《民法典》居住权制度之构建
民法典首次提到了居住权，民法典物权编第十四章新增“居住权”，确立了居住权制度。增设居住权的意义，是为了凸显房屋的居住属性，主要是保障居住人、尤其是老年人等弱势群体有房可住，保护居住权人的居住权益，满足特定人群的居住需求，也是时代房产发展的产物。居住权的亮相，对于房产居住理念、交易等系列房产活动起到了较大的影响与波澜。什么是居住权？居住权如何设立与实操？本文拟探讨之。 一、居住权的涵义与性质 居住权，顾名思义是一种居住的权利。房屋所有权是完整的对房屋全面支配的权利，包括占有、使用、收益与处分权利。民法典将房屋的居住功能从所有权中分离出来，赋予了居住权的独立存在。关于居住权的涵义，根据《民法典》第三百六十六条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。也就是，居住权是指居住权人为满足生活居住的需要，对他人的住宅享有占有、使用的权利。 用益物权，是对他人所有的不动产或动产，依法享有占有、使用和收益的权利。在现行《物权法》体系下，用益物权将土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、居住权和地役权纳入其范畴。民法典第三分编用益物权项下规定了各用益物权，其中第十四章整章新增了居住权。 居住权不是所有权人所拥有的权利，而是一种用益物权，也就是对他人所有的住宅享有占有、使用的权利。居住权人的居住权利来源于合同约定，目的在于满足生活居住的需要。根据《民法典》第三百七十一条规定：“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。”因此，居住权的权利来源除了当事人合同约定，还可以通过遗嘱设定的方式进行。居住权与租赁权区别，居住权是一种用益物权，具有法定性与独立性，而租赁权是一种债权，两者性质显然不同。 二、居住权的形式要件及期限 《民法典》第三百六十七条规定：设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。 根据上述规定，居住权设置具有形式要件的要求，即采用书面形式订立居住权合同，在合同中对于居住的位置、条件、要求与居住期限，都必须有明确的规定。通过遗嘱设定居住权也必须明确载明以上内容。 对于居住权的时间长短，是否有限制？居住权有时间性，该时间取决于当事人的约定、遗嘱的规定，但是对于长短法律并未作出限制，居住权可以设定若干年，也可以不确定年数比如终身，不会导致无效。 三、居住权设立、消灭程序 居住权作为用益物权，其设立与消灭均需履行一定程序，也就是物权变动应遵循公示原则。 居住权设立，《民法典》第三百六十八条规定：“设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”因此居住权以登记为要件，只有经登记机关登记的居住权才能依法设立。当事人之间的居住权合同属于债权，并不能直接导致居住权的设立。 居住权消灭，《民法典》第三百七十条规定：从居住权期限届满或者居住权人死亡消灭时，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。也就是居住权具有时限性与人身性，当居住权期限届满或者居住权人死亡时居住权消灭，且应到原登记机构办理居住权的注销登记手续。 四、居住权具有无偿性及专属性 居住权的设立一般是无偿等，不需要支付对价的。《民法典》第三百六十八条规定，除非当事人另有约定有偿设立的除外。居住权具有无偿性，没有特殊约定，居住权人都可以长期无偿居住、使用房屋。 居住权具有专属性，《民法典》规定，居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。因此居住权人具有专属性，只能权利人自己享有居住权利，不得转让。 五、居住权来了，实务中以下方面值得注意： 一、居住权在家庭财产分割、老人遗产提前处置等方面，可以合理安排房屋所有权与居住权益发挥作用，但必须到登记机构办理登记手续，居住权作为物权，也是以登记公示为原则。 二、以房养老模式下，老年人将房子抵押给金融机构获得养老金，可以通过设置居住权，防止不良金融机构骗取房产，保护老年人的基本权益。 三、房产买卖、交易中，买方除了关注租赁、抵押、共有、司法查封等情况外，还需要了解房屋是否设置过居住权，居住权的存在会导致买方所有权的完整实现。 四、债务人提供抵押房产进行担保，债权人需要调查一下是否存在居住权，居住权会让房产实际价值下跌，届时影响抵押权的处置与实现。
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