限购政策与借名买方典型案例及裁判规则
规 则 要 述
01 . 限购导致给付不能，且不可归责于当事人，应解约
因限购政策导致房屋买卖合同当事人给付不能，合同目的无法实现且不可归责于当事人任一方的，合同应予解除。
02 . 借名购房诉请过户，还需证明具备过户的现实条件
借名人依借名登记购房协议要求登记人办理房屋所有权转移登记的，还需证明具备房屋产权转移登记的现实条件。
03 . 买受人所购非“满五唯一”房，因重大误解而撤销
非系买受人原因，导致其所购二手房非已满5年且唯一住房，由此增加税款的，应认定构成重大误解，可予撤销。
04 . 限购对象转为适格主体，房屋买卖合同应继续履行
房屋买卖纠纷中，购房人在庭审中由“限购”对象转为适当购房主体时，限购政策不构成阻却合同继续履行因素。
05 . 借名购房权属争议，房产证并非认定权属惟一依据
不动产权属证书仅系不动产权利人证明，但如有其他证据足以推翻权属证书证明力，则应以该证据认定权属事实。
06 . 借名购房合同内部约定，不足以对抗物权登记效力
借名购房情形，出名人再将房屋赠与他人的，借名人与出名人之间的借名购房合同约定不足以对抗物权登记效力。
07 . 为落户而借名购房，是否实际出资人身份认定规则
认定借名购房时的实际出资人身份，应从双方书面协议，还款手续、购房发票、产权证书持有人等证据综合判断
规 则 详 解
01 . 限购导致给付不能，且不可归责于当事人，应解约
因限购政策导致房屋买卖合同当事人给付不能，合同目的无法实现且不可归责于当事人任一方的，合同应予解除。
标签：房屋买卖｜限购政策｜给付不能
案情简介：2011年1月8日，李某签约购买马某房屋，并支付28万元定金。2012年，李某以国务院及本市限购政策为由主张解除合同、返还已付房款。马某以2010年1月国务院出台限购政策、李某2010年10月购买房产即成为限购对象为由抗辩称不退还房款。
法院认为：①李某与马某所签房产买卖协议系当事人真实意思表示。由于2010年10月及2011年年初，本市依国务院通知陆续出台房屋“限购”政策，李某已属限购对象，其再购房不符合条件，合同目的不能实现，双方当事人均确认购房协议已解除。李某在确定其已不符合购房条件时请求马某返还已支付购房款，主观并无反悔意图，故不属协议约定“中途悔约”情形。②本市房屋限购政策出台后对执行期限存在不同解释，特别是李某系2011年1月份购买诉争房，要求其准确理解限购政策过于苛责，亦无证据证明李某在明知不符购房条件情况下仍与马某签约，故合同不能履行不可归责于李某，李某不承担违约责任。某所交付28万元定金在合同成立后已转化为购房款，合同解除后，该款项应予返还，判决案涉房产买卖协议解除，马某返还李某购房款28万元。
实务要点：因限购政策出台导致房屋买卖合同当事人给付不能，合同目的无法实现且不可归责于当事人一方或双方的，合同应予解除。
02 . 借名购房诉请过户，还需证明具备过户的现实条件
借名人依借名登记购房协议要求登记人办理房屋所有权转移登记的，还需证明具备房屋产权转移登记的现实条件。
标签：房屋买卖｜借名购房｜限购政策｜权属登记
案情简介：2003年，徐某以朱某名义购买经济适用房并签订借名购房协议、实际支付全款、装修后入住。2013年，仍不符合本市“限购”政策的徐某诉请朱某办理过户手续。
法院认为：①当事人对自己提出的诉讼请求所依据事实或反驳对方诉讼请求所依据事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，依查明事实，徐某与朱某之间存在书面借名登记约定，根据借名购房协议、购房款实际出资及房屋居住使用情况，并结合证人证言，足以认定徐某与朱某之间构成借名登记购房法律关系。②借名人依借名登记购房协议要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不仅要证明双方之间存在合法、有效的借名登记购房协议，还需证明具备房屋产权转移登记的现实条件。本案中，徐某要求朱某办理涉案房屋产权转移过户登记，前提是与朱某存在合法、有效的借名买房合同关系。由于徐某无本市户口，亦不在本市缴纳社会保险，故即使双方之间借名购房约定有效，依本市“限购”政策，亦无法为其办理房屋过户手续。判决驳回徐某诉请。
实务要点：借名人依借名登记购房协议要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不仅要证明双方之间存在合法、有效的借名登记购房协议，还需证明具备房屋产权转移登记的现实条件。
03 . 买受人所购非“满五唯一”房，因重大误解而撤销
非系买受人原因，导致其所购二手房非已满5年且唯一住房，由此增加税款的，应认定构成重大误解，可予撤销。
标签：房屋买卖｜限购政策｜合同撤销｜重大误解｜满五唯一
案情简介：2013年，任某通过中介公司购买吴某二手房，约定税费由任某负担。任某交完5万元定金后，发现该房并非中介公司所称系吴某“已满5年且唯一住房”，按国家政策调控需缴纳个人转让住房所得20％税款，任某遂以重大误解为由诉请撤销合同、返还定金。
法院认为：①行为人因对行为性质、对方当事人、标的物品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为后果与自己意思相悖，并造成较大损失的，可认定为重大误解。根据已查事实，吴某在与任某签订房屋买卖合同前，虽已向中介公司表明其名下有两套住房，但两者均未将该情况告知任某，且中介公司出示的房地产经纪服务事项告知书明确写明涉案房屋为吴某名下已满5年且唯一住房，致使任某认为可免征20％差额税款。现因涉案房屋并非出卖人唯一住房，按国家政策调控需缴纳个人转让住房所得20％税款，而合同约定税费由任某负担，客观上对当事人在房屋交易中的权利、义务产生了一定影响。由此，应认定任某与吴某所签房屋买卖合同存在民法规定的重大误解情形，应予撤销。②合同撤销后，吴某应将定金返还给任某。但据法律规定，被撤销合同自始没有法律约束力，故对任某要求吴某按合同约定给付违约金请求，法院不予支持。任某与中介公司之间不存在买卖关系，其要求该公司在本案中承担连带责任，法院亦不予准许。判决撤销房屋买卖合同，吴某返还任某定金5万元。
实务要点：非系买受人原因，导致其所购二手房并非已满5年且唯一住房，由此增加差额税款的，应认定构成重大误解，可予撤销。
04 . 限购对象转为适格主体，房屋买卖合同应继续履行
房屋买卖纠纷中，购房人在庭审中由“限购”对象转为适当购房主体时，限购政策不构成阻却合同继续履行因素。
标签：房屋买卖｜限购政策｜限购主体
案情简介：2012年5月，李某与谢某签订购房合同，约定“房产办理解押注销手续后5个工作日内签订房屋买卖合同并办理过户交易，支付余款”。同年8月，谢某迟延支付大部分购房款，李某用此款办理按揭房解押手续。2013年，李某以谢某迟延履行构成根本违约、谢某无购房资格为由诉请解约并没收定金20万元。一审庭审中，购房人谢某具备本市购房资格。
法院认为：①李某与谢某所签协议系双方当事人真实意思表示，双方应按约履行。谢某2012年8月所支付款项（含定金）虽有延迟，但李某已接受并用此款办理了房产解押，且谢某已支付了大部分房款，故谢某行为属履行瑕疵，不构成根本违约。②双方约定诉争房产办理解押注销手续后5个工作日内签订房屋买卖合同并办理过户交易，支付余款，该项并未对双方履行顺序作出约定，应理解为双方同时履行，即李某在签订正式的买卖合同、办理过户交易之前无权要求谢某支付余款，谢某亦在支付余款之前无权要求对方办理过户手续。李某主张谢某未支付余款、办理过户交易构成根本违约，系对合同履行的误解，该理由不能成立，故李某以此为由要求解除合同并没收定金无法律依据。售房协议有效，且一审法庭辩论终结前谢某已具备在本市购房资格，故谢某要求李某继续履行合同并配合办理过户诉请，法院予以支持。判决继续履行，李某配合谢某办理过户手续。
实务要点：房屋买卖纠纷中，购房人在庭审中由“限购”对象转为适当购房主体时，限购政策不构成阻却合同继续履行的因素。
05 . 借名购房权属争议，房产证并非认定权属惟一依据
不动产权属证书仅系不动产权利人证明，但如有其他证据足以推翻权属证书证明力，则应以该证据认定权属事实。
标签：房屋买卖｜借名购房｜房屋权属
案情简介：2005年，电力公司嫌企业贷款购房手续麻烦，且首付比例高，遂借翟某、刘某名义向开发公司按揭购房。2007年，该房登记在翟某、刘某名下。2011年，电力公司诉请确权并办理变更手续。
法院认为：①一般说来，同一物上法律物权与事实物权应一致，但本案中，基于电力公司保留物权的意思表示，使法律物权与事实物权发生了分离。依《物权法》规定，不动产物权经法律行为而取得、设定、丧失及变更，非经登记不发生效力。现行民法从保护交易安全出发，注重权利外观，将登记作为不动产物权法定公示方式，赋予登记以公信力。但赋予登记以公信效力，仅是为保护因善意信赖登记而取得不动产权利的第三人所设，而在当事人之间，登记名义人尚不能仅主张登记之公信力以否认真实权利存在，倘登记原因存在瑕疵，在第三人取得不动产权利前，真正权利人仍得对登记名义人主张其真正权利之存在。换言之，在不涉及第三人利益情况下，当事实物权与法律物权发生不一致时，法律注重客观事实，虽事实物权人对不动产支配缺少登记的公示形式，但只要有充分证据证明事实物权人有合法依据足以确定该不动产最终归属，即应保护该事实物权人真实权利。②本案中，电力公司所举证据可形成证据链，充分证明电力公司系以翟某、刘某名义购买诉争房屋，并实际支付了首付款，剩余房款每月按期偿还银行按揭贷款，系该房屋真正购买人，亦系该房屋实际所有权人。刘某仅凭公证书无法证明其对诉争房屋享有实际产权和完全使用权。判决诉争房屋归电力公司所有，翟某与刘某应立即协助电力公司办理房屋所有权转移手续。因上述房屋过户产生费用由电力公司负担。
实务要点：不动产权属证书仅系享有不动产物权的权利人证明，但如有其他证据足以推翻权属证书证明力，则应以该证据认定权属事实。
06 . 借名购房合同内部约定，不足以对抗物权登记效力
借名购房情形，出名人再将房屋赠与他人的，借名人与出名人之间的借名购房合同约定不足以对抗物权登记效力。
标签：房屋买卖｜借名购房｜权属登记｜夫妻房产｜财产约定
案情简介：2009年，王某支付侄子刘某140万元借名购房，其后刘某与文某结婚。2011年3月，刘某将该房变更登记为其与文某共有。同年6月，刘某与文某协议离婚，约定该“赠与”房出售后所得款140万元归王某，余款二人平分。2012年，王某诉请刘某、文某返还该房。
法院认为：①各方当事人虽对王某与刘某之间系借名购房合同关系还是房屋赠与关系存在争议，但均对王某实际出资购买涉案房屋事实不持异议。案涉离婚协议载明刘某与文某归还王某140万元的意思表示，该意思表示与文某主张王某赠与涉案房屋事实相悖，且文某未能作出充分合理解释，故文某所持涉案房屋来源于王某赠与意见既无依据又与事实不符，不予采纳。②《物权法》第16条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。刘某以其自己名义购买涉案房屋，涉案房屋登记至刘某名下，在无相反证据予以否定情况下，刘某所有权人身份应受尊重。王某以其与刘某就涉案房屋借名购房事宜所签协议主张涉案房屋归其所有，但其与刘某之间约定不足以对抗物权登记效力，故其该项主张不能成立。③根据相关规定，当事人约定一方以他人名义购买房屋并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。现王某以协议为据主张刘某、文某办理涉案房屋权属转移登记手续，但王某与刘某之间借名购房合同关系仅约束王某与刘某二人。因涉案房屋登记在刘某与文某二人名下，故王某无权以其与刘某之间存在借名购房合同关系为由主张刘某、文某办理涉案房屋权属转移登记手续。刘某、文某的更名行为并非本案争议法律关系，不宜在本案中直接审查，王某应就该问题另行主张。在权属登记现状尚未被否定情况下，王某主张刘某、文某为其办理涉案房屋权属转移登记手续，于法无据，判决驳回王某诉请。
实务要点：借名购房情形，出名人再将房屋赠与他人的，借名人与出名人之间的借名购房合同约定不足以对抗物权登记效力。
07 . 为落户而借名购房，是否实际出资人身份认定规则
认定借名购房时的实际出资人身份，应从双方书面协议，还款手续、购房发票、产权证书持有人等证据综合判断。
标签：房屋买卖｜借名购房｜证据规则
案情简介：2004年，熊某与其姐、姐夫谢某签订购房落户协议，约定由熊某出资购房，登记在熊某姐名下后再以赠与方式过户给熊某。2012年，熊某诉请熊某姐、谢某以赠与方式将房屋过户并依约定承担税费。
法院认为：①认定借用他人名义购房时的实际出资人，应从双方书面协议，还款手续、购房发票、产权证书持有人及双方还款能力、卖方证言、常理推断等证据综合判断。②案涉购房落户协议有效。从谢某、熊某姐公证委托熊某就诉争房产行使抵押、出售等几乎完全的物权可知，熊某姐只是名义上购买人，因正常情况下房产所有权人不会将所有权几乎全部让渡给受托人。综合其他证据，应认定案涉房产由熊某出资购买。判决谢某、熊某姐按照合同约定履约，将案涉房屋以赠与方式过户给熊某并负担相关税费。
实务要点：认定借用他人名义购房时的实际出资人，应从双方书面协议，还款手续、购房发票、产权证书持有人及双方还款能力、卖方证言、常理推断等证据综合判断。
