不动产的登记权利人与实际权利人不一致时，不动产的物权归属于谁
基本案情：
被告田某系原告刘水的弟媳。2007年，XX县XX镇计生站职工汤品欲诵过XX县XX镇人民政府转让其位于本站1-×室的经济适用房一套，后证人刘连介绍原告刘水去购买，原告刘水欲购买该套房子，因其非本地户籍，无法办理房屋产权登记，故原告刘水回去与其父母及兄弟共同商定使用其弟弟刘艾的名义购买。而后原告刘水以其弟弟刘艾的名义(乙方)于2007年10月10日与XX镇人民政府(甲方)签订《XX镇人民政府经济适用房预售合同》，约定乙方向甲方购买这套位于XX县XX镇计生站职工宿舍1-×室的房屋，并在合同中注明了房屋的总价款及面积。2007年10月10日，原告刘水以其弟弟刘艾的名义向XX镇人民政府(合同书的卖方)支付购房预付款500元;之后，又陆陆续续支付了房屋的剩余价款及办理房产证所需的相关费用，收费发票由汤品转交原告。XX县XX镇人民政府则根据合同的约定协助办理了房产登记手续，于2008年5月7日领取了钟房权证XX镇字第XX号房屋所有权证，该证书记载的房屋所有权人为刘艾，共有人为田某。在房产证登记手续办理完毕后，XX县人民政府工作人员鹿中将房产证交付原告收执。房屋交付后，原告刘水曾将该套房屋出租，而后又对该房屋内的水电线路进行重新安装并实际居住管理至今。2011年，刘艾病逝后，被告田某则主张该房屋所有权并拒绝将房屋产权过户给原告而引发纠纷。
以上事实有下列证据证明
1.购房款收据及办理房屋产权登记收费发票原件共8张，证实本案诉争房屋系原告出资购买的事实;
2.房屋产权证、个人住居登记信息各一份，证实原告缴纳各项费用后，在房管部门办理产权证并登记在弟弟刘艾名下，故原件一直由原告本人收执;
3.证人汤品的证言，证实本案诉争房屋原所有人汤品将该房屋即位于XX镇计生站一套1-×号房屋转让给原告;所有房款及手续费均是由原告向汤品支付;因原告户口不在本地原告便用其弟弟刘艾的名义购买，并使用刘艾的名字办理房产证的事实。
4.证人曾某成的证言，证实原告刘水雇佣曾某成在本案诉争房屋中安装家庭电路及水管管道设施的事实;
5.证人刘连的证言，证实本案诉争房屋系原告刘水所购买，并一直由刘水管理使用至今的事实。
6.对原XX县XX镇人民政府工作人员鹿中所作的询问笔录一份，证实2007年至2008年其在XX镇人民政府从事报账员一职，2007年汤品把其位于XX镇计生站的房屋转让给刘水，房屋价格2万余元，该款系由刘水交给汤品后再转交其统一收取，并由其负责去办理房屋的产权证书。但因刘水户籍不在本地，不能办理房产证，后经镇党委会讨论决定同意刘水购买，并以其弟弟刘艾的名义办理产权登记手续。2008年5月，鹿中把已办好的产权证直接交到刘水手上的事实。
案件焦点：
不动产的登记权利人与实际权利人不一致时，不动产的物权归属于谁。
律师点评
XX县人民法院经审理认为：民事活动应遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。诉争房屋的产权归属应根据当事人的购买意思表示、房款的支付、房屋的占有以及当事人之间的约定等情况予以认定。本案原、被告因为存在亲情关系，一直以来对诉争房屋的权属均未提出过异议，现因亲情关系或者其他情况发生变化后，双方各执一词。根据《中华人民共和国物权法》第三十三条的规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。根据《中华人民共和国物权法》第十七条的规定，不动产登记仅具有权利推定的效力，并非是不动产归属的绝对依据，当事人如有相反证据的，仍然可以推翻。即原则上，不动产的所有权依据不动产登记来确认和保护，但如果有足够的证据表明实际权利人与登记权利人不一致的，可以认定该物权归实际权利人所有。本案中，虽然诉争房屋登记在被告田某夫妻名下，但根据转让方汤品的证言及原XX县XX镇办证人员鹿中的证言证实，房款实际上系原告刘水支付，而刘水的父亲证实其借了5000元给刘水购买该房，且购房款的收据原件及房产证原件均在原告刘水手上，证人刘连亦证实该房屋一直由原告刘水管理使用至今，另一证人曾某成也证实系原告刘水雇请其安装水电的事实，以上证据足以证实本案诉争房屋的实际购买人系原告刘水而非被告田某夫妻，因此，原告刘水主张本案诉争房屋归其所有的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持，被告田某主张原告盗取其房产证及购房发票原件的主张，并未能提供相关证据予以证实，故法院不予采信。
依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：坐落于XX县XX镇计生站职工宿舍1-×室(钟房权证XX镇字第XX号)房屋所有权归原告刘水所有。
律师建议：
虽说不动产登记簿是物权归属的合法根据，具有很强的法律权威性。当发生权属争议时，不动产登记簿可以作为确定权利人最直接的依据。但在物的归属关系的确认之诉中，不动产权属证书仅具有权利公示推定的证据效力。即原则上，不动产的所有权依据不动产登记来确认和保护，但如果有足够的证据表明实际权利人与登记权利人不一致的，可以认定该物权归实际权利人所有。在以他人名义购房的情况下，实际购房人能提供充分的证据证明其为真实的购房人，并能证明房款系其支付，可以确认其为房屋的实际所有权人。法院最终依据谁是房款实际支付人，即购房款的收据原件及房产证原件系谁保管，以及诉争房屋的实际管理使用方是谁来认定其为本案诉争房屋的实际购买人。本案的原、被告因为存在亲情关系，原告因受户籍限制遂借用亲人的名义购房，一直以来双方对诉争房屋的权属均未提出过异议，后因亲情关系或者其他情况发生变化，双方对房屋的产权各执一词，导致亲情泯灭。投资购房往往是国人的一大笔开销，占据家庭支出一半以上的消费。而随着近年来房改房、集资房的大量流向市场，借用他人名义购房后，产生的纠纷屡见不鲜。因此，笔者建议，在借用他人名义购房时，不管双方存在何种亲情关系，签订详尽的书面协议是非常有必要的。否则，一旦发生争议，将很难举出充分证据否定不动产登记簿的效力，房屋产权难以保障。
