医院租用小区部分房屋作为医院独立用房，并在聘请专门服务人员进行服务的情况下，小区物业服务企业能否以其仍提供服务为由起诉业主缴纳物业服务费
一、问题
医院租用小区部分房屋作为医院独立用房，并在聘请专门服务人员进行服务的情况下，小区物业服务企业能否以其仍提供服务为由起诉业主缴纳物业服务费？
二、案情回放
XXX小区位于重庆市九龙坡区，因小区的物业管理企业退出小区，小区物业无人提供管理，故在重庆市九龙坡区XXX社区居委会的组织下，小区业主大会与重庆XXX物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，双方约定：重庆XXX物业管理有限公司为XXX小区提供物业服务，期限自2014年10月1日至2017年9月30日；住宅物业费标准为1元/月·平方米，商业物业费为3.5元/月·平方米；公摊费为每月5元/户。合同签订后，重庆XXX物业管理有限公司按照合同约定向小区提供物业服务。2015年7月13日，上述《物业服务合同》在重庆市九龙坡区房屋管理局进行了备案。
重庆市九龙坡区XXX医院的部分医院区域建在重庆市九龙坡区XXX区域，重庆市九龙坡区XXX医院的大部分区域系独立建成，但有部分区域属于XXX小区，属于重庆市九龙坡区XXX医院区域的部分在建筑结构上与小区不可分，比如水电管网、化粪池等方面，但在日常使用管理上基本具有独立性。另外，重庆市九龙坡区XXX医院与案外人重庆XXX资产管理有限公司签订《房屋租赁合同》，重庆市九龙坡区XXX医院向重庆XXX资产管理有限公司承租位于重庆市九龙坡区XXX区域的房屋（建筑面积约21882.47平方米），期限自2013年8月29日至2029年7月28日，合同约定由重庆市九龙坡区XXX医院承担租赁期间内的水费、电费、燃气费、物业管理费等费用。
一审法院认为，重庆市九龙坡区XXX医院有部分区域属于XXX小区，虽然该区域在日常使用管理上基本具有独立性，但该区域在建筑结构上与小区不可分，诸如水电管网、化粪池等方面都需要提供物业服务的重庆XXX物业管理有限公司进行管理、维护，故重庆市九龙坡区XXX医院应当对该部分区域向重庆XXX物业管理有限公司交纳相应的物业服务费。同时，重庆市九龙坡区XXX医院使用的该区域具有相对独立性，且重庆市九龙坡区XXX医院自行委托了物业服务企业维护其整体物业，重庆市九龙坡区XXX医院享受重庆XXX物业管理有限公司提供的物业服务仅仅局限于诸如水电管网设施维护服务等等，故酌情对重庆市九龙坡区XXX医院交纳物业服务费的标准进行调整。
二审法院认为，XXX小区在未成立业委会，且小区的物业服务企业退出小区，小区物业无人提供服务的情况下，重庆市九龙坡区XXX社区居委会作为物业所在地的居民委员会可以代行业主委员会的职责，故其与重庆XXX物业管理有限公司签订的《物业服务合同》合法有效，该合同对于XXX小区的业主具有约束力。因此，二审法院驳回上诉，维持原判。
三、律师评析
1.根据《物业管理条例》第三十四条的规定，一个物业管理区域只能由一个物业服务企业实施物业管理。物业服务企业作为小区的合法物业服务企业，其为小区提供物业服务即有权利收取物业服务费用。
2.重庆市九龙坡区XXX医院所使用的小区内的物业与物业服务企业所提供的物业服务区域并不能完全分开，客观上重庆市九龙坡区XXX医院必然会接受到物业服务企业提供的物业服务。
3.鉴于重庆市九龙坡区XXX医院也委托专业人员提供的服务等事实，因此法院酌情降低物业服务费的标准也是合理的。
