J27. 保修人未及时履行保修义务 导致人身或财产损害的 应当承担赔偿责任
天津垚众律师事务所建筑工程案例分析（查看更多案例）
【建筑工程纠纷内容】房地产建设工程律师分为四个领域: 土地拆迁；建筑；房产；物业服务。其中建筑工程纠纷包括：建筑工程勘察合同纠纷; 建筑工程设计合同纠纷; 建筑工程施工合同纠纷; 建筑工程分包合同纠纷。建设工程具有投资大、周期长、专业性强的特点，与此相关的相关法律法规、司法解释、部门规章制度、标准规范种类繁多，难以把握，对应的要求建筑工程法律应有完备的合规体系建设。建设工程纠纷贯穿于建设工程的自始至终。
其中拖欠工程款是最常见的，包括建设施工领域的各类维权和结算追款，发包单位维权、总包追款、分包追款、民工队追款、质量索赔、违约金索赔、招投标纠纷等。
【法律法规】《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》；《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》； 《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法》；《房屋建筑和市政基础设施工程
竣工验收备案管理办法》；《建筑业企业资质等级标准》。
【内容】因保修人未及时履行保修义务，导致建筑物毁损或者造成人身、财产损害的，保修人应当承担赔偿责任。保修人与建筑物所有人或者发包人对建筑物毁损均有过错的，各自承担相应的责任。
【案例】丁某某【案例】
山东某某建设集团有限公司、山东某某某机械设备股份有限公司建设工程施工合同纠纷再审民事判决书（山东省高级人民法院（2016）鲁民再267号）
【一审法院认为】一审法院认为，双方于2010年11月2日签订的建设工程施工合同是双方的真实意思表示，属合法有效合同，该合同已经实际履行，某某建设公司逾期交工，应承担违约责任，向某某公司支付23.25万元的违约金，对某某公司主张的因工程质量问题的违约金4.56万元，予以支持。
【二审法院认为】二审法院认为，某某建设公司应当在建设工程的合理使用寿命内对工程质量承担民事责任，故除实际修复该工程外，对于某某公司委托案外人对涉案工程进行修复所实际支出的费用363540元，应由某某建设公司承担。
【再审法院认为】本院再审认为，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条第一款规定：因保修人未及时履行保修义务，导致建筑物毁损或者造成人身、财产损害的，保修人应当承担赔偿责任。双方签订的建设工程施工合同附件一《工程质量保修书》约定了质量保修期为两年，在该质量保修书中，关于质量保修责任双方约定：“属于保修范围和内容的项目，承包方应在接到修理通知之日后3天内派人修理。发包人可自行安排解决，其费用在任何应付承包人的款项中扣除，不足部分由承包人补足，承包人无条件予以认可”。根据双方上述合同约定及司法解释规定，某某建设公司在合同约定的保修期内对涉案工程仍负有保修义务，并同意承担某某某机械设备公司自行安排解决的属于保修范围和内容项目的费用。原审认定某某某机械设备公司对涉案工程进行修复所实际支出费用363540元应由某某建设公司承担符合双方合同约定，应予维持。
【分析】侵权理论与合同理论是不一样的，建设工程施工损害的侵害事实是因为不适当履行合同造成的，或者说侵权是债权引起的，侵权之债的前提是不适当履行合同之债，从建筑市场的实际情况来看，“保修人”并不是施工人，绝大多数情况下施工合同约定的房屋交付以后，保修义务会转移到一个专业保修人，多为物业公司，有的是单位内部的房管科，有的是房屋修缮公司。未及时履行保修义务，主观上有过错，保修义务从法理上讲是履行债的过错担保责任，是一个后契约义务。导致建筑毁损或人身、财产损坏，讲的是损坏后果，保修人应当承担赔偿责任，赔偿责任并不是违约责任，是侵权赔偿责任。保修人与建筑物所有人或者发包人对建筑物毁损均有过错的，各自承担相应责任。这是共同侵权的混合过错，一个损坏后果有两个侵权人造成的，按照自己的过错分别承担责任。有的建筑物发包人不是建筑物的所有人，发包人和所有人相分离，二者之间的关系是委托代建关系。
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