法院如何认定借名购房协议的效力？
法院如何认定借名购房协议的效力？
一、法律依据
1.《中华人民共和国合同法》
第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
2.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》
第四条 合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。
3.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》
第十四条 合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
4.《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》
十、借名买房的认定和处理
借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第16条规定中的政策性保障住房包括经济适用住房、两限房等保障中低收入家庭住房困难的房屋。借名人要求办理房屋过户登记手续，经审查借名购买的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订的，可以参照前述指导意见第6条第2款的规定处理。
房屋腾退纠纷中，被告方以双方之间存在借名买房关系作为抗辩的，法院应当释明其可以提出反诉要求办理房屋过户登记手续，当事人坚持不反诉的，应就其抗辩是否成立进行审理并作出判定。
5.《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见试行）》(试行）》
第十六条 借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。
二、相关案例
1.房地产调控中当事人为规避银行信贷政策而签订的借名买房协议应认定有效——金姬善诉董金宝房屋买卖合同案
案例要旨：在房地产调控过程中，当事人一方为规避银行信贷政策而与另一方当事人签订的借名买房协议并未损害社会公众利益，仅仅损害银行单方面利益，应认定借名买房协议有效。
案号：（2010）二中民终字第19950号
审理法院：北京市第二中级人民法院
来源：《中国审判案例要览》（2011年民事审判案例卷）
2.实际买房人因受“限购令”限制借用他人名义买房的，商品房销售合同有效——俞建飞诉华润置地(宁波)发展有限公司商品房销售合同纠纷案
案例要旨：“限购令”并非法律、行政法规的强制性规定，违反商品房“限购令”的行为不宜认为损害了社会公共利益，故违反“限购令”的商品房销售合同仍然有效。
案号：（2014）浙甬民二终字第559号
审理法院：浙江省宁波市中级人民法院
来源：《人民法院案例选》2015年第3辑（总第93辑）
3.借名购买经济适用房的，因不符合相关政策、法规应认定无效——耿连发与李建华确认合同无效纠纷案
案例要旨：借名人借用出借人购买经济适用房的资格购买房屋，借名人与出借人就经济适用房达成的协议违反相关政策、法规应认定无效，出借人返还借名人的实际出资等相关费用。
案号：（2014）三中民终字第01033号
审理法院：北京市第三中级人民法院
来源：北京法院审判信息网 发布日期：2015-05-08
4.顶名购房协议应考虑双方当事人的真实意思表示和合同无效情形认定协议效力——包如生、刘淑兰诉李自琼、孙济宁房屋购买人确认纠纷案
案例要旨：在顶名办理购房及按揭贷款的情形下，顶名方主张顶名协议无效，并拒绝协助将房屋权属登记在委托方名下的，法院应查明双方达成的顶名协议内容，以及顶名协议是否为其真实意思表示，是否存在《合同法》第52条规定的合同无效的情形，进而作出顶名协议是否有效的认定。在认定顶名协议有效的情况下，应按照顶名协议约定的名为顶名协议、实为委托代理的内容并综合考虑案件其他事实确认房屋的实际购买人。
案号：（2011）河民初字第406号
审理法院：山东省东营市河口区人民法院
来源：《人民法院案例选》2013年第2辑（总第84辑）
5.借用他人名义买房的，实际买房人可根据充分有效的证据向法院主张变更房屋所有权——陆飞诉浙江五洲建设投资集团有限公司、王亚萍商品房买卖合同案
案例要旨：在不违反社会公德和社会公共利益以及法律强行性规范的前提下，允许当事人自由订立合同，借用他人名义买房合同应认定为有效。即使最终房屋权属登记在名义买房人名下，实际买房人也可以根据充分、有效的证据向法院主张变更房屋的所有权，然后再凭生效的判决书到房屋管理部门办理变更登记。即便在房屋产权主张不成的情况下，也可最低限度地确保当事人的合法债权。
案号：（2009）浙绍民终字第485号
审理法院：浙江省绍兴市中级人民法院
来源：《中国审判案例要览》（2010年民事审判案例卷）
三、相关观点
1. 规避限购政策借名买房的合同效力的认定
相关房地产新政并非国家法律或者行政法规，认定该类借名买房合同无效法律依据不足。当事人为规避限购、禁购政策借名买房的该类借名合同应当有效；借名合同有效，当事人要求变更登记的，则其过户登记的诉求也应当支持。有观点认为，如果支持该种借名买房，将致使政策落空，我们认为：政策调控系从宏观着手，从调控总量上来看，政策目的并未落空，其对调控对象的限制从A转移至B身上，将A与B看作整体，调控总量并未因此减损，并未侵犯公共利益或者国家利益。但是，借名人随后要求确认房屋所有权的，应当驳回其诉求。原因在于，借名人与被借名人之间系借名合同纠纷，借名人不能基于债权请求确认其房屋所有权。关于借名人的过户诉求，双方未约定过户期限，借名人要求过户的，应当以目前尚不具备过户条件为由，驳回其诉求。这种处理方案，一方面确认了合同的效力，保障了交易的稳定性；另一方面，不支持合同的继续履行，保证了房地产新政的顺利实施。
（摘自《房地产纠纷裁判思路与规范指引（下）》，韩延斌、王林清 著，人民法院出版社，2014年版）
2.借名买房纠纷的处理
实践中，由于购房资格限制、逃避债务、获取贷款等原因，买卖双方约定，一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的情形十分常见，双方就房屋权属发生纠纷应如何处理？我们认为，当事人之间关于借名买房的约定，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，即属有效，当事人应当依据约定履行。因此，在不涉及善意交易第三人，且房屋依法能够办理转移登记的情况下，借名人依据约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，应予支持。
对于当事人一方提供的证据能够证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记意思表示的，房屋应归登记人所有，出资人只能依据出资的性质向登记人主张债权。
“观点1”探讨过因限购、禁购等房产新政措施拖行，借名人借用符合政策要求的人购买房屋的，我们认为，相关房屋买卖合同有效。实践中，还经常出现借名人违反相关政策、法规的规定，借他人之名购买经济适用住房等政策性保障住房的情形。由于政策性保障住房的购买对于购房资格有特殊的要求和严格的审查公示程序，双方之间的借名购房行为属违法行为，但买受人与出卖人之间的房屋买卖合同有效。借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记名义人办理房屋所有权转移登记的，不应得到支持。
关于登记人未经借名人同意将登记在其名下的房屋擅自转让给他人的买卖合同是否有效的问题，我们认为，在登记人依约定将房屋所有权转移登记到借名人名下前，登记人是物权法意义上的房屋所有权人，其对外转让房屋不属于《合同法》第51条的无权处分行为，借名人以其对房屋享有实际权利为由，要求确认房屋买卖合同无效的，不应支持。当然，为保护借名人的利益，如果借名人能够证明买受人知道或者应当知道房屋存在借名登记，买受人为恶意的，房屋买卖合同无效。
（摘自《房地产纠纷裁判思路与规范指引（下）》，韩延斌、王林清 著，人民法院出版社，2014年版）
3.三类顶名购房合同的效力认定
第一，对于单位内部集资建房而产生的顶名购房纠纷，由建房单位内部职工将购房资格出借给建房单位以外的人与建房单位签订房屋买卖合同，该类合同名义上要求购房人须是单位内部职工，但售房单位对于单位以外的人购买并不做严格的审查，因为集资的金额越高建房成本会越低，实践中甚至出现一些单位鼓励或放纵这种顶名购房行为发生的现象。建房单位收取了约定的房屋价款，利益并未受到实际损失，当事人的行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害国家、集体或者第三人的利益，因此应认定为有效合同。具备交付条件或办理产权条件时，实际购买人要求出借人履行合同，人民法院应予支持。
第二，借用人不具有经济适用房的购房条件而产生的顶名购房纠纷，应认定合同无效。经济适用房，是指具有社会保障性质的商品住宅，它是根据国家经济适用住房建设计划安排建设的，是由国家统一下达计划、用地实行由地方政府行政划拨方式，免收土地出让金、对各种经批准的收费实行减半征收、出售价格按保微利的原则确定的，具有经济性和适用性的特点，主要面向广大中低收入家庭。
国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《经济适用住房管理办法》明确规定：“经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭”。购买人不具有购买条件，而通过借用资格，以低收入家庭或特困户的名义进行购买，显然违反了国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的相关规定。
尽管按照最高人民法院《关于适用合同法若干问题的解释（一）》第4条的规定，国务院这些文件和规定不属于认定合同无效的行政法规，但这种顶名购房行为明显侵犯了城市低收入住房困难家庭的平等机会购买和获得房屋权利，非法占有社会公共资源，使国家的有关土地、房产税费流失，损害了社会公共利益，应根据合同法第五十二条的规定，认定合同无效。
第三，对于借用人不具有根据中央政府及各地政府实施的限购令的购房条件的顶名购房合同，应认定为有效。2010年国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知规定：中央政府可在住房与城乡建设部指定的40个重点城市统一实施基本限购令：各城市本地户籍与持人才居住证家庭，最多限拥有两套住房；外地户籍和境外人士最多限拥有一套；两次购房时间需相隔两年以上；禁止公司购房，实行更为严格的差别化住房信贷政策，人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。
一些有购买能力的购房者（借名人）以他人（出借人）名义，违反限购令购买了第二套、第三套住房，有的还办理了银行按揭贷款。对于这类合同，如果认定为无效，将会对房地产市场的交易安全构成影响。“静态秩序、动态安全”，（注：参见孙宪忠：《中国物权法总论》，法律出版社2003年版，第97页。）在物权法调整的静态状态下解决无上权利支配的秩序问题，而在合同法调整的动态状态下，则首要解决交易的安全为题，特别是保障第三人正当利益不受损害，所以才有了表见代理的规定。
房地产开发企业对购房者进行了严格的审查，符合购买条件，不违反限购令，因此签订了房屋买卖合同，且借名人以出借人的名义履行了合同，如果此时认定合同无效，将会对房地产开发企业造成损害，尤其是办理了按揭贷款的合同，被确认无效会导致混乱、难以处理的局面，破坏交易安全。而且这类合同并不直接损害公共利益，因此应认定为有效合同。
为了保障国家房地产调控政策的有效落实，根据当事人的诉请，应确定出借人与房地产企业之间存在房屋买卖合同关系，借名人与出借人之间存在二次房屋交易关系，在实际购买人（借名人）要求履行合同时，使相关当事人承担两次交易税费，从而增加其交易成本，防止国家税赋流失。
（摘自《房屋买卖纠纷中规避法律问题研究》，作者：张东波、洪昊澜，载《人民司法·应用》2014年第1期）
