一、基本案情
1、原告诉称
原告卞某诉称，2014年8月7日，原、被告签订《房屋买卖协议》约定原告支付28万元购买被告王某房屋。被告梁某为被告王某的委托代理人，代为签署了《房屋买卖协议》;被告宋某代表被告王某接受了原告的购房款;三被告均认可《房屋买卖协议》内容并签字按手印。《房屋买卖协议》签订后原告按约支付购房款25万元。现三被告拒不向原告交付房屋，已经构成根本违约，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼：一、请求判令解除双方签订的《房屋买卖协议》;二、请求判令三被告返还原告已支付的购房款25万元并赔偿损失;三、本案诉讼费用等由被告承担。
2、被告辩称
被告梁某、宋某、王某辩称，驳回原告诉讼请求。梁某与宋某与原告签订的合同已经超过代理权限，属于效力待定合同，王某没有追认，该合同为无效合同，无效合同不能解除，所以自始无效，原告主张4倍利息没有依据。
二、法院查明
北京市朝阳区法院查明：2014年8月7日王某作为甲方与乙方卞某签订《房屋买卖协议》，该协议约定卞某购买王某的房屋。房屋价款280000元。协议载明由王某指定宋某负责签收购房款，王某委托梁某签署本协议。并约定如因代理人梁某无权签署本协议，导致本协议无效的，由代理人宋某按照违约条款第一条的内容，向卞某赔偿。上述协议第四条约定如王某违约，卞某可以随时解除协议，王某除返还卞某全部购房款外，还应当按照银行同期贷款利率的四倍赔偿卞某的损失。宋某、梁某作为委托代理人在该协议上签字，该协议“甲方：王某”由梁某代签。
原告称，《房屋买卖协议》未违反法律规定，系双方真实意思表示，合法有效。2017年该房屋已经符合交房条件，但被告一直未向原告交付房屋，主合同未履行，依据双方签订的买卖协议书第四条违约责任，该房屋未能交付，原告有权解除合同，并要求被告赔偿损失。宋某、梁某在该协议中表现为代理人身份，但依据委托情况，合同约定和合同的实际履行情况，二人也是该协议权利人，应当承担责任。根据委托录像显示梁某不仅代理签署协议书，更是实际办理房产交付、过户的主体，宋某系该房款实际接收人及使用人，且在协议书中承诺愿意承担相关违约责任，因此三被告应共同承担还款及赔偿损失的责任。原告为证实其上述主张，向法院提交如下证据：《房屋买卖协议》、银行明细、王某委托梁某签署协议的录像。
三被告质证称，对银行转账记录无异议，宋某收到250000元购房款。对买卖协议书真实性有异议，不能肯定是否为宋某、梁某签署。对录像有异议，不能看出签署哪份协议。
三、法院判决
北京市朝阳区法院判决：
1、解除原、被告签订的《房屋买卖协议》;
2、被告宋某、梁某返还原告卞某购房款250000元;
3、被告王某给付原告违约金，违约金具体计算标准为：自2014年8月14日起以250000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，至250000元房款清偿之日止;
4、驳回原告其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为，关于本案争议的《房屋买卖协议》效力问题：一、当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。未依法登记领取权属证书的房地产，不能发生物权变动的后果，但这一转让不能的后果并不能否定为转让该房地产而签订的合同的效力，对于买卖合同效力的判断应依据《中华人民共和国合同法》进行。《城市房地产管理法》第三十八条第(六)项规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，是管理性规范，不是效力性规范，违反该条款不必然导致合同无效。因此，原、被告签订《房屋买卖协议》时，涉案房屋虽未办理房产证但并不必然导致合同无效。二、梁某与宋某在签订该协议时，虽未与王某另行签订授权委托书，但在该协议中约定王某委托梁某签署本协议，并指定宋某负责签收房款。另，本案被告梁某、宋某与王某签订遗赠抚养协议，系王某抚养人，并且原告提交的录像显示在签订该协议时，王某在场并对卖房一事知情。基于上述事实，上述《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。
《房屋买卖协议》第四条约定，被告未能交付房屋，原告可随时解除《房屋买卖协议》。在签署《房屋买卖协议》后，被告未按上述约定交付争议房屋，已属违约，故法院对原告要求解除《房屋买卖协议》的诉讼请求予以支持。法院于2018年5月8日向被告送达了原告起诉状副本，即原告要求解除《房屋买卖协议》的意思表示于2018年5月8日达到被告，故即日起双方的《房屋买卖协议》解除。鉴于本案争议房款转入被告宋某账户，庭审中，被告宋某，梁某亦表示同意共同返还上述房款，故法院认为争议房款250000元应由被告宋某、梁某共同返还。被告王某作为合同一方当事人，应当承担违约责任，被告方主张《房屋买卖协议》中约定违约金过高予以降低，法院对此予以支持，法院认为违约金计算标准应为：自2014年8月14日起以250000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，至250000元房款清偿之日止。
