买房人行使不安抗辩权对合同履行的影响
买房人行使不安抗辩权对合同履行的影响
——樊某诉李某房屋买卖合同纠纷案
依据: （2010）二中民终字第20622号
核心法律问题：买房人行使不安抗辩权对合同履行的影响
案情介绍
一、基本案情
上诉人（原审被告、反诉原告）：樊某
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李某
李某起诉至原审法院称：2010年3月20日，李某与樊某通过北京某经纪公司签订了《房屋买卖合同》，约定樊某将自己所有的位于顺义区樱花园一区某号楼某室的楼房，以85万元的价格卖予李某，付款方式为首付加贷款，拟贷款52万元。合同签订日由买方向卖方支付5000元定金，并于2010年4月5日前补齐首付款，同时办理银行面签手续。合同签订后，李某依约向樊某支付了定金。2010年4月5日前，李某拟向樊某补齐首付款时樊某却通过中介告知李某自己不再卖房。2010年4月6日，李某与中介公司工作人员共同找到樊某，要求其领受剩余首付款，配合李某办理银行面签手续，继续履行合同，被樊某拒绝。为维护自己合法权益，李某诉至法院，请求：（1）判决确认李某与樊某签订的房屋买卖合同有效；（2）判令樊某继续履行与李某签订的房屋买卖合同；（3）诉讼费由樊某承担。
樊某辩称并反诉称：樊某在2010年4月5日之前没有收到任何信息说李某要交纳首付款。4月6日，李某和中介公司也没有找樊某。樊某认可合同有效，但不同意继续履行合同。2010年3月20日，双方通过中介公司签订《房屋买卖合同》。合同约定，房屋成交价为85万元人民币，付款方式为定金5000元，于合同签订时支付；首付款为32.5万元人民币，于2010年4月5日前支付；尾款通过银行贷款方式支付。合同签订后，李某违约，无能力支付首付款，直至起诉之日未支付首付款。樊某于2010年4月11日以短信方式通知李某解除合同。现反诉请求：（1）判令李某承担违约责任，定金5000元不予退还；（2）判令解除双方签订的房屋买卖合同。
针对樊某的反诉李某辩称：李某并不存在违约事实，不认可樊某于4月11日向李某发出解除合同信息。
经北京某经纪公司居间介绍，李某与樊某于2010年3月20日签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定樊某向李某出售位于北京市顺义区樱花园一区某号楼某号房产，成交价格85万元。双方还与北京某经纪公司一起签订了《北京市存量房屋居间合同》（以下简称《居间合同》）。《买卖合同》就付款方式及期限约定为：（1）于签订本合同当日李某支付樊某购房定金5000元；（2）双方商定于2010年4月5日前补齐首付款，并且同时办理银行面签手续。《居间合同》约定李某的付款方式需要银行贷款，拟定贷款金额为52万元。《买卖合同》第7条关于逾期付款责任的约定为：“买受人未按照约定的时间付款的，逾期超过3日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按照累计的逾期应付款的1％向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。”《买卖合同》第13条规定：“对本合同的解除，应当采用书面形式。”合同签订当日，李某给付樊某购房定金5000元。
李某为证实樊某在2010年4月5日前告知不再卖房，提供了北京某经纪公司出具的证明。证明的主要内容有：在签订本合同之后的2010年3月27日，樊某告知北京某经纪公司此房屋不再售给李某，其原因是樊某因买不到经济适用房故不能再履行合同；北京某经纪公司于当日通过电话及时通知李某并转告了樊某不再继续履行合同的意向，当时李某正在外地出差。待李某于2010年4月6日回京后，北京某经纪公司与李某一同去樊某家里问清事实，并想劝解樊某继续履行合同，但经过交涉樊某仍决定违约不再履行合同；为此北京某经纪公司于2010年4月21日通过顺义区半壁店邮政局给樊某发了要求其继续履行合同的律师函，樊某于当月22日委派一位叫王某的人已接收，北京某经纪公司并保留了寄件人存根、发票及11185的签收短信。樊某认为北京某经纪公司收取了李某的中介费，与李某存在利益关系，该证明的证明力不足。
樊某提供了公证书一份，以证实其于2010年4月11日向李某发送短信解除合同。公证书的公证时间是2010年7月6日，所公证的短信内容为“李某先生您好：由于您没有于2010年4月5日前补齐首付款，现正式通知您与您解除我们之间所签订的房屋买卖合同。樊某。”李某认可于4月11日左右收到过该条短信，但认为看不出短信的发送时间是4月11日，同时还认为樊某没有按照合同要求以书面形式通知解除合同。该公证书所公证的照片未能显示该短信的发送时间。
针对李某主张的曾于4月6日到过樊某家，樊某提供了其父亲的《北京市医疗保险手册》及证人证言加以反驳。樊某称《北京市医疗保险手册》可以证明4月6日其父亲住院，樊某一直在医院陪护。《北京市医疗保险手册》记载入院、出院日期为2010年3月30日、4月3日。为樊某出庭作证的证人有金某、舒某，均是樊某的邻居。金某称：清明节那几天没有看到樊某回家；4月9日，其在樊某的家中见到了李某及一名中介公司的人员，樊某夫妻二人及另一名邻居也在场，当时聊的是卖房的事情，李某要买樊某的房子，樊某家因为经济适用房弄不下来，就不卖给李某房屋了，还说李某没有交首付款，房子也不卖了。舒某称4月10日下午5点左右在樊某家中见到了李某及两名中介公司的人员，4月6日没看见有人去过樊某家中。李某认可去樊某家中时见到了上述两名证人。樊某则称李某是4月9日去他家。
二、法院判决
一审法院经审理认为：李某与樊某签订的《买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，该合同对双方具有法律约束力。李某称樊某在2010年4月5日之前通过北京某经纪公司表示不再履行合同，并提供北京某经纪公司的证明加以证实。樊某虽对北京某经纪公司证明的内容不予认可，但樊某的证人金某在庭审中陈述樊某因购买不了经济适用房就不再卖房，该陈述足以佐证北京某经纪公司的证明内容。因此，对北京某经纪公司证明的内容予以采信。樊某称李某未在约定的期限内支付首付款，其有权解除合同。但李某在知樊某不再履行合同的情况下，基于对自己权益的保护，行使不安抗辩权而未履行其付款义务，有合法依据，樊某以此为由要求解除合同，法律依据不足。李某要求樊某继续履行合同，于法有据，予以支持，并依法驳回樊某反诉要求解除房屋买卖合同并不退还定金5000元的请求。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条之规定，一审法院于2010年9月判决：一、李某与樊某于二〇一〇年三月二十日签订的《北京市存量房屋买卖合同》合法有效；二、樊某于判决生效后继续履行上述合同；三、驳回樊某的全部反诉请求。
判决后，樊某不服，持原诉意见和理由上诉至本院，请求二审法院查清事实，依法改判。李某同意原判。
二审法院经审理认为：李某与樊某签订的《买卖合同》系双方的真实意思表示，不违背法律、行政法规强制性规定，合法有效，合同双方均应遵照履行。根据北京某经纪公司及证人金某的证明可以确认，樊某在2010年4月5日前通过北京某经纪公司向李某明确表示不再履行合同，据此，李某未支付首付款，并无不当。樊某以李某未支付首付款为由上诉要求解除合同，缺乏依据。李某主张继续履行合同，符合合同约定，予以支持。综上所述，原判正确，应予维持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。
审判逻辑
一、争议焦点
本案核心问题在于买房人行使不安抗辩权暂不支付房款对合同履行的影响。
二、观点透析
本案中，李某起诉要求樊某继续履行合同，樊某反诉主张因李某未及时支付首付款要求解除双方合同并要求李某承担违约责任。在合同有效的前提下，关键的问题就在于李某未支付首付款是否构成违约。未按约定及时支付首付款，本是构成房屋买卖合同解除的重要情形，但从本案事实来看，李某系在已知樊某不再履行合同的情况下，基于对自己权益的保护，行使不安抗辩权而未履行其付款义务。所谓不安抗辩权,是指在双方合同中，在后履行义务的一方当事人出现有可能危及先履行义务一方当事人债权实现的情形时，在其未履行或者提供担保前，先履行义务的一方当事人有权拒绝履行自己的债务。法律设立不安抗辩权制度的目的，在于预防因情况发生变化而使先履行义务的一方当事人遭受损害。我国《合同法》第68条规定：“ 应当先履行债务的当事人, 有确切证据证明对方有下列情形之一的, 可以中止履行：第一，经营状况严重恶化；第二，转移财产、抽逃资金, 以逃避债务；第三，丧失商业信誉；第四，有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”
在市场交易以及司法实践中，当事人常常运用同时履行抗辩权和后履行抗辩权来保护自己的合法权益，而对于不安抗辩权却很少使用，甚至不知道如何运用不安抗辩权来保护自己的合法权益。因为，行使不安抗辩权的一方当事人必须有确切的证据，这就要求行使不安抗辩权的一方当事人在订立和履行合同时，不仅要对另一方当事人履约能力的现状有所了解，而且还要对合同履行过程中另一方履约能力的变化、财产状况的变化做出一个基本准确的预测。当然，如果对方当事人已经以明确的方式表示不再继续履行合同，那么一方当事人依据不安抗辩权不履行己方义务也就顺理成章了。
需要注意的是，当事人在行使不安抗辩权的时候，必须要有证据证明，对方丧失或者可能丧失履行义务的能力。根据法律的规定，一般包括：（1）经营状况严重恶化。（2）转移财产、抽逃资金、以逃避债务。（3）丧失商业信誉。（4）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。只有先履行义务的一方当事人有证据证明对方当事人有上述情形之一，才可行使不安抗辩权。而法律为了保证当事人正确慎重地使用该项权利，以避免损害另一方当事人的利益，又规定行使不安抗辩权的一方当事人负有举证义务，即必须有证据证明另一方当事人出现了丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，否则，不能行使不安抗辩权。
不过本案中，樊某通过中介公司明确表示不再出卖房屋，李某因行使不安抗辩权不予支付购房首付款，也就不构成违约，樊某以李某未及时支付首付款为由要求解除双方合同的请求自然也就不能支持。
