动迁安置房限售期内买卖合同的效力认定
动迁安置房限售期内买卖合同的效力认定
【关键词】动迁安置房限售期
动迁安置房：进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。
限售期：是指某一类房屋在持有一定期限后方可在市场交易流通，如上海市规定对于动迁安置房应在获得产权3年后方可再出售。
【关键视点】
关于动迁安置房限制交易的问题，上海市曾先后出台关于限售期限为5年或3年的地方政策。本案中，审理的关键前提在于如何认定在限售期内就动迁安置房签订的房屋买卖合同的效力。其实，合同法及相关司法解释对合同无效作出严格的限定，限售期内签订的买卖合同虽违反地方规范性文件，但并不违反法律和行政法规的强制性规定，应当被认定为有效。
张某诉何某等房屋买卖合同纠纷案
【案情】
2010年8月20日，经中介公司居间介绍，本案原告张某与被告何某两人签订《购房确认书》一份，约定张某购买上海市某处房屋，房屋购买总价70万元，2010年8月20日预付定金2万元，2010年8月25日预付款8万元，等到房产证办好去做抵押预付款53万元，余款7万元等到过户时一次性付款。
2010年8月25日，原告与被告签订《房屋抵押定金合同》，约定被告将其所有的涉讼房屋抵押给原告，原告付定金10万元，等到房产证办理出来之后3个工作日内到区房地产交易中心办理抵押手续。同日，原告支付10万元，被告出具相应的收条。
2010年11月6日，原被告到区房地产交易中心办理涉讼房屋的抵押登记手续，双方签有《房地产抵押借款合同》，约定被告向原告借款70万元，约定借款发放的时间为：在办妥抵押登记手续并由原告保管房地产抵押登记证明之日起。
同日，原被告签订《确认书》一份，确认售房事实和售价70万元，双方同意以原告借款给被告、被告提供房产抵押的方式，待被告该房产三年后符合国家政策可售时再办理房产过户手续，房产过户时间为政策允许过户后3个月内过户，房产过户后，原告支付被告购房余款7万元和5000元利息。原告于当日向两被告支付购房款30万元，被告由此出具收到30万元的收据一份。2010年11月10日，涉讼房屋的抵押登记获核准。
同年11月14日双方再次到区房地产交易中心，原告要求两被告重新写收据并不再支付利息5000元，且要求签订正式的房屋买卖合同，遭拒。嗣后，原告就5000元利息及购房款支付问题，与两被告协商未果，遂诉至法院。
原告诉称：为购买两被告所有的涉讼房屋，其与两被告签订《购房确认书》、《房屋抵押定金合同》、《房地产抵押借款合同》，约定涉案房屋成交价为70万元，原告先支付10万元定金，待涉案房屋的房产证及抵押证办出并交原告保管后支付53万元购房款，剩余7万元待涉案房屋过户时一次性付清。后原告支付了10万元购房款，两被告亦向原告交付了房屋，原告后对房屋进行了装修。房屋产证办出后，双方及中介公司至交易中心办理抵押登记手续，因抵押证尚未办出，故原告先支付了30万元购房款。此后，由于原告不知道涉案房屋的抵押证有无办出，且被告亦未将涉案房屋的抵押证、房产证等交付原告。据此，原告起诉至法院，要求判决：（1）继续履行房屋买卖合同，被告将涉案房屋的抵押证、房产证、动迁协议交给原告保管；（2）被告与原告签订规范的房屋买卖合同；（3）原告不予支付约定的5000元利息。庭审中，原告放弃了第二、三项诉讼请求。
两被告辩称：不同意原告诉求。由于原告的违约造成双方签订的所有合同终止和作废，且双方也不存在买卖合同。签订购房确认书时，原被告均未到场，也没有正式委托文书，买方处是中介公司，原告是在起诉前签上自己的名字，被告处的原件上没有原告的签字。因此购房确认书不符合法律要求，对被告没有约束力。原告在房屋已被抵押的情况下，拒绝支付房款。此后，被告在中介陪同下至房产交易中心，要求领取抵押证，但因原告未到场，故抵押证仍然在房产交易中心。被告曾表示只要原告支付23万元，买卖合同可以继续履行，但是原告一直拒绝支付，导致买卖合同无法进行。故对于原告的前述违约行为，被告有权追究其违约责任。同时，因为原告拒付23万元房款，致使被告对外承担的债务多支出了利息损失。
审理中，两被告（反诉原告）依法提起反诉，基于上述理由要求：（1）解除双方签订的《购房确认书》、《房地产抵押借款合同》、《房屋抵押定金合同》及双方签订的《确认书》；（2）要求原告赔偿由于逾期付款的利息损失15000元。
针对两被告的反诉，原告（反诉被告）辩称，不同意反诉请求。其诉诸法院的目的是让两被告履行合同且其愿意支付23万元。
【裁判】
法院认为，双方就涉案房屋签订《房屋抵押定金合同》、《购房确认书》、《确认书》、《房地产抵押借款合同》等一系列协议，两被告虽认为《购房确认书》签订当时并无原告的签字，应属无效，但双方在确认书签订后确已按照约定内容实际履行，原告亦在确认书上补签了自己的名字，应当认定该份确认书系双方当事人一致意思表示，约定的房屋交易内容于法不悖，合法有效。根据上述一组协议内容及双方支付房款、交付房屋等的履行情况可以认定，双方的真实意思是买卖涉案房屋，后亦实际履行。由于该房屋系动迁安置房，根据国家相关政策，在协议签订当时无法进行过户，为保证该房屋在符合上市交易条件时顺利完成过户而设定的抵押，双方并无真实的借贷关系。
原告在双方约定的2010年11月10日前尚有23万元房款未付，已属违约。但原告一直就房款支付、抵押证领取等事宜进行磋商，后亦表示愿付所欠房款，且两被告未充分举证证明催告事实，故不予支持两被告解除合同的请求。
对于原告要求两被告交付涉案房屋的抵押证的诉讼请求，法院认为，为保证涉案房屋在符合交易条件时顺利过户而设定的抵押是双方真实意思表示，原告取得抵押权证，符合双方约定。
最后法院判决双方继续履行合同，由原告支付被告房款23万元及利息损失（按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算），两被告配合原告到区房地产交易中心领取涉讼房屋为原告的抵押权证。双方当事人均未上诉。
【评析】
本案的主要争议焦点是：（1）双方签订《购房确认书》、《确认书》等协议的性质；（2）上述协议是否应继续履行抑或应予解除及双方相应的权利义务。关于第（1）项争议，尽管双方签有《房屋抵押定金合同》、《购房确认书》、《确认书》、《房地产抵押借款合同》等一系列协议，且被告否认双方间存在买卖合同，但法院结合双方的实际履行行为，探究双方的真实意思表示，判定双方之间系真实的买卖合同关系，而非借贷关系，即《购房确认书》和《确认书》属买卖合同的性质。
需要提示的是，对于合同的性质，不能仅从签订合同的名称来判断，而应就合同的实质内容加以认定。本案中双方订立的文件虽采用“确认书”字样，但其实质内容明确具体地指向涉讼房屋买卖的各项细节，应被认定为买卖合同。 第（2）项争议，则围绕双方的履行瑕疵展开。此外，法院还审查了合同的效力问题。尽管法院对本案作出继续履行合同的判决，但其中隐含的前置观点是：限售期签订的关于动迁安置房买卖合同仍属有效合同，对此，笔者将借本案加以阐述。
一、动迁安置房限售期买卖产生纠纷的原因
本案的特殊之处在于，原被告签订了一系列协议，其中反映的既有真实的房屋买卖关系，又有虚构的借贷关系，之所以造成原被告双方未能直接、及时地签订正式的房屋买卖合同乃至引发本案纠纷的根本原因在于，涉讼房屋的性质属动迁安置房。所谓动迁安置房，是指政府组织实施，提供优惠政策，明确建设标准，限定供应价格，用于上海市重大工程、旧城区改建等项目居民安置的保障性安居用房。在二手房交易商场上，动迁安置房的优势在于较之相同地段的房源，其转让价相对较低。而其劣势在于，其上市交易受到政策规定的限售期的限制。所谓限售期（又称限制交易期），是指有关政策规定的关于动迁安置房在取得产证后限制转让的期限，依据地方政策，该期限可能为3年或5年。根据上海市现行的政策，被动迁居民家庭获配的动迁安置房的限售期，由取得房地产权证满5年调整为满3年2010年10月27日颁布的《上海市住房保障和房屋管理局关于动迁安置房提前上市交易有关问题的通知》（沪房管市〔2010〕375号）明确，未取得房地产权证（小产证）或取得房地产权证（小产证）未满3年的，但该动迁安置房的房地产开发企业取得房地产权证（大产证）满3年，且被动迁居民家庭签订拆迁补偿安置协议满3年的，在办理房地产权证（小产证）后可以转让、出租。
。由于上述政策的约束，在限售期内，买卖双方无法办理买卖合同的备案登记，更无法办理产权过户，这通常意味着更大的风险。
尽管带着限售期的“紧箍咒”，但民间关于动迁安置房的交易却日渐频繁，围绕该类房屋买卖的纠纷亦日趋增多。纠纷产生的原因往往与限售期不无关系。本案中，原被告正是在采取借款抵押方式试图降低购房过户风险过程中又因房款的支付、抵押证的交付等问题引起纠纷。此外，类似纠纷还有因限售期房价上涨过快导致过户条件成就时卖方拒绝办理过户手续等。
二、限售期签订的动迁安置房买卖合同仍属有效合同《上海市动迁安置房管理办法》第23条规定“动迁安置房在取得房地产权证后的3年内，不得转让、抵押……”对于在限制交易期内的转让交易，实践中观点不一：第一种观点认为，限制交易期内的配套商品房不得转让和出租，这是禁止性规定；第二种观点认为，确认合同是否有效应该依据法律规定，而一般地方性规章或部门规章的法律位阶较低，不能作为判定合同效力的依据；同时认为无论其他产权人是否知情或者是否主张同等条件下的优先购买权，合同都是有效的。我们认为，第二种观点较为妥当。
《合同法》第52条对合同无效的法定情形加以严格限定。依据我国《合同法》第52条，合同无效的法定情形限定为：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。非因上述情形，不得被认定为无效合同。有鉴于此，本案中两被告以《购房确认书》签订当时并无原告的签字主张合同无效，于法无据。同理，限售期内房屋交易亦不存在损害社会公共利益、损害国家利益或第三人等情形，不能由此认定无效。需要注意的是，人民法院只能依据全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规认定合同无效，并且是只有违反法律和行政法规的强制性规定才能确认合同无效。
1.规定有动迁安置房限售期的法律文件不属于法律或行政法规无论是2005年规定限售期为5年的《上海市配套商品房和中低价普通商品房管理试行办法》，还是2010年起出台的将限售期调整为3年的一系列规定，其性质并非法律或行政法规，仅为地方规范性文件。而最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》（以下简称《合同法解释（一）》）第4条已明确，确认合同无效，不得以地方法规、政府规章为依据。
2.关于动迁安置房限售期不得转让的相关规定亦非效力性强制规定我国最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法解释（二）》）第14条，对强制性规定作了限缩性解释，即《合同法》第52条中的强制性规定是指效力性强制性规定。效力性强制规定一般是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范。而本文中讨论的限售期不得转让的规定，即便暂且不论该法律文件的性质，该规定的内容亦不属于效力性规定，而仅为管理性规定。
3.动迁安置房限售期政策虽影响物权变动，但不影响买卖合同的效力我国《物权法》第15条就合同效力和物权效力加以区分，规定当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。有关动迁安置房的限售期规定，虽导致限售期内房屋所有权无法及时发生变更登记的法律后果，但对于买卖合同的自身效力并无影响。
最后，尚需强调的是，鼓励交易是《合同法》的重要精神，法院审理合同纠纷时注重维护当事人的意思自治、避免阻碍合同合法交易的后果。对于本案中原被告虚构借贷关系、办理抵押登记的行为，但该行为系双方为履行买卖合同、降低动迁安置房限售期内无法过户的风险而采取的，并不违反法律和行政法规的强制性规定，也未损害公共利益，符合双方的真实意思表示，法院对此虽不鼓励，亦不干预。有鉴于此，法院经审理遂作出上述判决。
【法律法规链接】
《合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
