无权代理出售宅基地，产生损失应由谁承担？
【案情简介】
三年前，潘某将182平方米宅基地（其中有38.5平方米宅地基属于潘某的母亲黄某）转让给董先生。协议签订后，董先生按约定支付了全部土地转让款，但未办理过户手续。三年后，董先生要求潘某办理过户手续，潘某母亲黄某知道后，以潘某无权代理其出售38.5平方米宅地基为由，拒绝办理过户手续。请问，董先生与潘某签订的协议是否有效？如果潘某无权代理这38.5平方米宅基地，那么对于董先生的损失应该由谁来承担？
【律师说法】
行为人没有代理权，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力；行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益，相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。
潘某没有获得母亲的代理权，将其母亲的宅基地转让，其母亲对潘某实施的行为不予追认，如果董先生有证据或有理由相信潘某是有代理权限的，则潘某的代理行为有效。反之，则协议中38.5平方米宅基地的转让并不对潘某的母亲黄某发生效力，但董先生可以向潘某主张损害赔偿。此外，还要特别提醒的是，我国对买卖宅基地是有条件的，如果董先生不符合国家规定的购买主体，那么董先生与潘某之间的宅基地买卖协议也将无法实现。
