原告北京中实杰肯道夫物业管理有限公司，住所地北京市西城区X街X号。
法定代表人王某甲，董事长。
委托代理人黄某，男，X年X月X日出生，汉族，北京中实杰肯道夫物业管理有限公司职员，住（略）。
委托代理人奚某，女，X年X月X日出生，满族，北京中实杰肯道夫物业管理有限公司职员，住（略）。
被告北京太合龙脉房某产开发有限责任公司，住所地北京市平谷区兴谷经济开发区办公楼X层。
法定代表人王某乙，董事长。
委托代理人房某某，男，X年X月X日出生，汉族，北京太合龙脉房某产开发有限责任公司职员，住（略）。
委托代理人沈某，女，X年X月X日出生，汉族，北京太合龙脉房某产开发有限责任公司职员，住（略）。
原告北京中实杰肯道夫物业管理有限公司（以下简称中实杰公司）与被告北京太合龙脉房某产开发有限责任公司（以下简称太合龙脉公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员任颂适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告中实杰的委托代理人黄某、奚某、被告太合龙脉公司的委托代理人房某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
中实杰公司诉称：太合龙脉公司系北京欧陆经典万兴苑（以下简称万兴苑）的开发商。2004年7月，中实杰公司与北京欧陆经典万兴苑业主委员会（以下简称万兴苑业委会）签订了《北京欧陆经典万兴苑物业管理服务合同》。2004年7月16日，中实杰公司、太合龙脉公司及万兴苑业委会共同签订了《北京欧陆经典万兴苑物业管理服务主合同之平行协议》。2004年8月1日，中实杰公司进驻万兴苑开始提供物业服务。现太合龙脉公司拖欠中实杰公司物业管理费，其中包括：产权属于太合龙脉公司的会所面积为3680平方米，太合龙脉公司应按2.17元/平方米/月的标准给付物业管理费，自2006年10月1日到2008年9月30日共计x.40元；太合龙脉公司拥有产权的地下室房某面积为x.55平方米，应按1.37元/平方米/月的标准给付物业管理费，自2006年10月1日到2008年9月30日共计x.00元；自2006年10月1日到2008年9月30日期间，10套空置房某的物业管理费x.28元；太合龙脉公司为小区业主减免的2006年1月1日后应缴纳的物业管理费x.66元,此笔物业费应由太合龙脉公司承担。故中实杰公司诉至法院，要求太合龙脉公司给付以上物业管理费x.34元以及逾期给付物业管理费的违约金x.42元，共计x.76元，并承担本案诉讼费用。
太合龙脉公司辩称：不同意中实杰公司的请求。中实杰公司本次诉讼所提交的物业服务合同中委托管理期限为空白，与上次诉讼时提交的合同版本不同。因此，太合龙脉公司不清楚中实杰公司是否与业主重新签订了物业服务合同。若基于中实杰公司为万兴苑提供物业服务的前提，物业服务合同中第22条并未明确约定经营场所物业费的收费标准。且合同中无地下室物业服务的内容和计费方式，在合同约定范围外收取物业是不合理的。减免物业费是太合龙脉公司给业主的单方承诺。且太合龙脉公司发给中实杰公司的函件内容中显示，只有在业主同意的情况下太合龙脉公司才可以把有关额度转给中实杰公司。在业主没有提出的情况下，太合龙脉公司拒绝支付相关物业费。中实杰公司是独立核算的单位，太合龙脉公司不清楚其是否已经向业主收取了相关物业费。中实杰公司主张的空置房某经全部售出，因此不应由太合龙脉公司支付物业费。太合龙脉公司对中实杰公司主张的物业费均不予认可，故不同意支付违约金。
经审理查明：太合龙脉公司为万兴苑的开发商。2004年，万兴苑业委会与中实杰公司签订《北京欧陆经典万兴苑物业管理服务合同》及附件，将位于北京市朝阳区X路X号的欧陆经典万兴苑委托中实杰公司进行物业管理；委托期限为一年半；委托管理区域包括住宅楼x.13平方米、欧陆大厦x平方米（委托管理的物业构成细目见附件一）；收费标准为：3-X号楼X.58元/平方米/月【其中包括：综合管理费0.27元/平方米/月、绿化费0.05元/平方米/月、物业共用部位共用设施设备日常运行维修费0.08元/平方米/月、公共区域能源费0.09元/平方米/月、保洁费（含垃圾收集、外运、化粪池清掏等）0.34元/平方米/月、保安及秩序维护费（含楼宇保安费）0.52元/平方米/月、电梯运营费0.41元/平方米/月、电梯维修检测费0.16元/平方米/月、高压水泵运营费0.07元/平方米/月、高压水泵维修检测费0.01元/平方米/月、水箱清洗费0.01元/平方米/月、小修费0.16元/平方米/月、保险费0.02元/平方米/月、管理酬金0.26元/平方米/月、税金0.13元/平方米/月】；9-X号楼（不包含11、12、13、X号楼）2.53元/平方米/月【其中包括：综合管理费0.27元/平方米/月、绿化费0.05元/平方米/月、物业共用部位共用设施设备日常运行维修费0.08元/平方米/月、公共区域能源费0.13元/平方米/月、保洁费（含垃圾收集、外运、化粪池清掏等）0.33元/平方米/月、保安及秩序维护费（含楼宇保安费）0.47元/平方米/月、电梯运营费0.47元/平方米/月、电梯维修检测费0.08元/平方米/月、高压水泵运营费0.07元/平方米/月、高压水泵维修检测费0.01元/平方米/月、水箱清洗费0.01元/平方米/月、小修费0.16元/平方米/月、保险费0.02元/平方米/月、管理酬金0.25元/平方米/月、税金0.13元/平方米/月】;经营场所未含另定；物业管理费由业主（或使用人）按季度向中实杰公司交纳，在每季度开始前10日一次性全额缴清，空置房某的物业管理费、供暖费和其他应缴费用由开发商交纳；业主无正当理由不按时缴纳物业管理费用的，中实杰公司有权每逾期一日收缴欠费总额5‰违约金；第二十条约定：凡属小区内的商业网点、会所、未售出楼宇、售楼处、文化体育场所等均纳入物业统一管理，并交纳物业管理费；双方还在合同中对其他相关事项进行了约定。另外，合同附件一《委托管理的物业构成细目》载明：小区总建筑面积为x平方米、总占地面积为11万平方米、绿化面积为x平方米；住宅楼x.13平方米（包含了欧陆大厦在内）、地下车库、地下停车位、会所3680平方米（会所包括健康会所、超市、邮政、洗衣、自助银行等）、物业公共区域及设施设备。2004年7月16日，中实杰公司与太合龙脉公司和万兴苑业委会又签订了一份《北京欧陆经典万兴苑物业管理服务主合同之平行协议》，太合龙脉公司同意中实杰公司为小区提供物业管理服务，平行协议第二十一条还明确约定：关于会所、商业用房某权问题，太合龙脉公司同意按国家和北京市法律法规规定处理，在中实杰公司进场接管验收时，出示相关产权文件。物业管理服务合同及平行协议签订后，中实杰公司于2004年8月1日进驻万兴苑，开始物业管理服务。2006年1月31日合同到期后，中实杰公司继续对万兴苑提供物业管理服务。
2005年1月，太合龙脉公司向中实杰公司发出《关于赠送物业管理费用的复函》，表示:对欧陆经典南区部分业主执太合龙脉公司赠与的物业管理协议，至中实杰公司处冲抵现阶段物业管理费用情况。经太合龙脉公司核查，上述协议大部分属2003年8月以前，原物业公司服务期间发生的赠送行为，一部分在原物业公司的应收帐目上，太合龙脉公司已经支付。对于尚有赢余的赠送协议，太合龙脉公司可在业主同意的情况下，将剩余额度转给中实杰公司。2005年10月11日，太合龙脉公司的员工沈某烨签署了一份《欧陆经典万兴苑减免物业费统计表》载明太合龙脉公司承诺为业主减免物业费的情况，其中2004年8月1日到2005年12月31日期间的费用共计为x.75元，2006年1月1日至2008年8月3日期间的费用共计x.66元。
根据2007朝民初字第6924民事判决书、2008二民终字第x号民事判决书可知，万兴苑尚有10套房某为空置的房某。按照2005年10月11日沈某烨签署的《欧陆经典万兴苑空置房某物业费统计表》载明的房某面积及物业管理费单价，2006年10月1日到2008年9月30日期间10套空置房某的物业管理费为x.28元。
庭审中，太合龙脉公司向本院提供了5份《商品房某卖合同》并附有4份房某产权凭证复印件，证明《欧陆经典万兴苑空置房某物业费统计表》中列明的房某已部分售出。上述5份售房某同中记载的房某号、3份产权凭证记载的房某号均与《欧陆经典万兴苑空置房某物业费统计表》不能对应，合同签署时间也是从2004年4月22日至2005年3月19日，均早于沈某烨签署《欧陆经典万兴苑空置房某物业费统计表》的时间。太合龙脉公司称其余5套房某也已经全部出售。中实杰公司对上述证据材料均不认可。本院告知太合龙脉公司需提供相关产权凭证，但太合龙脉公司未能提供。
根据2007朝民初字第6924民事判决书、2008二民终字第x号民事判决书可知，太合龙脉公司拥有产权的会所面积3680平方米、物业费2.17元/平方米/月；地下室面积x.55平方米，物业费1.37元/平方米/月。由此计算可得，2006年10月1日至2008年9月30日期间的会所物业费为x.4元、地下室物业费为x元。
上述事实，有中实杰公司提供的《北京欧陆经典万兴苑物业管理服务合同》及附件、《北京欧陆经典万兴苑物业管理服务主合同之平行协议》、《欧陆经典万兴苑空置房某物业费统计表》、《欧陆经典万兴苑减免物业费用统计表》、《关于赠送物业管理费用的复函》、2007朝民初字第6924民事判决书、2008二民终字第x号民事判决书、万兴苑业委会证明、太合龙脉公司提供的《北京欧陆经典万兴苑物业管理服务合同》及附件、《商品房某卖合同》及房某产权凭证复印件、证据交换笔录、庭审笔录等在案佐证。
本院认为：万兴苑业委会与中实杰公司签订的《北京欧陆经典万兴苑物业管理服务合同》及附件，中实杰公司与太合龙脉公司及万兴苑业委会签订的《北京欧陆经典万兴苑物业管理服务主合同之平行协议》，均是签约当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。太合龙脉公司签署了《北京欧陆经典万兴苑物业管理服务主合同之平行协议》，表明其已同意了《北京欧陆经典万兴苑物业管理服务合同》及附件的内容。
物业管理服务合同明确约定：“空置房某的物业管理费、供暖费和其他应缴费用由开发商交纳”。现中实杰公司依据《欧陆经典万兴苑空置房某物业费统计表》载明的空置房某面积、物业管理费单价，要求太合龙脉公司给付自2006年10月1日到2008年9月30日，10套空置房某的物业管理费x.28元，合法有据，本院予以支持。太合龙脉公司称统计表为内部材料，且所有房某已经售出，但仅凭其提供的部分购房某同等证据，本院无法认定购房某同已实际履行以及10套房某全部售出的情况。太合龙脉公司提供的证据不足以推翻《欧陆经典万兴苑空置房某物业费统计表》的证明力，故对太合龙脉公司此项辩解意见，本院不予采信。
太合龙脉公司在向中实杰公司出具的《关于赠送物业管理费的复函》中明确表示，其同意将赠送给业主的物业管理费剩余额度转给中实杰公司。现中实杰公司按《欧陆经典万兴苑减免物业费统计表》载明的金额，要求太合龙脉公司给付2006年1月1日后减免业主的物业管理费x.66元，合法有据，本院予以支持。
《北京欧陆经典万兴苑物业管理服务合同》第二十条约定：“凡属小区内的商业网点、会所、未出售楼宇、售楼处、文化体育场所等均纳入物业统一管理，并交纳物业管理费”；合同附件一《委托管理的物业构成细目》也明确包含了会所面积。《北京欧陆经典万兴苑物业管理服务主合同之平行协议》第二十一条还明确约定，会所和商业用房某中实杰公司在进场时接管验收。且会所和太合龙脉公司自有产权的地下室作为小区X组成部分,必然受益于中实杰公司对小区提供的物业管理服务，太合龙脉公司理应向中实杰公司支付物业管理费。中实杰公司要求太合龙脉公司给付2006年10月1日至2008年9月30日期间的会所物业费x.4元、地下室物业费x元，合法有据，本院予以支持。
统计以上四项，中实杰公司应当向太合龙脉公司支付的物业费共计x.34元。根据合同约定,物业管理费由业主（或使用人）按季度向中实杰公司交纳，在每季度开始前10日一次性全额缴清；业主无正当理由不按时缴纳物业管理费用的，中实杰公司有权每逾期一日收缴欠费总额5‰违约金。太合龙脉公司未能如约按期给付物业管理费，应支付逾期付款违约金。中实杰公司向太合龙脉公司主张x.42元违约金的金额远低于合同约定标准，且不违反法律规定，故本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告北京太合龙脉房某产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告北京中实杰肯道夫物业管理有限公司物业管理费六十八万零九百九十九元三角四分。
二、被告北京太合龙脉房某产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告北京中实杰肯道夫物业管理有限公司违约金八万零五百九十二元四角二分。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五千七百零八元，由北京太合龙脉房某产开发有限责任公司负担（北京中实杰肯道夫物业管理有限公司已预交案件受理费，故北京太合龙脉房某产开发有限责任公司于本判决生效后的七日内向北京中实杰肯道夫物业管理有限公司支付）。
如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院，同时交纳上诉案件受理费。如在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员任颂
二○○九年六月三日
书记员韩晓薇
