上诉人（原审被告、反诉原告）：郭×，女，X年X月X日出生，汉族，住洛阳市老城区居业家园福园小区X-X-X，身份证号：x。

委托代理人：刘某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。身份证号：x。系上诉人郭×之夫。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：洛阳××××管理有限公司。住所地：洛阳市老城区X街X号。

法定代表人：郭某某，该公司总经理。

委托代理人：李杰，该公司法律顾问。

上诉人郭×与被上诉人洛阳××××管理有限公司物业服务合同纠纷一案，洛阳××××管理有限公司于2009年7月8日向洛阳市老城区人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求：判令被告立即支付拖欠的物业管理费379.08元（暂计至2009年6月5日），支付违约金753.42元，被告承担本案诉讼费用。郭×于2009年8月26日向原审法院提起反诉，请求:判令被告返还原告所交纳的一年物业费252.07元，支付原告误工费1000元，并由被告承担本案的诉讼费用。原审法院于2009年11月12日作出（2009）老民初字第X号民事判决。郭×不服，向本院提起上诉，本院于2010年3月15日受理后，依法组成合议庭，于2010年4月13日公开开庭进行了审理。上诉人郭×及其委托代理人刘××，洛阳市××××管理有限公司的委托代理人李×到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：××公司系居业家园住宅小区的物业服务管理公司，居业家园包含福园、祥园、和园、田园四个住宅小区。2004年郭×购买了居业家园福园小区X-X-X住房一套。2005年7月1日，郭×与××公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定××公司对郭×所有建筑面积为87.75平方米，位于居业家园福园小区住房一套进行物业管理服务。约定××公司的物业管理服务内容为：对小区内共用部位、共用设施设备进行维护和管理，使其正常运行使用；对小区院内楼梯清扫保洁，垃圾及时清运，绿化养护管理；协助公安部门维护本物业区内的公共秩序，24小时门岗执勤，发现违法犯罪行为，发生事故及时报请有关部门处理。约定交纳费用时间为，业主自领取房屋钥匙之日起；收费标准按住宅建筑面积每月每平方米0.24元收取；因业主原因空置房屋按建筑面积每月每平方米0.20元收取；每次交费时间为每月25-30日交纳下月费用；××公司违反协议，服务质量未达到约定目标，业主有权要求××公司限期改正，逾期未改造成损失的，××公司承担相应法律责任；××公司擅自提高收费标准或乱收费的，业主有权要求其退还所收费用，退还利息并支付违约金；业主违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，××公司有权要求业主补交从逾期之日起按每日千分之5交纳违约金；协议第十五条还约定，本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向洛阳市仲裁委员会申请仲裁，或向人民法院起诉；该协议未对有效期限做约定。协议签订后，郭×于2005年9月5日交纳了一年的物业费252.07元和垃圾清运费88元，装修押金500元，之后郭×才拿房屋钥匙。郭×得到房屋后发现该房屋存在许多质量问题，随即找××公司要求解决。2005年11月18日郭×与建筑商曹洪柱达成协议，由曹洪柱给郭×维修房屋。协议达成后，曹洪柱未按协议约定给郭×维修房屋。郭×将曹洪柱起诉至法院，因曹洪柱拒不到庭，郭×撤诉。房屋质量问题没有得到解决，郭×无法入住，又将开发商洛阳居业房地产开发有限公司起诉至法院，因郭×与开发商签订的购房合同上有仲裁条款，郭×再次撤诉。之后又将开发商起诉至仲裁委员会申请仲裁。后经仲裁委调解，2007年8月10日开发商赔偿郭×6000元，郭×撤回仲裁申请。从郭×2005年9月5日拿到房屋钥匙至2007年8月10日得到房屋质量赔偿款近两年时间，郭×一直未入住居业家园福园小区，至今亦未再向××公司交纳任何费用。另查明，2006年4月，福园小区内几栋楼的楼道窗户被盗，福园小区的大门也被盗走。2006年5月，福园业主要求并自行对福园进行物业管理服务三个月，期间××公司未对福园小区提供物业服务。2006年8月10日，××公司在福园小区大门口张贴通告，内容是：尊敬的业主：鉴于福园两年来80％以上业主未缴物业费，造成我公司服务费入不敷出的情况，特通告福园各未交物业费业主，请您于2006年8月11日至15日到福园门卫南边隔壁办公室缴纳物业管理费，收费时间早8：00时-晚20：30时，如多数业主逾期不交，我公司将对福园停止提供物业服务，该通告最后有手书2006年8月18日早停止服务字样。2009年4月7日××公司在福园小区大门口又张贴一份通知。内容为：各位福园业主：因本园部分公共设施急需维护、修缮，但本园物业费缴纳情况不良，无法维护。现我公司对福园制定特殊收费方案，请各业主到物业办公室咨询收费方案，请各业主到物业办公室咨询交费，以免影响大家正常生活。2009年5月19日，洛阳市老城区居业家园业主委员会张贴公告，内容为：各位业主：根据《物权法》和《物业管理条例》有关规定，洛阳市老城区居业家园业主委员会于2009年5月3日已终止了银源物业服务有限公司（现居业物业服务有限公司）服务合同，根据相关规定业主中止交费义务，自2009年5月3日起物业费用应由新聘用的物业公司进驻后按规定收取。为了预防业主上当受骗，产生纠纷，特此公告。落款为洛阳市老城区居业家园业主委员会并加盖有印章。时间为二00九年五月十九日。

原审法院认为：××公司与郭×2005年7月1日签订《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，该协议合法有效。2005年9月5日郭×取得住房钥匙。按协议约定，郭×应从此日起向××公司交纳物业费。郭×取得钥匙后即发现房屋存在诸多质量问题，随即就房屋质量问题与××公司、建筑商曹洪柱、开发商洛阳市居业房地产开发有限公司进行了协商、诉讼、仲裁。后经仲裁委调解，2007年8月10日开发商赔偿郭×6000元，郭×撤回仲裁申请。2007年8月10日郭×入住福园小区。由以上情况可以认定导致郭×推迟入住福园小区的责任与××公司无关。因此交纳物业费的起始时间还应从2005年9月5日起计算。××公司要求郭×支付2006年9月5日至2009年6月5日的物业服务费，本院予以支持。郭×主张应从2007年8月10日起交纳物业费的抗辩意见和未享受××公司物业管理服务要求返还2005年9月5日交纳的252.07元物业费和1000元误工费的反诉请求，本院不予支持。2006年4月福园小区发生被盗案，福园业主自行对福园小区管理3个月，期间物业费应扣除。××公司自愿按约定标准减半收取郭×2009年3月5日前欠交的物业费，本院予以支持。郭×主张洛阳市老城区居业家园业主委员会已张贴公告，解除了与××公司签订的《前期物业管理服务协议》，证据不足，本院不予采信。××公司要求郭×按约定支付违约金的诉讼请求，因其在对福园小区进行物业服务中，未完全按协议约定履行义务，对导致郭×不交物业服务费亦有过错，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第二十一条、第二十四条之规定，判决如下：一、郭×于本判决生效后十日内，支付洛阳××××管理有限公司2006年9月5日至2009年6月5日的物业管理费347.49元；二、驳回洛阳××××管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回郭×的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费50元，由××公司承担30元，郭×承担20元（郭×承担的受理费××公司已垫付，执行时郭×付给××公司20元）。本案反诉受理费50元，由郭×承担。

宣判后，郭×不服原审法院判决向本院提出上诉：请求中级人民法院撤销一审判决书。事实与理由：判决书中本院认为《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示是不对的。因为原告买房交了房款，如不签协议就拿不到原告花了多年积蓄购买的房产，无奈之下才与被告签的。《前期物业管理服务协议》是格式合同，不能一味认为有合同就合法。物业公司（被告）于2006年8月18日贴出通告撤出对福园的物业服务是物业公司（被告）单方面不履行合同。反而还说原告违约。合同难道只能约束别人，而不约束自己，这样的合同也太霸道了。全小区三百多户业主都不交物业费难道都是业主的错，如果全福园小区业主都交了物业费，只有我原告一家未交，那么是我原告的过错，但是全小区业主都不交物业费，那么错不在原告在被告。为什么原告2005年7月1日签了协议而到2005年9月5日才交物业费这期间因原告房屋外散水没有打水泥硬化，窗外有树影响通风采光，找物业将此事解决后才交的物业费，况且原告并未从被告手中接到钥匙，并不像被告所说。欠物业费之说理应退还原告物业费252.07元。另外由于2006年7月被告雇佣人员素质低下与业主发生纠纷，门卫将原X楼X单元X室业主用刀刺伤后（西北隅派出所有出警记录）于2006年8月18日出通告告诉福园业主物业撤出至今，现在被告称他有物业服务，那么这不是前后矛盾吗只因原告多次与被告打官司，被告恶人先告状，仗势欺人，全福园小区三百多户只告我一家，福园小区没有物业管理这是一个共性问题，不是我原告一家的问题。如果有物业管理，那么请法院法官到现场看一看，了解了解，一切都会水落石出，纸是包不住火的，瞒是瞒不住的。一审法官偏听偏信，不作调查了解，不到现场，枉法裁判。恳求中院的法官到现场了解调查，给原告一个公正的裁决。

被上诉人洛阳××××管理有限公司针对上诉人郭×的上诉请求及事实理由答辩称：一、一审法院对本案认定事实清楚，判决合法合理，应当维持。理由是：1、被上诉人接收小区服务后，履行了物业服务协议义务的事实清楚。原告接收该小区后：⑴为了各业主的房屋安全，与全部业主签订了《装修管理协议》，保证了各业主的房屋及人身安全；⑵组织物业人员保洁小区卫生、清运垃圾和清理化粪池；⑶对小区的绿化做了大量工作；⑷对小区内的公共设施进行管理、维护、维修，保证了公共设施的正常使用；⑸为各业主办理了向自来水公司和电力部门直接交费的水电改造，方便了各业主的水电使用；等等为原告做了较多物业服务工作。一审证据证明，2004年、2005年和2009年2月后，小区物业管理基本正常。2、2006年5月，福园部分业主要求自治，居业物业公司撤出福园3个月，责任在福园部分业主。因福园大部分业主不交物业费，物业公司经营困难，福园业主自治管理后，可能改变欠费现象，对福园业主有利，因此居业物业公司同意撤出物业服务。因此，撤出福园物业服务的责任在福园的部分业主。3、2006年8月，居业物业公司重新进入福园物业服务是政府干预和社会责任。2006年8月，福园自治3个月后，又因无钱解决门岗工资，无法自治，物业服务无人管理，垃圾成堆，污水到处流，被电视台曝光批评。在区政府领导的督促下，居业物业公司又重新进入对福园的物业服务，因为福园大部分业主不尽业主的交费义务，造成公司经营困难，居业物业公司无奈只有赔钱垫支支付急需的卫生、巡逻、绿化人员工资，却无法开支门岗人员工资。2009年2月底，居业物业公司又在区政府领导的督促下，重新恢复福园门岗正常值班，小区物业管理恢复正常服务。因福园业主大部分欠交物业费，福园门岗人员工资是公司赔本垫支支付的。如果没有居业物业公司赔钱付出，福园院内早已又是垃圾成山，污水遍地了；如果福园大部分业主仍然不尽业主的交费义务，物业公司也无法长期提供服务，因为物业公司的服务人员也需要领工资吃饭，只提供服务不收费的单位是慈善机构，而不是物业公司。二、一审驳回郭×的反诉，应当维持。1、郭×反诉要求返还一年物业费无事实理由和法律理由。郭×于2005年9月5日已收到居业家园福园X-X-X的钥匙根据双方于2005年7月1日签订的《前期物业管理服务协议》第四条约定，业主领取钥匙起就应交纳物业服务费用。郭×于2005年9月5日交纳了一年物业费，到2006年9月4日至，郭×交纳的一年物业费，用完到期。因此，郭×反诉要求返还一年物业费无事实理由和法律理由。2、郭×反诉要求支付误工费毫无道理。2005年9月5日起郭×不交物业费用，但居业物业公司为郭×等福园业主提供着打扫卫生、清运垃圾、清理化粪池、夜间巡逻和绿化服务等，2009年2月底福园门卫正式上岗，福园物业服务实现正常管理。郭×长期不交物业费，却享受着居业物业公司的服务，已经违约在先。郭×不尽业主的交费义务，反而要求误工费，毫无道理。我公司认为：上诉人郭×的上诉请求没有事实依据和法律依据。为此，我公司请求中级人民法院驳回郭×的上诉，维持原判。

本院对原审法院审理查明的事实予以确认。

本院认为，上诉人郭×与被上诉人××公司2005年7月1日签订《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，该协议合法有效。关于上诉人郭×上诉提出《前期物业管理服务协议》是在无奈之下签订的、是格式条款问题，鉴于上诉人郭×并没有相应的证据证明其主张，故对其此项上诉主张本院不予支持。关于上诉人郭×上诉提出被上诉人××公司于2006年8月18日通告撤出对福园的物业服务是物业公司（被告）单方面不履行合同问题，鉴于本案中双方当事人并没有对合同的解除达成一致，上诉人郭×主张××公司已撤出福园并停止物业服务的主张缺乏证据支持，故对其此项上诉主张本院不予支持。关于上诉人郭×上诉提出要求××公司返还已交纳的252.07元物业费问题，上诉人郭×此项上诉主张，依据不足，本院不予支持。综上，上诉人郭×的上诉主张，依据不足，本院不予支持；原审法院判决并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人郭×负担。

本判决为终审判决。

审判长翟涛

审判员祖萌

审判员刘某杰

二O一O年八月十一日

书记员王璐