律师解答：外村人与本村村民签订的宅基地合建协议无效，故宅基地房拆迁的话，买家也只能按照协议分得上盖房屋的补偿，宅基地的补偿部分是无权分得的。如下面这个案件，按照拆迁补偿协议算的话，能得500万的补偿款。买家起诉分一半就250万。最后法院评估了宅基地和上盖房屋的价值，评估出来地90万，上盖房屋30万，随后判买家能分15万的补偿。
判决书节选：
        法院认为，梁某与陈某就涉案宅基地签订《协议书》约定由梁某出资与陈某合作新建涉案宅基地房屋，并约定建成后由梁某使用的部分归梁某所有，上述约定实质是双方对涉案宅基地房屋进行买卖交易的行为。梁某并非涉案宅基地所在地的村民，故梁某与陈某签订的上述《协议书》违反了法律和行政法规的强制性规定，应属无效。上述协议书无效，根据法律规定，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。本案中，双方均对合同无效有过错。 
        梁某出资建设涉案房屋时，其支出了相应对价而取得了包括对涉案房屋价值在内的信赖利益，在涉案房屋现价值确实高于原出资建设价值的情况下，如发生涉案房屋返还陈某的事实，该房屋价值升值部分构成梁某对涉案房屋信赖利益的损失，梁某有权要求陈某按照责任比例予以赔偿。但因宅基地使用权的主体具有特定的身份属性，相应的宅基地使用权价值亦具有身份性的特殊性质，故宅基地使用权价值变化不应计入房屋预期价值的损失范围。因此，梁某有权要求陈某赔偿的差价损失应仅为因涉案房屋上盖物差价导致的损失。对于涉案房屋上盖物差价损失的确定问题。
        （一）因梁某、陈某均未能举证建设房屋实际支出的数额，故从公平合理的角度考虑，法院酌定按评估公司评估涉案房屋所在一层、三层和五层后半部分的现价值确定陈某应赔偿梁某的损失数额。
        （二）结合评估公司出具的评估报告书和更正函结果，梁某使用的涉案房屋所在一层、三层和五层后半部份的现价值为154266.84元，故梁某要求陈某赔偿涉案房屋的损失154266.84元法院予以支持。对梁某主张多出上述数额的部分予以驳回。 
        梁某主张应按涉案宅基地所在集体组织拆迁补偿方案的标准赔偿损失的问题。因拆迁行为是行政部门实施的行为，且拆迁补偿方案是涉案宅基地所在基层政府组织出具，故对于梁某基于投资建设房屋的事实是否有权作为拆迁补偿对象获得拆迁补偿款的问题属于行政部门处理的范围，不属于本案法律关系处理的范围，法院不予调处，梁某可另循途径主张。 
        梁某向陈某交还涉案房屋和陈某向梁某赔偿损失之间并不存在先后履行的法定顺序，梁某要求判令在陈某向其履行赔偿义务后再向陈某交还涉案房屋的主张缺乏理据，一审法院不予支持。