土地减量化拆迁如何应对?
律师答
一、什么是土地减量化拆迁?
2016年4月国土资源部下发《国土资源“十三五”规划纲要》，纲要中提出在“十三五”期间，将实行建设用地总量控制和减量化管理，以建设用地总量“瘦身”，盘活存量建设用地，并将建设用地减量化上升为国家战略。而土地减量化拆迁实质是通过拆迁来实现低成本、快速拆迁的目标。
土地减量化，不同的地区会根据自身的实际情况，针对特定的土地利用存在的问题采取合适的方法。比如，在城镇地区，通过旧城改造、城中村改造拆迁等方式，将经济效益较低的住宅用地，转变成商业或者是新型的住宅用地。

二、土地减量化拆迁如何应对？
对于拆迁来说，需做好以下准备工作：
1、确认土地性质和相应的补偿方式及标准
我国土地性质分为国有土地与集体土地，对于不同性质的土地，拆迁时所适用的法律依据、征收程序、补偿标准等也会存在差异。因此，需要了解房屋所在地块是属于国有土地还是集体土地。对于国有土地上的房屋，货币补偿不能低于类似房地产的市场价格。产权置换，最低标准为用于产权调换的房屋与被拆迁房屋按面积1:1进行置换。集体土地上的房屋拆迁，货币补偿最低是房屋的重建成新价和宅基地地价;产权置换，最低标准为相同地段按面积1：1。需要注意的是，如果是划入城市规划区的集体土地上房屋，可主张参照周边类似房地产市场价进行补偿。而如果是企业面临拆迁，还应关注停产停业损失、相关设备搬迁费用等项目的补偿。
2、关注各类公告、文件，清楚房屋情况
征收拆迁涉及到的程序很多，相关主体会陆续在拆迁区域内张贴征地公告或征收公告。对于张贴的公告以及收到的各类书面文件，都做好保存，并关注是否由有权主体作出。
房屋面临征收，争取合理的补偿需要清楚自身房屋的情况。比如权属情况、建造时间、面积等。如果房屋权属存在瑕疵，要提前去补办相应的审批手续或者开具相应的证明。相关的权属证书，一定要保存好，如丢失，尽快去相应的部门登记补办。
3、注意入户调查及评估程序
确定征收后，拆迁方会进行实地调查与登记，确定房屋现状。测量过程中，要注意查看测量的数据、登记情况是否全面、准确。信息有误的，及时提出并要求对方补充改正。国有土地上的房屋征收，应当经过评估。评估机构由被拆迁人协商选择，协商不成，按少数服从多数的原则投票决定，或者采用摇号、抽签等随机方式确定。评估之后，如果对评估结果不满意，不要随意签字，要及时对评估结果提出异议，必要时及时申请复核、鉴定。
征收拆迁，不论是基于何种理由，都应该给予合理的补偿，如果补偿不合理，合法权益受到侵害，被拆迁人要注意保存各类证据，及时咨询专业律师，通过法律途径来维护自己的合法权益。
农村集体土地征收时，乡村收取10%的公益事业费，这合法吗?
律师答
征地补偿款的发放过程中，常常会涉及到补偿款被村里截留的情况。集体经济组织可以按照一定比例提留征地补偿款，主要用于村内的公共建设或者公益用途，但提存多少，不是村委会一方说了就能算，必须经过村民会议讨论决定，具体比例是否合法要看各地规定。
一、征地补偿款的组成及分配规则
《中华人民共和国土地管理法》第四十七条，征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。其中，土地补偿款归农村集体经济组织所有;安置补助费按照需要安置的农业人口数计算。安置补助费必须专款专用，不得挪作他用;地上附着物和青苗的补偿费的标准，由省、自治区、直辖市规定，归地上附着物及青苗的所有者所有。
在实践中，最容易出现截留的就是土地补偿费。但提留的比例是多少，不是村委会单方就能决定的。
二、征地补偿款村委会可以截留多少?
根据《国务院关于深化改革严格土地管理的规定》第(十五)规定，省、自治区、直辖市人民政府应当根据土地补偿费主要用于被征地农户的原则，制订土地补偿费在农村集体经济组织内部的分配办法。
对于土地补偿费，村委会可以提留多少，目前全国并没有统一规定，而是由各省自行制定分配办法。实践中，集体经济组织提留比例大致为20%至30%。如《河南省人民政府办公厅关于规范农民集体所有土地征地补偿费分配和使用的意见》规定，土地补偿费以不得低于80%的比例支付给被征地农户或征地补偿安置方案确定时本集体经济组织依法享有土地承包经营权的成员，其余部分留给农村集体经济组织;《湖南省人民政府办公厅关于加强农村集体经济组织征地补偿费分配使用监督管理的通知》规定，村集体经济组织不能调整承包地给被征地农民，也没有对被征地农民进行安置的，必须将不少于75%的土地补偿费支付给被征地农民。被征地农民如不需要统一安置，安置补助费全部发放给被征地农民。
三、土地补偿款被非法截留，怎么办?
《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第七项规定，征地补偿费的使用、分配方案，经村民会议讨论决定方可办理。依据该法第三十条、第三十一条的规定，村委会实行村务公开制度，应当及时公布征地补偿费的使用、分配方案，接受村民的监督。不及时公布或公布的事项不真实的，村民有权向乡镇人民政府或者县级人民政府及其有关主管部门反映，有关人民政府或者主管部门应当负责调查核实，责令依法公布;经查证确有违法行为的，有关人员应当依法承担责任。