原告上海某房地产经纪有限公司

法定代表人徐某某，总经理。

委托代理人石某某，公司职员。

被告某国际创业股份有限公司

法定代表人蔡某某，董事长。

委托代理人郑某某，公司职员。

委托代理人赵某，公司职员。

原告上海某房地产经纪有限公司（以下简称某房产）诉被告某国际创业股份有限公司（以下简称某国际）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人石某某、被告委托代理人郑某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告某房产诉称，2003年1月，石某某与被告签订房屋租赁合同一份，约定被告出租给石某某位于上海市X路X号X楼的房屋，期限从2003年3月15日起至2008年3月14日止，还约定了租金，承租人另付保证金人民币5万元。2003年10月30日，石某某与被告签订的租赁协议，改由原告某房产履行。2008年3月14日原告按照合同约定将承租房屋归还被告，但被告未返还原告租房押金x元、电话押金7000元，经交涉未果，故提起诉讼，请求判令被告返还租房押金x元、电话押金7000元。

原告为其主张，提供的证据有1、《上海市房屋租赁合同》及《变更合同主体协议书》；2、租房押金收据；3、电话押金收据；4、2006年3月15日至2007年3月14日租金支付签收表；5、2007年3月15日至2008年3月14日租金签收表；6、浦东新区人民法院民事判决书。

被告某国际辩称，对原告所述的双方建立对本市X路X号X楼房屋租赁关系的经过以及租赁押金、电话费押金的数额没有异议，且原告未欠租赁期间的电话费。但是，由于原告从起租开始就未按照合同约定准时支付房屋租金，累年滚动，截至到租赁合同期满，原告还欠租金x.32元，故根据合同的约定对原告在被告处的保证金予以抵扣后，原告仍欠被告租金x.33元。要求驳回原告的诉讼请求。

被告为其抗辩提供的证据有1、2008年2月28日结算表；2、2007年9月28日原告给被告的函；3、发票共计59张及被告制作的原告从2003年3月15日至2008年3月14日止租赁期间拖欠租金的清单。

经质证，被告对原告提供的证据1中的《上海市房屋租赁合同》没有异议，但对《变更合同主体协议书》因原告未提供原件，对其真实性表示异议；对证据2、3没有异议；对证据4由被告公司签收的相关金额共计x.82元没有异议，但提出其中3月份1442.6元系电费，不应列入支付租金内；对证据5的单列数额没有异议，但提出证据4、5原告是多付了租金，这是因为原告积欠了被告前几年的租金；对证据6没有异议，但提出这份证据也证明原告有拖欠被告租金的事实。

原告对被告提供的证据1、2认为与本案无关；对证据3认为发票内容不完整、无具体楼号和室号，对被告制作的清单不予认可。

经审理查明，2003年1月20日，石某某与被告某国际签订《上海市房屋租赁合同》一份，被告将本市X路X号17F出租给石某某作为办公使用，租赁期限从2003年3月15日起至2008年3月14日止。合同4－1条约定月租金为人民币x元，从第二年起每年递增5％；合同4－2条约定的租赁费支付时间为每月的15日前，逾期支付的，每逾期一日按日租金的0.5％支付违约金；合同5－1条约定房屋租赁保证金为5万元，租赁关系终止时，被告对保证金除用以抵冲合同约定的由承租人承担的费用外，剩余部分无息归还承租人；合同5－2条约定租赁期间，使用房屋所发生的照明、煤气、通讯、设备、物业管理、电话等费用由承租人承担等。租赁合同签订后，被告将上述房屋出租给石某某使用，石某某分别于2003年2月8日和2月11实际给付被告房屋押金x元。同年10月23日，原、被告及石某某共同签订了《变更合同主体协议书》一份，约定：1、从2003年10月1日起将原由石某某与被告签订的关于本市X路X号17F《房屋租赁合同》中的承租人由石某某变更为原告某房产；2、原合同4－1条租金递增日期由原第二年起变更为2004年3月15日起每年以上年租金为基准逐年递增5％，依此类推直至租期结束；并约定变更承租人后的原告应继续履行原合同中的条款和补充协议中规定的各项权利、义务。此外原告又分别于2004年4月27和2005年4月26日给付被告电话押金共计7000元。2008年2月28日原告下属十二分公司出具给被告一份退房租金结算，基本内容为1、2月份及3月份14天的租金为x.89元，扣除提前归还的面积减租x元，实付租金为x.9元，被告单位的相关工作人员分别在同年3月7日、3月12日签字同意。

另查明，在租赁期间，除了2003年3月15日至2007年3月14日，该四年的房屋租金均是按上年（第一年为x元/月×12个月＝x元）租金的基数递增5％外，2007年3月15日至2008年3月14日当年的租金为x.33元；2006年3月15日至2007年3月14日一年的租金为x.88元，2006年3月15日至2007年3月14日和2007年3月15日至2008年3月14日的房屋租金原告分别以现金支付x.60元和x.60元，由被告工作人员在原告的现金签收簿上签字签收。

2008年3月14日，原、被告双方《房屋租赁合同》到期，原告已将租赁房屋返还给了被告，但被告未将房屋租赁保证金x元和电话押金7000元返还给原告，经交涉未果后，原告提起诉讼。

另双方确认，至原告租赁期满未拖欠被告电话费。

本院认为，原、被告双方根据合同约定建立了房屋租赁关系，双方均应按照合同的约定履行各自的权利和义务。原告在租赁合同到期后，已按约将租赁的房屋返还给了被告，被告应当将原告的房屋租赁押金和电话押金返还给原告。关于被告主张原告存在欠租一节，根据证据，原告已付清2006年3月至2008年3月的租金，合同届满后，如有滚动累计积欠的租金，被告也应及时向原告主张，但被告没有提供该方面的证据，对被告的抗辩理由，本院不予采信。现被告以原告拖欠房屋租金为由，擅自抵扣原告在被告处的房屋租赁押金和电话押金的行为，缺乏事实依据，应承担过错责任。对原告的诉讼请求，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条和第九十八条的规定，判决如下：

被告某国际创业股份有限公司应在判决生效后十天内返还原告上海某房地产经纪有限公司房屋租赁押金人民币x元和电话押金人民币7000元。

负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币830.43元（原告已预缴），由被告某国际创业股份有限公司负担（该款被告应在判决生效后十天内直接给付原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长吴煜

审判员王鸿飞

代理审判员常彩玲

书记员周琪