借名人去世后，要求被继承人过户房屋之诉——借名买房律师
一、基本案情
1、原告诉称
杨青云诉称：1998年4月之前，杨青云与母亲杨有真、女儿刘若男一起，长期在北京市昌平区80号平房共同居住生活。后该房屋拆迁，女儿刘若男与母亲杨有真填写的《购买首钢公有住宅楼房申请表》证明，女儿刘若男为符合条件的购房人口。1998年4月7日，母亲杨有真与北京首钢特殊钢有限公司签订的《首钢出售公有住房合同》约定，首钢将北京市昌平区15栋3单元1号出售给杨有真。
1998年12月，由母亲杨有真盖章捺手印、杨青云作为购房人签字，证明人签字证明的《购房证明公证书》证实：鉴于原住所地八十号于1998年7月10日拆迁至15栋3单元35号，原房主杨有真和外孙女刘若男为一户籍居住。杨有真原本打算将此房产权买下，可一考虑自己岁数大了和其他多种因素，改变了原有的打算，与杨青云商量，并做工作动员女儿将此房产权买下，日后老人不在或者其他，自然房产权归于杨青云女儿所有，后经杨青云、王文林、刘若男全家人商量，决定按母亲杨有真的意见，将此房由女儿杨青云全部买下，包括房产权，一切购房款项、手续及付款清单由杨青云负责妥善保管。户籍、房本所属名的户主杨有真仍暂不变更。此购房款37028.81元，由杨青云分两次交纳给售房单位。
2000年，杨青云与母亲杨有真、女儿刘若男一起搬入了房屋。2008年9月25日，该房屋的《房屋所有权证》办到了母亲杨有真名下。2012年6月20日，目前杨有真去世。按照《购房证明公证书》的约定，杨青云与母亲杨有真形成借名买房的合同关系，出名人为母亲杨有真，借名人为杨青云，杨青云是涉案房屋的所有权人。为维护杨青云合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、判决杨江泽、杨江萧、杨江英、杨江林配合杨青云将35号房屋过户到杨青云名下;2、案件诉讼费由杨江泽、杨江萧、杨江英、杨江林负担。
2、被告辩称
杨江泽、杨江萧、杨江英、杨江林辩称：不同意杨青云的诉讼请求。涉诉房屋产权人为杨有真单独所有，杨有真已于2012年6月去世，房屋没有进行继承事宜，我方没有权利将房屋过户其他人。目前，房屋遗产继承案件尚未审理，我方认为应该等我方继承房屋后，杨青云再主张权利。即使本案符合法律规定可以审理，我方认为杨有真已经去世三年之久，如果有所谓的借名买房的事实，杨青云理应在杨有真去世前或得知去世后起诉。
在已经生效的判决中，杨青云的女儿刘若男主张占有房屋90%的份额，杨青云在庭审中予以认可，并未主张房屋为自己借名购买。杨青云已经自杨有真去世后，三年多的时间没有进入房屋。现在房屋已经被他人购买，不论出售房屋的行为是否合法，杨青云三年多未以任何形式主张其借名买房的事实来维护自身权益。杨青云现在提起诉讼，已经超过诉讼时效，丧失了胜诉权。杨青云在事实与理由中的陈述没有相关有效证据予以支持其合理合法性。杨青云及刘若男目前均为已婚，不可能向其陈述的那样在房屋内与杨有真一直共同生活多年。所谓的购房公证书不具备借名买房购房合同应具备的要件，由于没有杨青云交纳购房款的证据，该公证书即使是真实的也应视为未实际履行。
二、法院查明
杨有真与李怀庭系夫妻，二人共有子女为杨青云、杨江泽、杨江萧、杨江英及杨江林。杨青云之女为刘若男。李怀庭于1996年8月3日死亡。杨有真于2012年6月20日死亡。
杨有真、刘若男原居住在昌平区80号。后因该住房拆迁，二人于2000年8月搬至12号楼301住宅。
1998年4月7日，杨有真(乙方)与北京首钢特殊钢有限公司(甲方)签订《首钢出售公有住房合同》，其中载明：由甲方将坐落在昌平区12号楼3单元1号的单元楼房出售给乙方。
1998年12月，杨有真与郎凤云签订《购房证明公证书》。针对公证书上的签字，杨江萧虽认可其在公证书上签字，但表示公证书内容不是其真实意思表示。
2008年9月25日，杨有真取得房屋所有权证书，其中载明：房屋所有权人为杨有真单独所有。
庭审中，杨青云出示了购买1号房屋的交款书及房屋所有权证书。
另查明，房屋的首钢公有住宅楼房申请表载明：购房人为杨有真，同居一处家庭成员为刘若男。填表说明注明：家庭成员栏应填写同居一处符合条件的购房人口。
2009年8月6日，房地产开发公司协调管理部出具证明，其中载明：原昌平区80号住户杨有真(户主)、刘若男(杨有真之外孙女)，因该住房拆迁于2000年8月搬至12号楼301住宅(二居室)。按照分调房规定，因杨有真与刘若男拆迁前长期居住一起，又是同一户口(昌平区80号)，所以分给杨有真与刘若男现所居住的12号楼301号住宅。
2012年4月9日，房地产开发公司协调管理部出具证明，其中载明：2009年8月6日我部对原昌平区80号住户杨有真与刘若男的拆迁安置的12号楼301问题作了证明。现作出如下说明：
一、关于分房性质安置对象。1998年首钢对昌平区80号平房住户的分房性质属于拆迁分房。原户口在昌平区80号平房的杨有真与刘若男(杨有真大女儿杨青云之女)被安置在12号楼2层3单元35号住房(两居室)，是因为杨有真与刘若男均为安置对象。在拆迁前，杨有真的丈夫李怀庭已于1996年8月去世，所以李怀庭不属于12号楼2层3单元35号住房被安置对象。
二、关于同一居住符合购房条件人员的份额。1998年着手拆迁时，昌平区80号按户籍还居住着杨有真之二子杨江萧、杨有真与之小女儿杨江英各一家，首钢分别将杨江萧一家和杨江英一家拆迁安置在了苹果园和模式口。按照首钢分调房规定，假如当时昌平区80号安置对象仅剩下杨有真，是不会给杨有真一人分两居室住房的，而是将杨有真(当时71岁)安置在其子杨江萧或者其女杨江英家中，亦或只分给杨有真一居室。由于当时考虑到刘若男同样是被安置对象，拆迁前又与杨有真在昌平区80号长期居住在一起，才分给杨有真与刘若男12号楼2层3单元35号两居室住房。因此，杨有真与刘若男两人均为同居一处符合购房条件人口，在不考虑符合条件购房人的出资情况下，杨有真与刘若男各占12号楼2层3单元35号住房一半的份额。
三、关于使用李怀庭工龄购房的问题。在购买12号楼2层3单元35号住房过程中，杨有真与刘若男使用了李怀庭的工龄折扣优惠，年工龄折扣率为0.6%。由于分房前李怀庭已经去世，又由于杨有真与刘若男均为符合条件购房人，所以这种工龄优惠仅对房款而言，与所分住房的份额无关。
2012年4月13日，杨有真由他人代书遗嘱，遗嘱中杨青云不得继承房屋。
三、法院判决
1、一审判决
杨江泽、杨江萧、杨江英、杨江林配合杨青云办理房屋所有权的过户登记手续，将房屋过户给杨青云(办理房屋过户手续时产生的相关费用由杨青云负担)。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
本案争议的焦点是杨青云与杨有真之间是否构成借名买房的关系。借名买房指以他人(符合购买条件的人)名义购买房产，名义买房人和实际买房人签订合同，约定实际买房人以符合政府规定条件的人的名义买房，等到政府允许转让时再将房产过户到实际买房人名下。借名买房实质上是涉及购房资格的交易。借名购买的房屋仅是限制流通物，并非禁止流通物。根据1998年12月，杨有真与杨青云签订《购房证明公证书》证实，杨有真放弃原有买房的打算，动员杨青云出资将1号房屋买下，包括房屋产权，一切购房款项，手续及产权清单由杨青云负责保管。该公证书语言表述准确、清晰，内容指向明确、具体，是杨有真与杨青云的真实意思表示。综合1号房屋实际出资、购房票据及所有权证书持有状态等情况，可以认定杨青云与杨有真之间存在借名买房的合同关系。且该借名买房的合同未违反相关法律、行政法规的强制性规定，故应属有效。杨江泽、杨江萧、杨江英、杨江林作为杨有真的法定继承人应当配合杨青云履行借名买房所产生的法律责任，即配合杨青云办理房屋的过户手续。但双方在办理房屋过户手续时产生的相关费用应由杨青云自行缴纳。
虽杨江泽、杨江萧、杨江英、杨江林提出，35号房屋遗产继承案件尚未审理，应等该四人继承房屋后，杨青云再主张权利的答辩意见，因杨有真于2012年4月13日所立遗嘱，是单方的民事法律行为，不能更改杨青云与杨有真之间形成的合同关系，故法院对杨江泽、杨江萧、杨江英、杨江林的答辩意见不予采纳。关于杨江泽、杨江萧、杨江英、杨江林提出，杨青云现在提起诉讼，已经超过诉讼时效，丧失了胜诉权的答辩意见。因《购房证明公证书》并未明确约定履行期限，杨青云可以随时要求债务人履行。故杨青云现提起的诉讼未超过诉讼时效。法院对该答辩意见不予采纳。
