逾期不办理的，原告的交房义务视为于2007年11月27日履行完毕，此日期之后该租赁房屋灭失、毁损的风险由被告承担；3、原告作为承租人，已依约支付了合同约定的租金及租赁期间内（2005年6月16日至2007年11月27日）包括水费、电费、煤气费、电话通讯费、宽带费、物业管理费等在内的各项费用。根据双方的租赁合同约定，被告应当在原告付清上述所有费用的当日将租赁保证金全额无息退还原告，希被告接函后于2008年1月15日前返还上述租赁房屋保证金12,000元”。

2008年1月9日，被告收悉上述律师函。同日，被告回函原告，告知原告：被告并没有与原告办理房屋交接手续，至今为止，被告房屋的钥匙还在原告手里，被告的房屋还在原告掌控之中，并阐明造成时至今日没有办成交接手续的原因是，1、由于原告使用不当房屋造成系争房屋的各种设施严重损坏，以至系争房屋不能正常使用，被告催促原告尽快恢复，原告回答房屋设施在使用中损毁是正常的，迟迟不肯修复；2、被告几次催促原告归还钥匙，原告以押金还在被告处为由不肯把钥匙还给被告，造成被告房屋空置到现在。被告于接到律师函后要求原告先归还钥匙后商谈赔偿事宜。一并告知系原告原因导致今日之局面，提出赔偿房屋设施损坏费及房屋空置损失费的要求。

2008年1月10日，被告找小区物业协助，打开了系争房屋之门并更换了门锁。更换门锁费用为500元。

另查明，系争房屋的进户门锁具有两套开关系统：一是通过使用密码可以进户，而密码可以自由改动，改动的方法为在户内消除原密码后再于户外输入新密码；另一种是通过钥匙（备用）开关门。

以上事实，除当事人庭审陈述一致外，另有房屋租赁合同、证人朱X证言等证据证实，并经庭审质证，本院予以确认。

庭审中，被告为证明系争房屋由于原告不当使用造成损失而出示2008年1月18日案外人上海X市政工程有限公司的关于系争房屋的《装饰工程结算书》及次日该公司出具给被告的金额为17,239元的装饰工程款收款收据，该结算书上标注内容为立邦乳胶漆、浴缸龙头、台盆龙头、台盆落水、浴缸落水、PVC扣板吊顶、灯具、门套、色面聚酯漆、浴霸、橱柜整修、复合地板（未做）、踢脚线（未做），装饰工程费用为27,257.86元。对此，原告的质证意见是被告装修系争房屋未经原告同意且经原告使用系争房屋后该房屋必然有一定损耗。

本院认为，原、被告签订的租赁合同是双方当事人真实意思的表示，协议内容符合法律规定，对双方均具有法律约束力。

原、被告的租赁合同在约定期限届满后成为不定期租赁合同，任何一方有权随时解除合同。但是由于原、被告并未就系争房屋予以交接，且系争房屋的备用钥匙至今仍在原告处，致使被告更换门锁入户之前系争房屋仍处于原告掌控之中，因此原告仍需支付在此之前的租金。反诉原告的相关诉讼请求在其权利范围之内，故本院予以支持。

合同约定被告于原告付清所有应付费用当日将租赁保证金全额无息退还原告，而被告表示要用租赁保证金支付原告尚未支付被告的水电费等费用，即被告认为原告尚未付清所有应付费用，但结合被告于反诉时亦未提及水电费等主张以及合同对“未经被告书面同意，原告不得以租赁保证金抵付租金等任何费用”予以约定的事实，在原、被告之间的租赁合同已经终止的情况下，不能因为被告怠于行使其权利而致使租赁保证金长期留存于被告处，否则明显有失公允。因此，原告关于要求被告返还租赁保证金的诉讼请求，本院予以支持。

至于被告是否存在损失问题，本院认为，原告未将钥匙返还被告致使被告无法入室而更换门锁并支出相应费用，因此原告理应支付被告该笔损失，反诉原告关于更换门锁的损失，本院予以支持；由于被告没有充分证据证明原告不当使用系争房屋并造成房屋受损以及具体损失情况（范围、金额），因此，反诉原告关于修复损失的诉讼请求，本院难以支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：

一、被告胡X于本判决生效之日起十日内返还原告童X租赁保证金12,000元；

二、反诉被告童X于本判决生效之日起十日内向反诉原告胡X支付换锁损失500元；

三、反诉被告童X于本判决生效之日起十日内向反诉原告胡X支付租金4,800元；

四、反诉原告胡X的其余诉讼请求，不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉受理费100元，减半收取计50元，由被告负担；反诉受理费减半收取计322元，由反诉原告负担297元，反诉被告负担25元。

如不服本判决，原告（反诉被告）可在判决书送达之日起三十日内，被告（反诉原告）可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员胡艳

书记员顾俊