虚假房屋买卖合同的认定及其效力
虚假房屋买卖合同的认定及其效力
——关某与陈甲房屋买卖合同纠纷案
依据：(2011)二中民终字第04059号
核心法律问题：虚假房屋买卖合同的认定及其效力
案情介绍
一、基本案情
上诉人（原审被告）：关某
被上诉人（原审原告）：陈甲
原审被告：王甲
原审被告：王乙
原审被告：王丙
陈甲之父陈乙（已故）与王丁（已故）之妻陈丙（已故）系兄妹，王丁与关某系朋友，王甲、王乙系王丁之姐，王丙系陈丙之母。2002年8月，王丁购买了北京市平谷区平谷镇新开街×号楼×单元×号房屋（以下简称诉争房屋）。2004年11月15日，王丁及其妻陈丙签订委托书，委托尹某代为出售诉争房屋，同日北京市平谷区公证处为此委托书出具了公证书。2004年12月10日，王丁与关某签订了转让上述房屋的房屋买卖协议书，双方在2004年12月14日将房屋过户到关某名下，并办理了贷款。但此后王丁仍在诉争房屋内居住，并持有登记在关某名下的该房屋所有权证书原件。
2006年12月30日，王丁与其妻兄陈乙签订协议，将诉争房屋卖给陈乙，价款20万元。陈乙给付王丁购房款后即搬入居住，其家人一直居住至今，期间王丁将伪造的房屋所有权证交给陈乙。
2007年12月21日，关某起诉要求与其妻何某离婚。该案审理期间，何某提出诉争房屋属于夫妻共同财产，要求依法分割，关某则辩称诉争房屋实际为王丁所有，并非其夫妻共同财产。该案中王丁作为证人出庭作证称其曾向同事马某借款帮关某还款，后为偿还马某欠款，以该房屋卖给关某为名办理了二手房买卖贷款手续，所得贷款由自己领取用于偿还马某欠款，并按月偿还贷款。当时关某及何某均认可除二手房贷款外，未向王丁支付其他款项，也未偿还房屋贷款。因诉争楼房涉及案外人权益，在关某与何某离婚案件中该房屋未作为夫妻共同财产予以分割处理。
2009年7月，王丁及其妻陈丙、其子王戊死亡。2009年8月7日陈乙死亡。
陈甲诉至原审法院称：2002年，王丁购买了诉争房屋。2004年10月，关某因无力偿还欠款，要求王丁帮忙，为了取得银行高额贷款，关某与王丁之间就诉争房屋进行了不真实的房屋买卖交易。2006年12月30日，王丁将该房屋卖给了我的父亲陈乙，我父亲按协议付款，王丁将该房屋交付给了我父亲。2009年8月7日，我父亲因病去世。因关某与王丁之间的房屋买卖为虚假交易，该行为不应得到法律的保护，故起诉请求确认关某与王丁之间签订的转让诉争房屋的买卖协议无效。
关某辩称：陈甲所述不属实，2004年12月10日，我从王丁和其妻陈丙手里购买了诉争房屋，价款20万元，当时付给王丁首付款8万元，双方签订了房屋买卖协议书并办理了过户手续，余款办理了二手房买卖贷款，贷款12万元，其中我给付王丁9万余元，剩下的钱我用于经营养殖场了。2006年7月，王丁在东方国际公寓购买楼房，我从韩庄农村商业银行办理了3万元的贷款，将拖欠王丁的房款付清。2007年因我起诉离婚，为了让前妻何某少分财产、多承担债务，我和王丁经协商假称是为了获取贷款而办理的虚假的房屋买卖手续，并伪造了其他部分债务。综上所述，诉争房屋应属我所有，不同意陈甲的诉讼请求。
王甲辩称：王丁生前曾告诉我，其将诉争楼房卖给陈甲家，自己到东方国际公寓买房；关某因经营出租车、为母亲治病、女儿上学向王丁借了很多钱，后为还款二人做了诉争楼房的买卖手续，将楼房过户给关某，并办理了贷款，但房产证一直在王丁手中。我同意法院依法判决。
王乙辩称：我弟媳陈丙曾跟我说，因王丁有心脏病，而诉争楼房太高，故将诉争楼房卖给其侄子陈甲，他们自己又购买了东方国际公寓的楼房。我同意法院依法判决。
王丁辩称：我认可陈甲的陈述，我有三个儿子，但是一直住在陈甲家，买房的情况我都知道。我同意陈甲的诉讼请求。
本案审理期间，陈甲提交落款时间为2005年1月10日由关某与王丁共同签订的协议，内容为：“在关某购买王丁新开街×号楼×单元×号楼房过户时，没有交付房款。关某办理的二手楼房买卖贷款12万元中，55 600元替关某还韩庄信用社贷款（已给王丁写下欠条）。其余楼房贷款归王丁偿还新开街×号楼×单元×号楼房二手房贷款。如果还不上，就以楼房抵。新开街×号楼×单元×号楼房二手楼房贷款与关某无关。在贷款偿还完后，关某无偿把新开街×号楼×单元×号过户给王丁。关某所办房本抵在王丁手。”关某认可该协议中其签名属实，但主张相应内容均为王丁在其签字的空白纸张上自行书写，对协议内容不予认可。同时，对于王丁持有诉争房屋所有权证书原件一节，关某称其在2008年7月不慎将房屋所有权证书丢失，为何出现在王丁手中不清楚，并称当时曾经报警，但无法提供报警记录。经询，关某承认在发现房屋所有权证书丢失后未申请补办新证书。
另，关某提交了王丁于2005年1月16日出具的收条，内容为：“因关某购买王丁新开街×号楼×单元×号楼房款20万元，王丁已领走关某二手楼房贷款92 000元（含银行已扣除6个月还款计6100元）。”证明给付王丁购房款92 000元。关某还提交证人刘某的证言，证明关某曾以自己名义办理了3万元贷款并给付王丁，付款原因不清楚。对于关某提供的上述证据，陈甲认为关某与王丁在2005年1月10日签订的协议中约定贷款由王丁领取并按月偿还，所以王丁取走部分贷款是正常的，收条只表明王丁从贷款中拿走92 000元，不能证明王丁将诉争房屋卖给关某；王丁与关某之间除诉争房屋外，还有其他经济往来，刘某的证言不能证明给付王丁的款项是购房款。
根据陈甲庭前提交的部分存款凭条，原审法院对存款凭条的签字底案进行查询。经核实，部分凭条的存款人写明为关某，部分凭条的存款人写明为王丁，部分凭条的存款人书写为王丁后又划去改写为关某。对此关某称，自己曾因住院而将款项给付王丁还贷，故存款人写为王丁；有几次是自己和王丁一同去还贷，认为谁签名都可以，所以由王丁签名，后又改为自己签名。
二、法院判决
一审法院经审理认为：根据查明的事实，双方诉争房屋原登记为王丁所有，根据关某与其前妻离婚诉讼中的陈述，其与王丁系为获取银行贷款而订立虚假的房屋买卖合同，并将诉争房屋过户到关某名下，取得贷款后，关某将贷款交给王丁，王丁用该款偿还其他欠款和贷款。王丁出庭证明了关某的陈述，关某前妻也证明其二人没有付款、还贷的事实，且诉争房屋一直由王丁居住，登记在关某名下的房屋所有权证一直由王丁持有。王丁将房屋卖给陈甲之父陈乙后，陈乙给付王丁购房款后即搬入该房屋，并与其家人居住至今，而关某对上述事实在王丁生前始终未提出异议。为此，结合关某在离婚诉讼中的陈述，以及王丁生前在关某离婚诉讼中的证词，应认定关某与王丁签订的房屋买卖合同为虚假合同。关某虽辩解称其在离婚诉讼中串通王丁作了虚假陈述，其实际已向王丁支付了购房款，但关某对给付8万元首付款的事实，未能提供证据；王丁为关某出具的收款92 000元的收条，可以证明王丁从诉争房屋的贷款中取走上述款项，且该款项中包含已扣除的6个月还款，此节与关某、王丁所称贷款由王丁领取并按月偿还贷款相符，不能证明是关某给付王丁的购房款；刘某的证言可以证明关某曾以其名义办理了3万元贷款并给付王丁的事实，但不能证明给付款项的原因，且关某与王丁尚有其他债权债务纠纷，故不能证明此笔款项为购房款。另根据本院调取的部分还贷存款凭条，存款人一栏分别出现关某与王丁两人的签名，而关某不能对王丁签名作出合理解释。综上，关某在诉讼中未能提供充分证据证明其与王丁所订房屋买卖合同的真实性，现陈甲要求确认关某与王丁签订的房屋买卖合同无效，证据充分，理由正当，法院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决：关某与王丁于二○○四年十二月十日签订的转让平谷区平谷镇新开街×号楼×单元×号的房屋买卖协议无效。
原审法院判决后，关某不服，以2005年1月10日协议是王丁私自在签有关某名字的空白纸张上单方书写不具备真实性、与何某离婚时王丁向法院作的是伪证、购房款已经交付王丁以及陈甲不具备本案原告主体资格等理由向本院提出上诉，要求撤销原审判决，予以改判或发回重审。陈甲、王甲、王乙、王丙均同意原审判决。
二审法院经审理认为：根据本案查明的事实，本案诉争房屋最初为王丁购买，此后王丁分别与关某以及陈乙签订房屋买卖协议，存在一房两卖之行为，故陈乙与该房屋以及王丁与关某之间签订的房屋买卖协议均存在利害关系。现陈乙已故，陈甲作为陈乙的继承人起诉要求确认王丁与关某签订的房屋买卖协议无效，诉讼资格不存在障碍，故本院对关某主张的本案中陈甲不具备原告主体资格的上诉意见不予采信。现本案争议在于王丁与关某之间是否存在真实的买卖关系，就此本院认为，虽然王丁与关某之间签订有房屋买卖协议且办理了权属登记过户手续，但结合双方于2005年1月10日签订的协议、双方未实际进行房屋交付、关某名下的房屋所有权证书原件由王丁持有、王丁偿还购房贷款以及关某离婚期间其与王丁向人民法院一致陈述等一系列证据，可以认定王丁与关某之间不存在真实的买卖行为。诉讼中关某否认其与王丁之间为虚假买卖关系，但对于2005年1月10日协议、为何双方未实际交付房屋、为何其名下的房屋所有权证书原件由王丁持有、为何王丁在偿还购房贷款等重要疑点，关某均无法作出合理说明。更为关键的是，关某在与其前妻何某离婚时明确向人民法院陈述该房屋并非其夫妻共同财产，而是归王丁所有，上述陈述作为当事人自认具有证明效力，根据禁止反言的诉讼原则当事人不能随意否认其自认。现关某称离婚诉讼时向法院所述为虚假陈述，即其承认在此前案件中向法院陈述事实时存在不诚信的行为。本院认为一个不具备基本的诉讼诚信的当事人无法取信于人，关某以其违反诚信为依据要求他人相信其所述，本身在逻辑上即存在悖论。综上所述，原审法院以王丁与关某之间签订的房屋买卖协议不具备当事人意思表示为由确认相应协议无效，处理正确，本院予以维持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。
审判逻辑
一、争议焦点
本案的争议焦点有二：一是王丁与关某的就诉争房屋买卖签订房屋买卖协议是否系虚假房屋买卖；二是此类房屋买卖协议是否有效。
二、观点透析
（一）司法实践中如何依据事实查明来认定虚假房屋买卖
法院在审理房屋买卖合同纠纷中要着重对双方如何约定买卖条件、房款来源、支付及手段等方面进行调查，以明辨房屋买卖合同的真伪。具体而言包括以下方面：
第一，审查看合同内容是否完整详尽。正常的房屋买卖中，房屋坐落、转让价款及支付方式、支付时间、房屋交付及办理转让过户时间，违约责任等条款是买卖双方商议的主要内容，通常在买卖合同中都有明确、详细的约定。但对于虚假买卖合同，由于其交易的虚构性，合同内容大多简单、粗陋，有些甚至连必要的合同条款也未作约定。在此情况下，如当事人又没有合理解释的，则应考虑合同的真实性。
第二，核实房款支付情况。由于房屋买卖通常所涉金额较大，如果确系真实交易，资金的流向应当是有据可查的，包括审查银行转账、存款等实际资金流向以及收款收据情况。如果当事人主张是以现金方式支付房款，也可通过审查资金来源、付款细节来进行判断。本案中，根据关某离婚诉讼中的陈述以及王丁的证人证言，双方之间的交易并没有实际付款，关某在本案中提出该陈述系虚假陈述，其曾向王丁支付过首付款8万元，但关某对此没有证据证明，故亦无法推翻交易未实际付款的事实。
第三，查明实际还贷情况，在正常交易中，银行贷款应当由贷款人，也就是买受人归还，但在虚假房屋买卖用以骗贷案件中，往往是由出卖人归还贷款。通常表现为出卖人持有买受人名下的还贷卡，或者是逐月向还贷账户汇款。本案中，根据一审法院调取的部分还贷存款凭条，存款人一栏分别出现了关某与王丁两人的签名，在关某不能对王丁签名作出合理解释的情况下，不能排除王丁还贷可能性。
第四，核查交易后房屋的实际居住使用情况，按照常理，房屋转让后，房屋一般应交由买受人使用。而在虚假的房屋买卖中，房屋通常仍然由出卖人实际控制。本案中，诉争房屋一直由王丁居住使用，王丁将房屋卖给陈乙后，陈乙向王丁给付购房款即搬入居住，其家人并居住至今，而关某对这些事实在王丁生前始终没有提出异议，亦无法进行合理解释。
第五，在审判实践中还可通过审查所涉房屋产权证及相关资料、票据的保管情况，以及在庭审中仔细询问当事人对房屋状况、交易细节的掌握程度来辨别买卖是否虚假。本案中诉争房屋的产权证由王丁持有，显然与常理不符，尤其是通过了解另案事实，发现关某曾明确向人民法院陈述诉争房屋并非其夫妻共同财产，而是归王丁所有，按照民事诉讼证据规则，这作为当事人自认具有证明效力，当事人不能随意否认其自认。
因此，综合本案以上查明的事实，可以认定关某与王丁就诉争房屋签订的房屋买卖协议系虚假房屋买卖合同。
（二）虚假房屋买卖协议应该无效
本案中当事人签订房屋买卖协议的目的并非房屋交易，而是获取银行贷款，实务界对于这类协议因违反合同法相关规定应当无效的意见是基本一致的，但对认定无效的依据尚存争议，有主张依据为《合同法》第52条第2项：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。”亦有主张依据为《合同法》第52条第3项，即以合法形式掩盖非法目的，还有主张其因“违反法律、行政法规的强制性规定”而无效。就本案而言，笔者同意一审法院的观点，关某与王丁签订虚假房屋买卖协议属于“以合法形式掩盖非法目的”。双方的协议从形式上看是合法的，然而目的却是非法的，损害了正常的金融秩序。此处“非法”的“法”范围不应限于法律和行政法规，还应涵盖规章、司法解释等明文规定的“法”。
从构成要件来说，因“以合法形式掩盖非法目的”的虚假房屋买卖无效应该包括当事人进行虚伪意思表示和真实目的非法两项要件。本案中，关某与王丁的行为符合这两项构成要件，具体而言：
首先，当事人违背真实意思，进行虚伪意思表示。根据私法的意思自治原则，只要不违反法律的禁止性规定，当事人可以根据自己的意志自主地为民事法律行为，形成民事上的权利义务关系。但法律也考虑到维护交易安全，维护公共利益和正当第三人利益的需要，对意思自治原则进行了必要的限制，即缔约方也要对自己的意思表达负责，不能以虚伪的、有瑕疵的意思表示损害公共利益、第三人利益或者合同对方的利益，否则，将构成权利的滥用，需要承担法律上的后果。我国《民法通则》规定“意思表示真实”是民事法律行为有效的一般要件，同时，《民法通则》、《合同法》还对合同效力可撤销和无效的情形进行了规定，欺诈、显失公平、恶意串通损害第三人利益等都将导致合同可撤销或者无效。可见，意思表示真实是合同效力的基本构成要件。虚伪意思表示，是指当事人明知不是自己内心真实想法，仍做出与真实意思相悖的表示。其又可分为单独虚伪表示和通谋虚伪表示。本案关某与王丁订立房屋买卖协议就属于典型的通谋虚伪表示。双方订立房屋买卖协议，但其真实目的并不是进行房屋买卖，双方也并未真实履行合同义务，其内心真实的意思表示与合同表示的意思相悖。
其次，当事人的真实目的非法。本案中，当事人签订房屋买卖协议的真实目的显然不是进行房屋买卖交易，而是骗取银行的住房贷款，这是利用订立房屋买卖合同的合法形式，来规避国家正常的金融监管秩序。国家的金融监管秩序是监管主体通过制定和实施制度化规范体系来实现的，其内容包括优化监管行为、规范金融经营、维护金融消费者等金融主体利益、防范金融风险、保障金融安全等。这些规范也包括了国家有关商业贷款条件要求的规定、关于住房贷款主体要求的规定等。本案中关某与丁某的真实目的，则明显违反了这些规定，损害了正常的金融监管秩序，作为利害关系人陈乙继承人的陈甲有权请求法院确认关某与丁某签订的房屋买卖协议无效。
