冲突与平衡——不动产抵押登记制度的再审视
（一）现行不动产抵押登记制度的现实困境
亦如爱德蒙·伯克所言，良好的秩序是一切的基础。然而，在现有的不动产抵押登记制度规则下，这一秩序尚不完善：从实体性规则而言，《担保法》第三十五条对不动产抵押权的权利内容形成束缚，迫使抵押权人不得不“放弃”其部分合法权利；从程序性规则而言，目前的法律法规对于不动产抵押登记问题大多均一笔带过，对于登记的内容未予明示，由此导致各地不动产登记机关出现多种，甚至截然不同的登记要求，以致影响实体权利在实现时出现差异明显的结果。
因此，在当今金融形势日趋复杂，社会资本亟需流通但缺乏渠道的如今，带着枷锁且尚不明确的不动产抵押登记制度已无逐渐不能适应当前的发展需要。
诚然，反观《担保法》第三十五条的立法意，其旨在保持债权人与债务人之间的利益平衡，然而，在债权人抵押率（即债权金额除以所有抵押物价值总和的比例，大多数金融机构在进行融资交易时会就抵押率提出比例要求）等内部风控措施的要求下，大多数债务人难以提供相应的资产既满足债权人的要求又满足登记机关的登记要求，债务人在两难处境下丧失融资机会，以至于其资金流动性困境无法获得改善，这对于债务人而言并不公平。
（二）现实困境下债权人的应对措施
“迫于现实的无奈”，债权人在承担债权分拆所带来的风险同时，亦会通过其他途径寻找弥补其利益的措施，从而尽最大努力维护其债权权益。
1、在抵押合同中进行特殊约定，通过债法弥补利益损失
债权人与抵押人之间签订的抵押合同系二者之间真实意思合致的体现，由此，债权人基于不动产抵押登记的现实困境，往往会在抵押合同中约定如下条款，以期通过违约责任的设置从债法角度弥补其损失：
（1）如登记机关就不动产抵押登记事宜要求另行签订抵押登记模板合同的，对于不动产抵押权的相关约定仍以债权人与抵押人所达成的抵押合同约定为准，以此通过合同效力的优先性安排，使真实的意思表示可以获得优先体现；
（2）在抵押合同中，明确进行不动产抵押登记时登记的债权金额为债权人享有的债权本金，以此避免登记债权范围的争议；
（3）在抵押合同中要求债务人或抵押人单方承诺，其就抵押物以债权人享有的全部债权提供抵押担保，然而，这一约定将会收到《担保法解释》第六十一条的限制，基于此，抵押合同会进一步约定，如债权人未能就抵押物在全部债权金额范围内享有优先权的，抵押人或债务人应就债权人因此所遭受的损失承担赔偿责任，以此通过违约责任的方式，从债法角度获得利益补偿。
2、通过双方约定增加抵押物价值以满足登记机关要求
目前在实践中对于抵押物价值的认定一般有抵押权人抵押人双方合意认定、通过第三方进行价值评估两种，对于可以通过抵押权人、抵押人双方合意认定抵押物价值的登记机关而言，抵押人与抵押权人会采取虚增抵押物价值的方式，以使抵押物价值大于债权金额，从而顺利完成登记，但这种虚增行为将会构成抵押权人、抵押人双方的通谋虚伪表示，根据《民法总则》第一百四十六条之规定，依据此种意思表示所作出的法律行为将存在被认定无效的法律风险。
（三）不动产抵押登记制度的改进建议
1、在民法典的编纂过程中破除《担保法》第三十五条的规则枷锁
“人类受制于法律，法律受制于情理”，恰如英国法学家托·富勒所言，在《担保法》第三十五条所形成的规则枷锁目前已对当事人的权利形成过分限制的如今，该项规则的存在已无法在彰显其拟定的效用，即维护抵押权人与抵押人之间的利益平衡。因此，在我国如今正在编纂民法典的形势下，关于各方当事人就不动产抵押登记制度规则所诉求的“合理情理”亦应被纳入立法者的考量范围，在破除《担保法》第三十五条规则枷锁的基础上，清除不动产抵押权获取物权决定力的限制条件，进一步发挥不动产抵押制度对于债权的保障效力，从而促进金融市场的发展。
2、完善不动产抵押登记簿的登记内容
另外，从程序性规则而言，应当出具全国性的不动产抵押登记指导意见，在不动产统一登记的制度基础上明确不动产抵押登记时所必须包含的基本要素，并且明确不动产抵押登记时记载的债权金额仅为债权人所享有的债权本金，并明确不动产抵押担保的担保范围，以此厘清实践中的各类操作模式，以使权利外观可以统一化，彰显出的物权权利内容可以明确化。
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