借名买房借名人擅自将房屋出卖,实际出资人是否可以主张返还?
一、原告诉称
李治国向本院提出诉讼请求：1、判令被告归还原告购买的购房款304322元、维修资金13802元、契税款3022.64元、印花税5元、产权登记办理费40元、物业费(2010年9月—2018年9月，1128.37/年)9026.96元，房屋装修费45600元，并要求被告支付以购房款、物业费及装修款共计总金额375818.6元为基数，从2008年11月起计算至法院判决之日按银行贷款利率计算的利息;2、被告赔偿原告购买房屋增值后带来的一切经济损失400.55万元;3、归还原告多支付的购房款195678元;4、被告承担本案诉讼费及鉴定费。
事实与理由：原告与被告为表兄弟，因原告没有市户口，故原告与被告商议让原告借用被告的名义购房，待房屋满五年之后，双方再办理过户手续，当时被告对此事表示同意。2008年，原告就借用被告的名义购买的涂料公司拆迁安置的经济适用房，并支付了全部购房款、税费、物业费等与涉案房屋有关的所有费用。房屋交付后，原告对房屋进行了装修并占有、使用、出租至今。原告认为，涉案房屋系原告借用被告的名义购买，其全部购房款、税费、物业费等与涉案房屋有关的所有费用均由原告实际支付，房屋交付后，又是由原告进行装修并占有、使用、出租至今。故原告系涉案房屋的实际所有权人，被告理应按照当年的口头约定，协助原告办理涉案房屋产权的过户手续。因市房屋买卖限购政策，申请人目前没有购房资格，无法办理涉案房屋的过户。故向贵院提出上述诉讼请求。
二、被告辩称
唐一伟辩称：不同意原告的诉求，被告方是拆迁安置房的安置对象，有资格获取，2008年7月25日与开发商签订购房合同，支付了304322元房款，2008年11月17日缴纳13802元维修基金，2012年1月18日缴纳契税3022.64元，办理了产权证，准确反映出被告买房的真实情况。被告与原告是表兄弟，原告刚毕业，在没有房，被告同意将房屋借给原告使用，没有买房约定，2017年才发现原告把房屋出租了，然后我们才收回房屋。原告入住之后，为了办理入住证手续，我们才把购房的原件交给了原告，这只是方便原告使用，出于善意，不是因为有间接买房约定。被告没有收到原告说的购房款，原告的诉求没有任何证据证明，被告是产权人，原告没有权利。
三、本院查明
一鸣集团有限责任公司与王焕强签有扣款协议，约定王焕强同意一鸣集团有限责任公司从其账户代扣304322元，并保证在2008年10月29日上午9时前保证其银行0320100986767账户留有上述金额。2008年10月28日，王焕强代唐一伟与一鸣集团有限责任公司签订《商品房预售合同》，约定唐一伟购买一鸣集团有限责任公司开发的房屋，建筑面积69.48平方米，总价款304322元。
2008年10月29日，王焕强上述账户中被划走304322元。2010年9月30日，李治国从一鸣集团有限责任公司接收涉案房屋，并向一鸣集团有限责任公司交纳了13852元(其中含公共维修基金13802元)。此后，李治国对涉案房屋进行了装修，并交纳了涉案房屋截至2018年的物业费、避雷检测费、生活垃圾清运费、公共区域照明费。
2012年1月18日，李治国向一鸣集团有限责任公司交纳了契税3022.64元。2012年1月20日，涉案房屋取得房屋所有权证，登记产权人为唐一伟。2017年唐一伟将涉案房屋所有权证挂失，并重新申领了房屋所有权证。另，本案审理中，经李治国申请，本院委托市房地产评估有限责任公司对涉案房屋的市场价值进行评估，经评估该房屋市场价值为400.55万元，李治国支付鉴定费11000元。唐一伟称相关材料原件在李治国手中是因为其将房屋借给李治国居住，为了办理孩子入学手续才把相关材料交给李治国。另外，李治国虽然垫付了公共维修基金、契税，但唐一伟以现金的形式偿还给了李治国。
四、裁判结果
一、唐一伟于本判决生效之日起十五日内返还李治国购房款三十万四千三百二十二元;
二、唐一伟于本判决生效之日起十五日内补偿李治国房屋增值款二百六十万元;
三、唐一伟于本判决生效之日起十五日内给付李治国鉴定费一万一千元;
四、驳回李治国的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
五、律师点评
本案争议焦点为李治国、唐一伟之间就涉案房屋是否存在借名买房关系。首先，关于涉案房屋房款支付的问题，根据唐一伟一方证人王焕强的证言，本院有理由相信购买涉案房屋虽然以唐一伟名义购买，但实际付款人和联系人均为唐一伟的母亲，因此李治国一方提交了其母亲向唐一伟母亲转账50万元的证据。可以初步认定属于李治国向唐一伟一方支付的购房款，虽然唐一伟一方提交了李治国母亲和唐一伟母亲的多次转账记录，但该证据尚不足以否定前述证据的效力，同时李治国举证证明了其支付了公共维修基金、契税等费用，而唐一伟虽然主张其以现金形式偿还了上述费用，但未向法庭举证。
综上，本院有理由相信涉案李治国实际支付了涉案房屋的购房款;其次，关于涉案房屋居住使用的问题，涉案房屋自开发商交付房屋起就由李治国居住使用，而唐一伟虽然解释为其将涉案房屋借给李治国居住，但需要注意的是如双方确存在借住关系，则唐一伟一方无需将涉案房屋的全部相关手续原件交给李治国，即便存在儿童入学等问题在具备房屋所有权证书的情况下也不存在需要售房合同、发票、公共维修基金发票、契税发票、入住材料的可能，其亦应在完成相关事项后收回相关材料。
现唐一伟坚持否认双方的借名买房关系，且李治国不具备在京购房责任，李治国不再要求涉案房屋的相关物权，转而要求唐一伟返还已付购房款304322元的请求，本院予以支持。李治国主张的鉴定费于法有据，本院予以支持;李治国要求唐一伟赔偿房屋增值损失400.55万元的请求，因双方借名买房关系未能履行双方均存在一定责任，故本院将根据双方责任对该增值部分损失酌情分配。李治国要求唐一伟返还多付购房款、契税、公共维修基金、印花税、产权证办理费，因上述费用属于李治国为实现借名买房目的的必要花费，而本院已判决返还已付款、赔偿增值损失，即李治国已基本实现借名买房目的，故该部分花费无需返还。李治国要求唐一伟返还房屋装修费，因该费用已计入房屋市场价值，故本院对此不再单独支持。李治国要求唐一伟返还物业费，该费用属于李治国占有使用房屋的必要花费，理应自行承担，故该部分诉讼请求，不予支持。
