原告诉称
李某丽、闫某青向本院提出诉讼请求：1.判决原告与被告2010年8月29日签订的《备忘录》无效；2.判令被告立即腾退昌平区一号房屋，恢复原状后返还给原告；3被告支付原告2010年10月至返还涉案房屋之日止的房屋使用费（暂计算至2020年8月）489800元；5.被告返还购房发票。

事实及理由：李某丽与闫某青系夫妻关系。2010年8月29日，二原告与被告齐某海签订了《备忘录》，就一号房屋转让达成协议。2013年1月16日原告取得该房屋所有权。由于该房屋性质为限价商品房，属于国家政策性保障住房的一部分。根据北京市昌平区人民法院认定，该《备忘录》属于损害社会公共利益的合同，应属无效。故诉至法院，请求法院判令该合同无效，被告立即将该房屋返还给原告。并返还租金。

被告辩称
齐某海辩称，一、关于原被告之间所签订的《备忘录》属于借名买房的合同关系，该合同是双方真实意思表示，虽然已经认可合同无效，但造成无效的原因系原告所致。首先，2010年8月原被告双方在平等自愿的情况下签订了《备忘录》，约定原告将位于北京市昌平区一号房屋转让给被告，价款为74万元，该房屋可以过户交易时原告应积极配合办理过户手续。该合同签订并没有表明房屋一定变更登记到被告名下，被告可以指定过户至其他人名下，而原告恰恰利用过户需要其配合，认为现在房屋价值已经升值，有了巨大的利益空间，便欲解除该协议，就解除案件原告已经向贵院进行过诉讼。

根据《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”本案中，原告的行为恰恰是违背了该诚实信用原则，因此被告才是本案的受害者及利益最大受损者。
其次，本案中房屋买卖行为的形成以及本案纠纷的造成完全是因为原告，并非被告，在该买卖行为发生之时，被告完全可以在北京同地段，以相同的价格购买一处相同面积的可以登记在自己名下的房屋。

二、涉案房屋不能办理过户，完全是因为原告方存在违约行为，不予配合办理。合同签订后，被告便根据约定向原告支付了购房款及其他费用共计90万元。2010年10月，原告与被告共同到开发商处领取了涉案房屋钥匙，办理了入住手续，并补交了2万余元的房屋价款。在涉案房屋已经可以办理过户手续时，被告多次找到原告要求协助办理过户手续，但原告见涉案房屋已经大量的增值便一直不予配合办理。因此在整个合同履行的过程中被告并没有任何的违约情形，而是原告在巨大的利益驱使下便不再遵守诚实信用。

三、本案中，原告从合同履行的角度看是明显的违约；从合同无效角度而言，原告系造成合同无效的完全责任方，应当赔偿被告的损失。首先，涉案房屋的过户事宜属于原告的义务，被告属于权利方。并且当初原被告双方所签订的合同时间为2010年8月，当时北京市并没有出台限购政策。买受人家庭不具备‘京十五条’规定的购房资格，但买卖双方在该规定实施（2011年2月17日）之前已经订立房屋买卖合同，且已经支付购房款并实际占有使用房屋，解除合同会导致当事人间利益明显失衡的，对买受人要求继续履行合同并办理房屋过户登记的诉讼请求，可予支持。”因此目前该合同仍可继续履行，即使被告因为不可预见的政策原因导致现在无法取得购房的资格，但是其可以过户至指定人名下。其次，就原告目前的行为而言将给被告造成巨大的损失。合同无效，原告因此获得了相应的房屋权利，这对被告而言明显不公平。

因此结合本案来看，原被告双方该房屋买卖行为产生的背景是原告因资金紧张而找寻的被告购买房屋，并且当时并没有任何限购政策，被告也不知道该房屋系限价性住房，原告一直告知被告该房屋系回迁房且当时房价也是与当时房价几乎等同的，被告基于信赖利益及对朋友之间的诚信原则才予以购买，现原告因看到该房屋的巨大升值利益便欲通过任何方式将该合同解除或将房屋收回来获得巨额利益，并且被告已经对房屋进行了装修形成附和价值，现原告作为违约方或者合同无效的责任方应承担全部的责任，原告的不诚信行为本身应该受到法律的约束，并且应承担相应的责任，法律不能允许也不应该保护不诚信之人所得不合理利益。

齐某海向本院提出反诉请求：1.被反诉人返还购房款74万元；2.被反诉人赔偿原告损失217.7万元；3.本案诉讼费由被反诉人负担。
事实与理由：反诉人与被反诉人于2010年8月29日签订《备忘录》，约定被反诉人将位于北京市昌平区一号房屋转让给反诉人，价款为人民币74万元，待该房屋达到过户条件时，被反诉人应积极配合反诉人办理过户手续。合同签订后，反诉人依约向被反诉人交付了房屋款项以及其他费用共计90万元，至2015年该房屋可以办理过户条件时，反诉人多次找到被反诉人要求配合办理该房屋的过户手续，但被反诉人却不予配合办理，现被反诉人明显违约导致合同不能继续履行，即使该买卖行为被认定无效，也完全是由于被反诉人原因所致，因此反诉人请求赔偿因房屋出现巨大的增值所遭受的损失。
李某丽、闫某青辩称，原告同意返还74万元押金，不同意支付房屋增值费用。

本院查明
2010年8月29日，李某丽、闫某青（甲方）与齐某海（乙方）签订《备忘录》，约定双方就甲方名下一号房屋转让达成如下协议：（一）乙方以74万元现金作为押金押给甲方，甲方收到押金即将购房发票交给乙方，五年后房产过户时，就以此款作为交易价，不再增减。考虑其他因素，甲方将保留房本直到双方办理过户手续时止。甲方取得房本时将复印件交给乙方留底。（四）该房产可以过户交易时，甲方积极予以配合，甲方应缴纳各种税金、费用均由乙方支付。（五）该房产可以交易过户时，不论何种原因乙方不作过户，即构成乙方单方终止过户，即丧失押金的请求权，交易自动终止；自双方明确责任后15日内乙方搬出。（六）该房产可以交易过户而甲方不予配合并提出终止过户，应按所收押金双倍返还乙方，方可终止过户。

《备忘录》签订后，齐某海分别于2010年8月30日、2010年9月1日汇款60万元、30万元。2010年9月3日，闫某青之子出具收据，载明收到齐某海购房款90万元。闫某青、李某丽认可收到74万元款项。2010年12月，齐某海入住使用涉案房屋。2012年11月21日，李某丽交纳了房屋的契税5436.81元。2013年1月16日，涉案房屋完成不动产登记。
关于《备忘录》及涉案1106号房屋买卖一事，李某丽、闫某青与齐某海发生纠纷，曾于2019年起诉至本院，本院查明涉案1106号房屋系限价房，故认定闫某青、李某丽向齐某海出售涉案房屋的行为会损害其他具备限价商品住房购买资格者的权益，此种行为损害社会公共利益，因此双方之间签订的《备忘录》应认定无效。
本案审理过程中，李某丽、闫某青与齐某海均认可涉案房屋现值为385万元。

裁判结果
一、李某丽、闫某青与齐某海于2010年8月29日签订的《备忘录》无效。
二、齐某海于本判决生效后60日内将位于北京市昌平区一号房屋腾退给李某丽、闫某青。
三、齐某海于本判决生效后60日内将购房发票返还李某丽、闫某青。
四、李某丽、闫某青于本判决生效后齐某海腾房当日返还齐某海购房款740000元。
五、李某丽、闫某青于本判决生效后齐某海腾房当日赔偿齐某海经济损失1866000元。
六、驳回李某丽、闫某青的其他诉讼请求。
七、驳回齐某海的其他反诉请求。

律师点评
当事人订立、履行合同等民事活动，除必须遵守法律和行政法规外，还应当遵守国家政策，不得损害社会公共利益，损害社会公共利益的合同无效。李某丽、闫某青要求确认《备忘录》无效的诉讼请求具有法律依据，法院予以支持。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，齐某海应当将涉案房屋返还李某丽、闫某青，而李某丽、闫某青亦应当返还齐某海购房款74万元。对于无效合同的产生，双方均有过错，齐某海主观上无恶意，过错在于明知涉案房屋交易受限仍然购买，加大了自身风险。李某丽、闫某青则不同，李某丽、闫某青作为房屋产权人完全知悉房屋来源、性质、上市条件，其明知涉案房屋转让受限仍然出售，过错较大。比较双方的行为，李某丽、闫某青过错明显大于齐某海，李某丽、闫某青应当承担主要责任，齐某海承担次要责任。法院综合考虑双方的过错程度、出卖人因房屋升值所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失等因素对李某丽、闫某青赔偿齐某海信赖利益损失的数额予以酌定。

关于李某丽、闫某青要求齐某海支付房屋使用费一节，因齐某海占用涉案房屋期间，双方的房屋买卖合同效力尚有争议未经法院生效判决确认，齐某海基于物权期待使用该房屋具有法律依据，故李某丽、闫某青的该项诉讼请求无事实及法律依据，法院不予支持。同理，齐某海基于物权期待装修房屋，与房屋形成附合，使房屋价值提升，恢复原状不符合经济效用原则，法院不予支持。