为避税做低房价的买卖合同的效力认定
为避税做低房价的买卖合同的效力认定
【关键词】做低房价
做低房价：房屋买卖双方真实的成交价格与备案的价格不一致，备案合同价低于真实成交价，企图达到减少交纳交易契税的非法目的。
【关键视点】
二手房买卖活动中，买卖双方为了避税，在签订买卖合同时往往会做低房价，以达到少缴甚至不缴税的非法目的。为避税签订的做低交易房产价格的条款是对国家税收权益的一种侵害，根据《合同法》第52条的规定，此类条款应属于无效条款，自始不发生效力。但部分条款的无效不影响整个买卖合同的效力，且房屋交易行为确属买卖双方真实意思下达成的合意，因此房屋买卖合同是合法有效的。审判实务中，为了促进交易的安全和稳定，为了促进经济发展，针对此类案件，对整个房屋买卖合同仍然认定有效，对该避税条款认定无效，在实际交易中应按照当事人真实的意思表示履行合同。
陈某等诉赖某等房屋买卖合同纠纷案
【案情】
2010年3月11日，被告赖某、邹某（反诉原告，甲方）作为出售方，原告陈某、冯某（反诉被告，乙方）作为买受方及居间方A房地产经纪事务所签订了《房地产买卖居间协议》，原告向被告求购上海市某区某路某弄某号某室毛坯房产（以下简称涉案房屋），房屋总价为202万元，此为被告的净到手价；买卖双方的交易税费、居间佣金均由原告承担。同日，原告支付被告定金5万元；3月18日，原告再次支付被告定金5万元。
2010年3月18日，买卖双方签订了《上海市房地产买卖合同》，双方在合同中约定房地产转让价为155万元；被告应于2010年5月10日前腾出房屋后通知乙方验收交接；双方确认于2010年4月15日前办理产权转让过户手续。合同附件三“付款协议”约定了房款具体的支付时间、支付期限和支付方式等。同日，冯某通过银行转账方式将62万元房款转入赖某的银行账户内，赖某出具收条。冯某于该日又向赖某的银行账户转入47.94万元，赖某出具收据，内容是：兹收到买方冯某先生支付的人民币47.94万元，此款为冯某因购买涉案房屋中，卖方实际售价为202万元做低为155万元的差价和冯某在交易中应支付的个税（个人所得税）差价的款项。此款（47.94万元）不包括在买卖合同的约定价款（155万元）中。另外，由于做低房价，闵行区房地产交易中心不予通过而造成交易中断及产生的法律责任和其他税费增加，均由买方冯某承担。卖方所收取的购房定金10万元将不予退还。收据落款处由赖某、冯某签名，另有居间方的经办人曹某作为见证人签名。之后，乙方办好银行贷款手续。4月15日，买卖双方及居间方经办人曹某共同至上海市闵行区房地产交易中心办理产权过户手续。上海市闵行区房地产交易中心对上述房屋进行核价，核定的房产最低价为168万元，遂拒绝以买卖合同中155万元房价办理相关税款缴纳和过户手续。此后，冯某、陈某要求以202万元房价进行交易，而赖某、邹某则认为买方做低房价逃避交易税费，应承担造成不能办理过户的相关责任，拒绝再行配合买方重新办理过户手续。
原告诉称：原告同意按实际成交价202万元办理过户手续，并承担被告的全部交易税费。然而，被告却拒绝办理过户手续。原告多次催告均未果。被告拒不履行房产过户的相关义务，已构成违约。现要求被告继续履行买卖合同，办理上述房产的产权过户登记手续；要求被告偿付逾期办理过户手续的违约金8.33万元（自2010年4月16日起算，要求计算至实际办理过户登记手续之日为止）。
被告辩称：居间合同约定被告以到手价202万元出售上述房产。原告要求做低房价，故在买卖合同中将房价做低至155万元。由于合同做低了房价，而房地产交易中心认为同类房产的最低交易价应当是168万元或者要求买卖双方提供房产评估报告，否则拒绝按此交易价办理过户手续。因此，原告提出按168万元进行交易，被告表示这种行为仍然是做低房价，故拒绝办理过户手续。原合同已不可能继续履行，若要继续交易，则需要双方重新协商。现不同意原告的请求，并反诉要求没收10万元定金。
【裁判】
法院经审理认为，赖某、邹某作为出售方与陈某、冯某作为受让方就涉案房屋的买卖已达成合意，即出售方以202万元净到手价出售涉案房屋，交易中双方应缴的所有税费均由受让方承担。买卖双方所签订的《上海市房地产买卖合同》中约定房价155万元，确属做低房价，为规避税费。规避税费的受益者是受让方陈某和冯某，然赖某、邹某作为出售方明知做低房价但仍与受让方签署了该买卖合同，双方对于4月15日未能顺利办理过户手续均有过错。虽然买卖双方签订的《上海市房地产买卖合同》中约定了虚假的房价，但双方就202万元房价进行交易的意思表示是真实的，故买卖双方在2010年4月15日向房地产交易中心以155万元房价进行过户未果的情况下，双方应当按真实的交易价格即202万元进行交易。现陈某、冯某要求赖某、邹某按202万元的房价继续交易，协助办理过户手续的请求，法院予以支持。但陈某、冯某要求对方承担违约责任，偿付违约金的请求，鉴于双方对做低房价均负有责任，故此请求法院不予支持。
关于赖某、邹某反诉要求没收陈某、冯某10万元定金的请求，法院认为，首先，该10万元定金于双方在签订买卖合同时转为房款，该10万元已不具备定金性质，赖某、邹某缺乏没收该笔款项的依据；其次，在2010年3月18日的479400元的收据中注明如果“做低房价导致房地产交易中心审核不通过造成交易中断、和其他税费增加，均由买方承担”的约定，该约定并未表示如房地产交易中心对买卖合同审核不予通过则该合同解除，反而恰恰说明，“交易中断”并非终止，税费增加也就意味着按正常的交易价格而非155万元的价格进行交易所产生的税费由买方承担，该约定的基础是双方按正常房价继续交易。虽然，在该收据中亦约定“卖方所收取的购房定金10万元将不予退还”，但该含义包括两层，其一是双方继续交易，10万元房款仍由卖方收取；其二是合同解除，10万元房款不予退还。现买方要求继续交易，履行合同，而《合同法》的立法目的之一是促进交易，故在合同能继续履行的情况下，双方应当继续交易，卖方不应没收买方的10万元房款。因此，赖某、邹某的反诉请求，法院不予支持。
最后法院判决陈某、冯某与赖某、邹某就涉案房屋买卖继续以人民币202万元的价格进行交易（202万元为赖某、邹某的到手价）；赖某、邹某协助陈某、冯某办理涉案房屋产权过户手续。
【评析】
二手房市场是房地产产权交易二级市场的俗称，二手房是相对开发商开发销售的商品房而言的，凡产权明晰、经过一手买卖之后再行上市的房屋均可称为二手房，二手房主要包括私房和已购的政策性住房。当前我国二手房交易过程中，涉及的税种主要包括营业税、土地增值税、契税、印花税、个人所得税和土地出让金等。在二手房买卖活动中，买卖双方为了避税，面对国家的税收政策，常常会采取一系列手段以达到少缴税甚至不缴税的非法目的。
实践中，二手房交易通常有以下几种避税形式：（1）从形式上采取签订虚假购房合同或者阴阳合同，压低成交价格；（2）不以买卖的形式，而是通过私下交易或通过公证、赠与等进行交易，偷逃税费；（3）房屋交易中介，与房产交易当事人、税务人员勾结规避税收。本案中当事人为了避税而做低房价签订的房屋买卖合同，属于恶意串通损害国家利益的行为。我国《合同法》第52条明确规定，有以下情形的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。
一、无效合同的概述
合同的效力问题是合同法的一个基本问题，也是不容忽视的审判实践问题。合同成立后并不当然有效，只有符合法律生效要件的合同才会产生法律拘束力。合同无效是指当事人所缔结的合同因严重欠缺生效要件，在法律上不按当事人合意的内容赋予效力。
（一）无效合同的特性
一是当然性，即合同的无效为当然无效，无须当事人的主张，也不必经由一定的程序使其失效。无效的合同不仅对当事人是无效的，原则上对任何人都是无效的（即绝对无效），只在例外的情况下始为相对无效。
二是自始性，无效的合同于成立时即自始无效，自始不发生当事人所欲发生的效力。
三是确定性，无效的合同确定无效，不因时间的经过而补正。
（二）无效合同的分类
1.全部无效与部分无效
就某一单一合同，以合同无效的原因是存在于合同内容的全部或部分，可区分为全部无效与部分无效。全部无效，则该合同当然全部不发生效力。如果无效的原因仅存在于合同内容的一部分，则民事行为部分无效，不影响其他部分的效力，其他部分仍然有效，主要有以下情形：（1）合同标的之数量超过法律许可的范围；（2）合同的标的，由数种不同事项拼合而成，其中一项或数项无效；（3）合同中的某项条款，因违反法律禁止性规定或公序良俗被法院认定无效。
2.绝对无效与相对无效
以无效效果的范围为标准，可将无效分为绝对无效与相对无效。前者任何人均得主张，并得对任何人主张之；后者因为侵犯特定第三人的利益，该第三人是具体的利害关系人，所以应该由当事人特别是受害人主张，并且不得以其无效对抗善意第三人。
二、恶意串通行为
恶意串通，是指合同当事人在明知或者应当知道某种行为将会损害国家、集体或第三人利益的情况下而故意共同实施的行为。
（一）恶意串通行为的认定
对恶意串通所订立的合同，一般通过以下三个方面来认定。
1.双方当事人主观上是出于故意
为了获取非法利益他们明知这样的合同会损害国家、集体或者第三人的利益而故意为之。
2.当事人之间有相互串通的行为
所谓互相串通，是指当事人双方为了他们的非法目的互相配合或者共同实施了损害国家、集体或者第三人利益的行为。
3.双方当事人恶意串通是为了获得非法利益
这种非法利益可以有不同的表现，在本案中具体表现为，通过做低价，当事人可以少缴甚至不缴税。
（二）恶意串通导致部分无效不影响整体合同的效力合同法中将恶意串通的合同分为两类：一是恶意串通损害国家、集体利益的；二是恶意串通损害第三人利益。本案中的避税行为属于第一种，是对国家利益的损害。合同法中关于恶意串通合同的规定是对私法自治原则和合同自由原则的限制。恶意串通损害国家利益有违合同制度的初衷，即便是私法自治原则和合同自由原则也不能成为认定其无效的障碍。但是在本案中我们也看到，交易双方的买卖行为本身是合法的，是当事人真实意思的合意，避税条款认定无效后不影响合同其他条款的效力。即当事人双方签订的房屋买卖合同合法有效；其中的避税条款是虚假的意思表示且侵害了国家利益，认定为无效，应判定按照当事人真实的意思表示进行交易。这样的认定既符合《合同法》第56条：“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，又符合审判工作要兼顾社会效果的要求，民事审判实务中不仅要依法裁判，也要促进交易的安全和稳定，促进经济发展。
为了二手房交易活动的健康和有序发展，仅仅依靠司法救济这样的事后手段显然是不够的。规范二手房买卖必须多管齐下，要加强立法和宣传尽量完善相关的房屋转让税收立法，缩小税收的弹性空间，实现税收法定。新的税收政策出台后，税务机关应及时加大宣传力度，提高纳税人依法纳税遵从度。要建立有效的反避税机制，在反避税过程中形成有序的并能够良性循环的反避税系统。要合理界定二手房交易参考价格，增强对房价的指导。要采取有效措施，有效控制虚假交易合同销售价，这是征税机关有效控制二手房交易过程中涉税金额的重要一环。
【法律法规链接】
《合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
