离婚时夫妻共同房产分割因其价值高涉及利益大，加之房产形成来源多性，往往双方争议较大。现在本律师结合现行法律规定及司法审判通常判例将离婚时房产的分割规则分享大家。

一、 父母为子女出资购房已取得产权登记或继承、赠与取得的财产所有权归属问题

夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：

1、继承或赠与所得的财产，但遗嘱或赠与合同中明确归夫妻一方的除外

2、婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

3、由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

（1）父母出全资为子女买房未取得房产登记的情形
1)如果一方父母出资发生在其子女结婚前，则该出资资金认定为对其子女一方的赠与。受赠一方子女可以获得该债权转化物——不动产的所有权。
2) 如果一方父母出资发生在其子女结婚后，认定为对夫妻双方的赠与，除非有证据证明父母明确表示赠与一方子女。相应地，子女双方以该共同受赠的出资购买的不动产，是婚后用夫妻共同财产购买的财产，属于夫妻共同财产。

（2）以父母自己名义签订不动产买卖合同并将不动产所有权过户到子女一方名下的情形
1)如果该不动产过户发生在子女结婚前，显然，该不动产所有权应属于子女婚前财产。
2)如果该不动产过户发生在子女结婚后，且该不动产登记在出资父母一方的子女名下，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
3)如果该不动产过户发生在子女结婚后，且该不动产登记在夫妻中非子女一方名下或夫妻双方名下，用夫妻共同财产偿还该不动产的贷款，该不动产应认定为夫妻双方共同财产。

（3）以子女名义签订不动产买卖合同并将不动产所有权登记在一方子女或双方子女名下的情形
1)如果该出资发生在子女结婚前，则该出资属于接受该出资子女的婚前个人财产。
2)如果该出资发生在子女结婚后，则根据《婚姻法解释（二）》第22条第2款规定应将该出资认定为对夫妻双方的赠与。相应地，婚后以子女一方或双方名义签订的不动产买卖合同并以该出资作为首付款所购买的不动产，不管登记在子女一方还是双方名下都应视为夫妻共同财产，但明确表示赠与一方的除外。

二、婚姻存续期间，取得一方父母单位房改房所有权的分割问题

婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。

1)如果房改房已经登记在夫妻双方名下，可视作一方父母放弃对房改房中因自己参加房改以职级、年龄、工龄等抵扣所享受的福利而对于夫妻双方的赠与，可作为夫妻共同财产进行分割。

2)如果登记于夫或妻一方名下，视为对子女的一方的赠与，该房改房应认定为夫妻一方的个人财产，而非夫妻共同财产。

三、婚前一方购买房屋婚后共同还贷的法律规定

夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应由产权登记一方对另一方进行补偿。

四、夫妻共同出资购买，产权登记在未成年子女名下的房产

双方婚后用夫妻共同财产购买房屋，子女尚未成年，如果产权登记在该子女名下，夫妻离婚时不能简单地完全按照登记情况将房屋认定为未成年子女的财产。因不动产物权的登记分为对外效力和对内效力，对外效力是指根据物权公示公信原则，不动产物权经过登记后，善意第三人基于对登记的信赖而与登记权利人发生的不动产交易应受到法律保护；对内效力是指应审查当事人的真实意思表示来确定真正的权利人。实际生活中，夫妻双方共同出资购买房屋后，可能基于各种因素的考虑而将屋产权登记在未成年子女名下，但这并不意味着该房屋的真实产权人即为未成年子女，离婚时应将该房屋认定为未成年子女的财产，由直接抚养未成年子女的一方暂时管理；如果真实意思并不是将房屋赠与未成年子女，离婚时将该房屋作为夫妻共同财产处理比较适宜。

五、婚前承租婚后购买的房产

由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。

六、房产价值无法达成协议

双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：
（一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；
（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；
（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。

七、未取得所有权的房屋

离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。

当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。

八、擅自处分共有房产请求赔偿损失

一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。