常相坤律师 VIP2009-12-05 12:25

最高人民法院《民通意见》第118条规定，出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，《合同法》将提前三个月变更为“在出卖之前的合理期限内。承租人在同等条件下，享有优先购买权。法律这样规定，有利于承租人做好准备工作，以决定是否行使优先购买权。所以这个问题的关键是，你出卖房屋之前，是否让承租人知道你的出卖行为。
至于赔偿，看你们怎么签的合同了。

根据你的叙述，承租户实际已经知道你将该房出售的事实，只要你能举证首次中介看房的看房记录即可间接证明你已经通知承租人。

根据1983年12月国务院发布的《城市私有房屋管理条例》第十一条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，须提前3个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权”。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权”。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”
   所以你只要证明你有提前3个月履行告知承租人出卖租赁房屋的事实即可，因为房屋承租人的优先购买权应在接到通知后3个月内行使。如果承租人在接到通知后3个月内未作购买的意思表示，应视为放弃优先购买权。

您好：【1】若是租户知道卖房行为，在签订合同时没有提出优先购买权要求，那么其优先购买权已经丧失；【2】你与买家已经签订了买卖合同，若是擅自解除合同，就构成违约要承担违约责任。

承租户可以视为已经知道你将该房出售的事实，只要你能举证首次中介看房的看房记录即可间接证明你已经通知承租人

1、租户有优先购买权。2、你应书面通知租户并要求租户书面答复。3、现租户行使优先购买，对买家，你应承担违约责任了。4、租户如虚假行使优先购买权，应赔偿你的损失。5、此案处理有技巧，建议请有经验的律师处理为好。