一、原告诉称　　

原告魏一向本院提出诉讼请求：1、判令被告曾二、董三继续履行《城市房屋存量房买卖居间合同》，将所有权过户至原告名下;2、判令被告曾二、董三支付原告违约金110万元;3、本诉受理费和财产保全申请费由两被告承担。　　

双方签订《存量房买卖居间合同》后，于2017年4月10日前与中介公司去银行办理按揭贷款相关手续。因贷款手续过于繁琐，原告便于次日联系中介公司，要求中介公司联系告知两被告，原告愿意以一次性支付现金的方式购买涉案房屋。中介公司联系两被告后告知原告，两被告同意原告以一次性支付现金的方式购买涉案房屋。双方通过口头协议的方式对涉案《存量房买卖居间合同》中关于付款方式的约定进行了变更。原告不存在违约行为，不应承担违约责任。　　

二、被告辩称　　

被告曾二、董三向本院提出反诉请求：1、确认反诉被告魏一未在涉案《存量房买卖居间合同》约定的期限内办理银行按揭贷款面签手续构成违约;2、确认涉案《存量房买卖居间合同》中关于房屋买卖的约定解除;3、判令反诉被告魏一向反诉原告曾二、董三支付违约金110万元;4、反诉案件受理由反诉被告魏一承担。被告曾二、董三辩称，反诉事实和理由：两被告系夫妻关系，委托被告董三的母亲叶四代售两被告共有的涉案房屋。2017年4月1日，原告(乙方)和两被告(甲方)的代理人，即第三人叶四及第三人a公司(丙方)、b互联公司(丁方)签订涉案《存量房买卖居间合同》1份。　　

三、本院查明　　

2017年4月1日，原告(乙方)和两被告(甲方)的代理人，即第三人叶四及第三人a公司(丙方)、b互联公司(丁方)签订《城市房屋存量房买卖居间合同》1份，涉案《存量房买卖居间合同》签订后，原告魏一于2017年4月1日通过银行转账的方式支付被告董三购房定金5万元，第三人叶四同日代为出具收条1张。2017年4月1日，第三人a公司收取了涉案房屋的不动产权证。2017年5月2日，第三人叶四曾向居间方工作人员发送短信：“你现在搞什么啊，都一个多月了，我的房产证请你还给我”。原告魏一知道第三人叶四催促其履约。2017年6月2日，第三人叶四将涉案房屋不动产证强行拿回。　　另查明，第三人a公司系第三人b互联公司的特许加盟商。在庭审中，魏一申请调低违约金。　　以上事实，有原告魏一提交的《城市房屋存量房买卖居间合同》、不动产权登记信息查询单、中国银行跨行人民币汇款凭证、收条等证据，第三人叶四提交的短信记录证据以及庭审笔录在案证实。　　

四，裁判结果　　

一、驳回原告魏一的全部本诉请求;　　二、确认反诉被告魏一未按《城市房屋存量房买卖居间合同》的约定办理银行按揭贷款面签手续构成违约;　　三、确认第三人叶四代理反诉原告曾二、董三与反诉被告魏一于2017年4月1日签订的《城市房屋存量房买卖居间合同》中关于房屋买卖的约定解除;　　四、驳回反诉原告曾二、董三的其他反诉请求。　　

五、律师点评　　

原告、两被告及第三人a公司、b互联公司签订的涉案《存量房买卖居间合同》是各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，均应合法有效。各方当事人应全面履行合同义务。涉案《存量房买卖居间合同》属混合合同，既含有买卖合同，又含有居间合同。　　

原告无充分的证据证明买卖双方就涉案《存量房买卖居间合同》中关于通过向银行按揭贷款的方式支付550万元房款中的150万元的约定变更为买受人直接以现金的方式支付以及支付期限达成一致，原告诉称涉案《存量房买卖居间合同》中关于付款方式和付款期限的约定进行了变更，本院不予支持。涉案《存量房买卖居间合同》约定，原告应于2017年4月30日前办理银行按揭贷款面签手续。原告逾期未办理银行按揭贷款面签手续，构成违约。根据涉案《存量房买卖居间合同》中“若甲(曾二、董三)、乙(魏一)任何一方未在约定期限内履行本合同约定事项和义务，则对方可以解除合同，并追究违约方责任”之约定，两被告享有约定的单方合同解除权。第三人叶四作为两被告的代理人曾催促原告办理银行按揭贷款面签手续，原告仍未在合理的期限内办理，两被告也享有法定的单方合同解除权。本院向原告送达反诉状副本之时，应视为两被告解约的通知到达原告之时，涉案《存量房买卖居间合同》中关于房屋买卖的约定解除。反诉两原告主张涉案《存量房买卖居间合同》中关于房屋买卖的约定解除，本院予以支持。原告主张两被告继续履行涉案《存量房买卖居间合同》，将涉案房屋过户至原告名下，不予支持。　　按照涉案《存量房买卖居间合同》的约定，原告履行办理银行按揭贷款面签手续之义务在先，两被告协助将涉案房屋过户至原告名下手续之义务在后。在原告未履行办理银行按揭贷款面签手续之义务时，两被告享有先履行抗辩权，即有权拒绝履行自己的协助办理将涉案房屋过户至原告名下手续之义务。两被告不履行协助过户手续之义务，不构成违约，两被告的违约责任不成立。原告主张两被告承担违约金责任，不予支持。　　原告逾期未办理银行按揭款面签手续，构成根本违约，导致涉案房屋买卖关系解除，两被告的合同目的无法实现，原告依法应承担违约责任。涉案《存量房买卖居间合同》约定“如甲(曾二、董三)、乙(魏一)双方任何一方违约，则守约方有权选择定金罚则主张权利或者要求违约方支付该房屋本合同成交价百分之二十的违约金”。该违约金过高。考虑违约金惩罚功能的彰显，涉案房屋市场价已上涨，两被告因诉讼维权支出的合理费用(如法律服务费等)以及两被告未举证证明其存在其他具体损失等因素，本院依原告的申请酌情将违约金调低为5万元。扣减反诉两原告向反诉被告已收取的购房定金5万元，反诉被告无需向反诉两原告支付违约金。反诉两原告主张违约金110万元，不予支持。