农村房屋买卖合同的效力认定
农村房屋买卖合同的效力认定
【案情】
钱某原系城镇居民，2003年5月6日，其与付某签订房屋买卖合同，购买付某在农村的一处房屋。合同约定购买价为5万元，付某负责将房产证、土地证过户。合同签订后，钱某足额交纳了房款，并将其户口迁至付某所在村，但未实际居住。2012年，钱某诉至法院要求付某办理过户手续。付某辩称，钱某属于“空挂户”，不享有该村集体经济组织成员资格，故双方签订的房屋买卖合同无效，不能办理过户。
【评析】
宅基地使用权是农村集体经济组织人员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非集体经济组织人员无权取得或变相取得。本案中，双方签订的房屋买卖合同中的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。
由于农村宅基地具有极强的福利和保障性质，且是本集体经济组织成员无偿取得的，因此，取得宅基地使用权的主体应当限于本集体经济组织成员，否则将会扰乱现行的集体土地管理秩序和农村经济管理体制。在宅基地分配仍具有社会保障性质的情况下，开放宅基地交易，将影响社会秩序和稳定。
农村集体经济组织成员资格的判断，应从我国农村集体经济组织所具有的自然共同体特征出发，以成员权理论为基础，以是否形成较为固定的生产、生活为基本条件，并结合是否具有依法登记的集体经济组织所在地常住户口，作为判断是否具有农村集体经济组织成员资格的一般原则。
钱某虽在与付某签订房屋买卖合同后将户口迁入付某所在的村，但并未在该村实际居住、生产、生活，同时亦未与其他集体经济组织成员形成较为固定并具有延续性的联系，属于“空挂户”。由于“空挂户”仅迁入了户口，根本或长期不在该村居住、生产、生活，且其生存依赖并非该村集体土地，与其他集体经济组织成员也不会形成较为固定并具有延续性的联系，如果对该类人按该集体经济组织成员对待，会严重侵害该村真正集体经济组织成员的生存权益。因此，在确定农村集体经济组织成员资格时，应当明确对此类人员的农村集体经济组织成员资格予以排除。
本案中，钱某虽将户口迁入村中，但其并不在该村居住，其生存保障和就业渠道不依赖于该村集体所有的土地，与集体经济组织无任何缘系，故不能认定钱某具有该村集体经济组织成员资格。因此，他与付某签订的房屋买卖合同应为无效合同，其要求付某协助办理产权过户手续的诉讼请求亦不能得到支持。法院最终驳回了钱某的诉讼请求。
