二手房买卖，别忘了土地使用权过户约定
案情简介： 2014年7月22日及8月1日，被告李某作为被告张某的代理人，与原告赵某签订《房地产经纪合同》与《补充协议》，买卖中介方为被告某公司，合同约定：张某将其所有位于某市一套房屋（即本案讼争房屋）出卖给赵某，转让价格为855000元；另约定为保证交房及配套设施的顺利交接，张某从房款中预留20000元作为“交接保证金”由某公司代管，待房屋后交接完毕向某公司领取；上述房产的成交价为张某实收房款，因本次交易产生的双方名下交易税费、土地证费、中介费用等均由赵某承担，合同及补充协议中三方还约定其他事项。2014年8月11日，讼争房屋权属过户登记至原告赵某名下；8月22日赵某领取房产证并支付房款835000元，余款20000元作为保证金由某公司代管。后因讼争房屋的交接问题上买卖双方发生争议，原告赵某自行接收使用了讼争房屋，并将三被告诉至某市人民法院。原告认为，按合同约定被告李某、张某应在2014年8月26日前与原告办理后续的土地使用权证过户等手续，中介方发函催促无果，至今二人未履约已构成违约，故要求三被告连带赔偿40000元违约金。被告某公司辩称，本案纠纷因买卖双方就房屋交接未协商明确，自己系交易服务方，居间协调，不应当承担连带责任；被告张某未作答辩；被告李某辩称，房产证过户当日原告借口有事离开，之后便拒绝配合办理后续房屋交接手续，并自行撬开房锁，接收和使用了房屋，原告才是违约方。人民法院经开庭审理，判决驳回原告的诉讼请求。 法院认为： 本案因双方在讼争房屋交接方面发生争执而起。原告以被告张某未协助办理土地使用权证过户手续为由要求三被告连带赔偿违约金40000元，但原告并无证据表明被告张某及其代理人李某存在拒绝协助其办理土地使用权证过户的事实；同时，双方在所订立的合同中亦无相关土地使用权证过户的约定，以及相应违约承担的约定，故原告主张三被告连带赔偿违约金40000元缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 评析： 我国法律规定，城市房地产权属登记包括房屋所有权登记和土地使用权登记两部分。在实务中，房屋买卖双方会在合同中对房屋所有权证过户登记的方式、时间和违约责任等作出细致规定，却往往会忽视甚至遗忘了对土地使用证的过户登记作出具体约定。而民事活动尊重当事人意思自治，只要不违反法律强制性规定，合同约定合法有效。这就造成因房屋土地使用权证的过户登记导致合同履行出现争议时，找不到相关合同依据化解纠纷，相关诉求难以得到法院支持。本案就是典型案例。由于合同中没有明确约定有土地使用权证的过户时间、方式，原告虽仍有权要求对方履行过户义务，但在履行时间上就会模糊，关于违约责任认定、承担的诉求也很难得到法院支持。最终，本案原告的诉求因缺乏事实和法律依据，被法院判决驳回。
