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借名购房借名人有权转赠房屋给他人吗
发布日期:2021-04-24    作者:靳双权律师

李四向本院提出诉讼请求,要求判令坐落于B市1号房屋(以下简称涉案房屋)一套归我所有。
    张三于1998年大学毕业入职K公司,与我在同一公司工作。
    1999年底,张三开始不断骚扰我,向我示好,但我一直拒绝。
    2000年初,张三单方面找到我丈夫,向我丈夫表达了对我的爱慕之情,并请求其与我离婚,致使我丈夫对我进行殴打。我被迫离家,借住在父母家。此期间,张三总是到我父母家找我,我丈夫也到我父母家不停地骚扰、威胁我们,严重影响了我们的正常生活。在此情况下,我与开发商约定于2000年9月25日签署涉案房屋的购买合同。但因单位安排出差,我只好将4万多元现金交予张三,委托他以我的名义签署购房合同。
    2001年12月30日,需补交房屋尾款时,张三才告知并未以我的名义买房,而是以他自己的名义签署了《房屋买卖合同》,并办理了按揭贷款手续,从银行贷款了29万元。我要求张三变更购房人,且马上与开发商沟通,但开发商却告知无法变更。当时张三承诺,等收房后再将房屋所有权恢复至我名下,并许诺将房屋手续交由我保管。我考虑到将来二人会结婚,便同意了。后我又补交了尾款10360元,缴纳了契税、印花税、公共维修基金、房屋保险等共计2万余元。我明确告知张三,涉案房屋归我所有,所有费用由我来偿还。
    2002年2月19日,我对涉案房屋进行了装修,并购买了屋内全部家电。自2002年6月起,张三搬进涉案房屋与我同住,同居期间我用自己的积蓄归还了银行的按揭贷款。此后,我一直要求张三办理过户手续,但张三以银行贷款未还清,无法过户为由搪塞我。在我的要求下,张三于2004年11月1日给我写了一份《授权书》,并于2005年4月15日立下公证遗嘱。我为能尽快过户,在2008年2月28日给张三汇款26万元,用于支付银行解抵押及办理过户手续的相关费用,但张三并未归还银行贷款。在我的再三要求下,张三于2008年4月22日归还了235900元。
    2009年10月,张三提出分手,并搬出了涉案房屋。现我认为,涉案房屋由我出资,应当归我所有,故诉至法院。

    被告辩称
    张三辩称:因李四在娘家居住不方便,我刚毕业没有房,所以决定共同购房。涉案房屋属于我和赵六同居期间的共同财产,应依法分割,我主张分得相应的房屋折价款。

    本院查明
    李四与张三原系同事,双方于1999年确立恋爱关系,并于2002年6月开始在涉案房屋同居生活,至2009年10月双方分手,张三搬离涉案房屋。
    2000年9月25日,张三作为买方与房地产开发有限责任公司签订《内销商品房预售契约》,约定买方购买涉案房屋一套,房屋建筑面积57.99平方米,房屋总价款共计383526元,其中首付款83166元。
    2000年12月26日,张三(抵押人)、银行(抵押权人)、房地产开发有限责任公司(保证人)签订了《个人住房贷款借款合同》,贷款金额为人民币29万元整;期限自2001年1月15日起,至2021年1月15日止共240月;每月还款人民币2008元。现上述贷款仍未还清。
    2001年1月15日,张三与银行签订《人民币借款合同》,贷款4万元用于支付涉案房屋首付款,期限自2001年1月15日至2001年12月31日。现该笔贷款已还清。
    2002年2月1日,李四与L公司签订《家庭居室装饰装修工程施工合同》,对涉案房屋进行装修。
    2005年8月19日,该房屋取得所有权证书,所有权人登记在张三名下。现涉案房屋由李四及其子共同居住,产权证、购房合同、发票的原件一直由李四保管。
    2004年11月1日,张三给李四书写《授权书》一份:“本人张三自愿签述本授权书,如本人发生任何人身意外,本人自愿将本人现有房产一套B市1号房屋转赠给赵六,购房时她出了10万元,此房产全部所有权归她所有,任何亲属无权涉入,特签述(署)此授权书一份,以为证明”。
    2005年4月15日,张三立下公证遗嘱一份:“本人购买了坐落于B市1号房屋一套,我去世后,我的房子留给李四所有。我的亲属无权干涉。”
    李四称涉案房屋首付款83166元、补交面积差价款10360元、公共维修基金7671元、税费5752.89元、印花税187元、保险费3411.04元、法律服务费870元、代办产权手续费500元、2012年8月份之前的购房贷款均由其个人支付,此后的购房贷款由张三自行偿还。张三认可李四交纳了公共维修基金、税费、印花税、保险费、法律服务费、代办产权手续费,支付了首付款、面积差价款10万元,并偿还了购房贷款本息合计154255元,其余费用不予认可。
    就2012年8月之前购房贷款的偿还情况,双方各持已见。
    庭审中,李四主张其出资购买、装修了涉案房屋,并一直居住至今,涉案房屋相关材料的原件也由其保管,故涉案房屋应归其所有。对此张三不予认可,认为房屋所有权人虽登记在其名下,但系双方同居期间共同购买,应为二人共有。
    李四表示自购房合同签订后,其多次要求张三变更房屋所有权人,故张三写有《授权书》及公证遗嘱,表示愿意将涉案房屋过户至其名下。就此,张三亦不予认可,称李四并未要求其将涉案房屋过户给她,仅要求在产权证上加名。李四还称双方有口头约定,同居期间由李四出生活费,涉案房屋由李四购买,并偿还贷款。就此主张,张三亦不予认可,李四未能向本院提供证据佐证。
    审理期间,本院当庭释明,询问李四是否变更案由,李四表示坚持按所有权确认纠纷处理,并明确诉讼请求为确认涉案房屋全部归其所有。

    裁判结果
    驳回原告李四全部诉讼请求。

    律师点评
    不动产登记簿是物权归属和内容的根据。当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予以支持。
    本案中,李四以其出资购买了涉案房屋并实际居住,且持有房屋相关手续原件,张三写有授权书、遗嘱表示愿意将涉案房屋过户至其名下为由,要求确认涉案房屋全部归其所有。
    首先,借名买房是指当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,由借名人实际享有房屋权益。从李四的诉讼请求及其自述涉案房屋购买的过程,可以认定李四所主张的实质属于借名买房的问题。
    其次,涉案房屋虽由李四以及其子居住使用,且由李四持有房屋所有权证、买卖合同等手续的原件,但上述事实并不能当然地改变房屋所有权权属。
    最后,李四以其出资购买、装修房屋为由要求确认涉案房屋全部归其所有,通过庭审查明的事实,虽能认定李四对涉案房屋的购买确实存在出资关系,但判断李四与张三之间是否存在生效的借名买房合同关系,核心问题是双方就借名买房是否存在一致的意思表示。
    现李四称双方就此有口头约定,但未能就此主张提供相应证据佐证,而从其提供的张三所写《授权书》及公证遗嘱的内容来看,张三仅表明在其“发生任何人身意外”或“去世后”才同意将涉案房屋归李四所有,亦未能得出张三认可双方之间存在借名买房合同关系的结论。故李四提供的现有证据不足以证明双方之间存在借名登记的约定。
    现李四、张三均认可对方偿还了部分房屋贷款,故张三亦对涉案房屋有所出资。现李四经本院释明,坚持要求确认涉案房屋全部归其所有,不同意变更本案案由及诉讼请求,故对于李四的上述诉请,不予支持。
    现张三认可涉案房屋系其与李四的共同财产,就双方在房屋中各自所应享有的份额,可结合双方曾经的同居关系、涉案房屋实际出资、购房贷款的偿还情况、房屋使用及居住状况等,在另案中公平合理地予以分割。

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