夫妻一方以婚前个人房屋婚后变卖款与另一方出资共同所购房屋该如何分割？
【案情简介】
孟先生婚前拥有一套房屋。在孟先生与常女士结婚五年后，孟先生出售个人婚前房屋得款50万元后，与常女士个人出资40万元拼钱购买一套价值90万元的房屋。常女士起诉离婚，并要求对婚后共同出资购买的夫妻共有房屋依法进行均等分割。孟先生同意离婚，但不同意将夫妻共同出资购买的房屋认定为夫妻共同财产，应按夫妻合伙财产处理。
【案件争议】
当事人争议焦点在于讼争房屋是否属于孟先生与常女士夫妻共同财产的范围，这一争议问题的定性将关涉孟先生与常女士离婚时应当采取什么方法分割该房屋。
常女士认为：讼争房屋是其与孟先生共同购买，依照《婚姻法》第十七条的规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的该房屋，应归孟先生和常女士共同所有。离婚时双方对该房屋均享有平等处理权，原则上应均等分割。
孟先生认为：讼争房屋是其与常女士用个人资金共同购买，区别于《婚姻法》第十七条规定的夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，不应归入夫妻共同财产范围，而属于夫妻合伙购买的房产。离婚时，应依照《民法通则意见》第55条“合伙终止时，对合伙财产的处理，有书面协议的，按协议处理，没有书面协议，又协商不成的，如果合伙人出资额相等，应当考虑多数人意见酌情处理；合伙人出资额不等的，可以按出资额占全部合伙额多的合伙人的意见处理，但要保护其他合伙人的利益。”的规定，鉴于双方对分割房屋事前没有协议约定，且其购买讼争房屋的个人出资额多于常女士，因此主张对该房屋的现值进行评估后，按照双方的出资比例进行分割。
【京创分析】
1、从购买讼争房屋的资金来源分析，该房屋不属于《婚姻法》第十七条第一款所规定的孟先生与常女士夫妻共同财产。依照该条款规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的工资和奖金、从事生产经营的收益等均为夫妻共同财产。
也就是说，我国的夫妻共同财产制采用的是婚后所得共同共有制，即在婚姻关系存续期间，除个人特有财产和夫妻另有约定外，夫妻双方或一方所得的财产均为夫妻共同财产。据此规定，本案讼争房屋为孟先生与常女士婚后购买的房屋，似应纳入夫妻共同财产。
但是，审查购买讼争房屋的资金来源不难发现，孟先生出资50万元系其出售婚前个人房屋所得的变现款，常女士出资40万元系其个人所有的钱款，既非孟先生与常女士婚后通过劳动所得的工资和奖金等收入，也不是通过继承或受赠与等非劳动所得的其他财产。据民法原理，货币形式和其他财产形态之间的转化并不改变所有权的性质。孟先生与常女士虽系在婚后购买的讼争房屋，但购房款并非来源于他们夫妻双方在婚姻关系存续期间所得的财产，而是属于他们各自所有的钱款，不应该将所购房屋所有权的性质转化为孟先生与常女士夫妻共同财产。
2、从财产共同共有的主体分析，孟先生与常女士对讼争房屋的共同共有区别于孟先生与常女士对他们婚姻关系存续期间所得财产的共同共有。据上分析，依照《婚姻法》第十七条第一款的规定，夫妻共同财产是夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，可见，夫妻共同财产的主体具有特殊性，即具有婚姻关系的夫妻才能成为夫妻共同财产的主体。其他如未婚同居、婚外同居、无效或被撤销婚姻关系的男女都不能成为夫妻共同财产的主体。依照《婚姻法解释（一）》第十五条“被宣告无效或被撤销的婚姻，当事人同居期间所得的财产，按共同共有处理。但有证据证明为当事人一方所有的除外。”的规定， 男女在同居期间所得的财产认定为共同共有，即属于《物权法》第九十三条“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。”规定中的一般所有权共同共有类型。
同样，孟先生与常女士虽在婚姻存续期间购买讼争房屋，但不属于夫妻共同财产，而是一般共同共有财产。换言之，孟先生与常女士只要共同出资购买讼争房屋的资金并非来源于夫妻婚后所得款，就应认定为《物权法》上的一般共同共有房屋，不因他们的夫妻身份转化为夫妻共同财产。
3、从共同共有财产分割原则或方法分析，分割讼争房屋不应按照均等分割夫妻共同财产原则进行，而应遵循共同共有物的法定分割原则或方法。依照《婚姻法》第三十九条第一款“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。”的规定，分割夫妻共同财产的方法有协议分割和裁判分割。
在本案中，孟先生与常女士拼钱共同购买的讼争房屋，属于合伙形成的共同共有房屋，双方对分割该房屋没有协议约定，事后也未能达成协议，只能由法官裁判分割。鉴于房屋无法采用实物分割方法，只能采用变价分割或折价分割方法。不论是变价分割还是折价分割，首先要评估讼争房屋的价值，然后对该房屋进行拍卖、变卖或折价，最后对拍卖、变卖款或折价款进行分割。按照《民法通则意见》第55条的上述规定，分割合伙购买的讼争房屋，按照出资额多的一方所提意见进行分割。孟先生出资额多过常女士，且孟先生主张按出资比例分割讼争房屋的变现款或折价款，符合合伙形成共同共有财产的一般分割原则。
综上，正确认定夫妻共同财产范围，是正确处理夫妻财产分割问题的前提。夫妻财产共同共有类型不同，财产分割的原则或方法也不同。离婚时，夫妻分割的财产除夫妻共同财产外，还有其他共同共有财产。只有将不同类型的夫妻共有财产区分开来，才得以公平公正地分割夫妻之间不同类型的共有财产。
