房屋买卖合同诉讼时效的计算期间
(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告张燕、马丽诉称：确认2005年11月11日马某某与港美公司签订的《购房协议》有效，要求港美公司履行上述协议，协助张燕、马丽办理7号房屋的产权登记手续，诉讼费由港美公司承担。
二、被告辩称
被告港美公司辩称：1、张燕的身份证明欠缺其所在国的公证，身份不明，诉讼主体资格存疑。2、张燕、马丽未提交购房协议的原件，协议真实性无法认定。即使购房协议是真实的，该协议也欠缺合同要件，只是购房意向书，不具有约束力。3、港美公司与马某某签订的购房意向书实际上已经解除。按照本案购房协议的内容，马某某应一次性付清全部房款，但其却只在2005年11月30日付款86750元，在2007年10月16日付款55000元，便不再付款。港美公司多次催告其仍拒绝付款，其不履行付款义务的行为已符合法定解除条件，故该购房意向书已解除。3、马某某未按照购房意向书履行付款义务，无权要求港美公司协助办理过户手续，港美公司依法可行使先履行抗辩权。5、张燕、马丽不享有购买涉诉房屋的权利。首先，购房协议的当事人双方是港美公司和马某某，并非张燕、马丽。其次，法院曾向北京房改办征询意见，根据该办的意见，张燕、马丽不享有购买涉诉房屋的权利。6、张燕、马丽的诉讼请求已超过诉讼时效期间。马某某于2007年10月16日给付港美公司第二笔款项后，于2010年11月23日去世，张燕、马丽至今才提起诉讼，早已超过诉讼时效期间。7、马某某不具备购房资格，原购房意向书无效且根本无法履行。涉诉房屋为具有福利性质的公租房，对于其购买资格，我国比照经济适用房来办理，有着严格的标准。2004年的《经济适用住房管理办法》规定，购买经济适用房需有当地城镇户口且住房条件和收入标准符合市、县人民政府规定标准。根据2007年修订的《经济适用住房管理办法》第二十五条的规定，城市低收入家庭申请购买经济适用住房应具有当地城镇户口。根据《北京市经济适用住房管理办法》第五条的规定，申请购买经济适用住房的家庭，其申请人须取得本市城镇户籍时间满3年，且年满18周岁。可见，北京市的经济适用住房作为向北京市低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房，基本条件之一就是必须具有北京市城镇居民常住户口，且住房条件和收入状况都符合要求。而马某某作为美国公民，显然不具备这一基本条件，不管该购房意向书成立与否，都因违反上述规定而无效。张燕、马丽以得到北京房改办批准为由主张协议有效，即使该购房意向书经过北京房改办批准，也因违反上述规定而无效，且客观上无法履行。涉诉房屋的购买价格远远低于市场价格，这种福利于法于理都应由生活困难的具有北京市城镇居民户口的港美公司员工享有，而不是美国公民。而且，由于上述经济适用住房购买的规定，涉诉房屋的过户手续无法办理，购房意向书客观上无法履行。买卖双方任何一方为外籍人士或者双方均为外籍人士所签订的未经公证处公证的房地产买卖合同属无效合同，故本案协议亦因此而无效。
三、审理查明
经审理查明：马丽系马某某(美利坚合众国国籍)、张燕夫妇之子。2005年11月11日，马某某与港美公司签订《购房协议》，约定港美公司所属产权房屋，一直由马某某承租。经初步(口头)请示市房改办，并与马某某协商达成如下协议，委托有资质的专业机构按经济适用房价对该套房屋进行评估，马某某同意按评估价购买。港美公司将评估报告及拟出售的请示报市房改办审批，按审批意见办理各项手续。本协议自签订之日起生效，如港美公司向市房改办申报的售房方案未被批准，此协议解除。
2005年11月14日，港美公司向北京房改办发出《关于按经济适用房价格向马某某出售公有住宅的请示》，2015年11月19日，北京房改办作出批复，主要内容为考虑到马某某同志的特殊情况，同意港美公司按评估确定的经济适用房价格向马某某出售涉诉房屋。同意按上述价格及有关规定出售的住房，按照房改售房的程序为购房人办理房屋所有权证，所购房屋按照经济适用住房产权管理。鉴于马某某同志的特殊身份，同意其用护照作为身份证明申领房屋所有权证。
上述批复作出后，马某某向港美公司支付购房款86750元，2007年10月16日，张燕向港美公司支付购房款55000元。2010年11月23日，马某某去世，剩余购房款未支付，售房手续亦未办理。现张燕、马丽要求港美公司继续履行合同。
法院曾致函北京房改办，就下列问题征询意见，其一、该办于2005年下发批复中的购房人为马某某，在马某某去世后，其继承人张燕、马丽是否可以按照批复内容继续办理涉诉房屋的买卖过户手续(将产权过户至张燕、马丽名下);其二、若张燕、马丽无法依据上述批复继续办理涉诉房屋的买卖过户手续，在现有政策下，二人是否具有购买涉诉房屋的资格。该办答复称，2005年下发的批复是针对港美公司向马某某出售公有住房相关事宜进行的批复，请示中只涉及马某某，并不涉及张燕、马丽，故张燕、马丽不能按照批复内容办理涉诉房屋的房改售房手续。同时，根据现行政策规定，房改售房的购房人必须是具有本市城镇常住户口的合法承租人。
四、法院判决
1、确认二○○五年十一月十一日马某某与北京港美公司有限责任公司签订的《购房协议》有效;
2、驳回张燕、马丽的其他诉讼请求。
五、 本律师认为：依法订立的合同受法律保护。该案中，马某某与港美公司签订的《购房协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格遵守。港美公司主张该协议并非买卖合同，仅是购房意向书，但结合协议内容，其中房屋买卖合同相关要件均已具备，马某某与港美公司就涉诉房屋的买卖合同关系已然成立。港美公司的该项答辩意见，不应采纳。张燕、马丽要求确认上述《购买协议》有效的诉讼请求，于法有据，应予支持。但应指出的是，因马某某系外籍人士，经港美公司申请，相关部门批示后，才可以经济适用住房的价格以房改售房的程序购买涉诉房屋，故上述《购房协议》必须依据相关部门作出的批复方可履行。《购房协议》中亦约定如港美公司向市房改办申报的售房方案未被批准，此协议解除。现马某某已去世，根据相关部门的答复，张燕、马丽无法依据现有批复办理涉诉房屋的房改售房手续。同时，张燕、马丽亦不符合以房改售房的形式购买涉诉房屋的条件，故张燕、马丽作为马某某的继承人，要求港美公司继续履行其与马某某签订的《购房协议》，无相关依据。关于诉讼时效问题，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。港美公司以张燕第二次给付房款的时间以及马某某去世的时间计算诉讼时效期间，于法无据。
