二手房卖方过户后，买方拒付余款，卖方可否解除房屋买卖合同
一、案情简介
2003 年 8 月，原告张XXXX（出卖人）委托吴XXXX与被告李XXXX（买受人）签订了一份房屋买卖合同。该合同约定，原告张XXXX将其所有一套住宅出售给被告李XXXX，房款为 69,800 元。付款方式为，签订协议时，买受人付定金 1,000 元； 2003 年 8 月 17 日付款 30,000 元；余款办完房证后付清。签订协议前的水电费、供暖费、物业费由出售人承担，签订协议后的费用由买受人承担。合同签订后，李XXXX当天付了 1,000 元定金。
2003 年 8 月 17 日 ，李XXXX在付第二笔 30,000 元房款前，发现张XXXX所出售的房屋欠各种费用，遂未按约定交纳第二笔房款 30,000 元。但双方协商一致，由李XXXX出资 1,400 元，双方于 2003 年 8 月 29 日，到房屋所在地的房产局房产交易中心办理房屋买卖过户手续，产权所有人由张XXXX变更为李XXXX。办理完更名手续后，李XXXX当时离去却未付给张XXXX房款，张XXXX的代理人吴XXXX当天便到公安部门报案，后因李XXXX一直未付购房款， 2003 年 11 月张XXXX起诉至皇姑区人民法院，要求解除原、被告之间的房屋买卖合同，并赔偿由李XXXX更名为张XXXX的更名费 2,000 元。被告李XXXX同意解除合同但拒绝赔偿损失。
二、法院判决
法院认为，合法的房屋买卖关系受法律保护。原、被告间所达成的房屋买卖协议真实、合法、有效，双方有义务按协议履行。但现在张XXXX要求解除房屋买卖合同，李XXXX又表示同意，根据当事人意思自治原则，应判令解除双方的房屋买卖合同。李XXXX所交纳的定金 1,000 元，应判令张XXXX返还。因李XXXX在办理完房证后，未按约定向张XXXX支付房款，对合同的解除负有一定过错，故因解除合同所造成的损失，应由李XXXX均担。张XXXX要求为恢复原状由李XXXX更名为张XXXX的费用应由李XXXX承担的诉讼请求，本院予以支持。
依法判决如下：
一、解除原、被告间的房屋买卖合同。
二、原告张XXXX返还被告李XXXX定金 1,000 元（于本判决生效后十日内付清）。
三、被告李XXXX给付原告张XXXX争议房屋房产登记恢复为张XXXX的更名费（具体数额以实际支出为准，对更名事宜，被告负有协助义务）。
四、驳回原告其他诉讼请求。
三、律师点评
房屋买卖合同的购买人的主要义务是支付房款，而房主的主要义务是交付房屋并办理产权过户。
本案中，李XXXX取得了房屋所有权后却拒绝支付房款，已经构成违约。其违约行为严重地侵害了房主的合法权益，致使房主的获得房款的合同目的无法实现。根据《合同法》第九十四条 （四 ）项规定：当事人一方迟延履行债务致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。因此本案中房主张XXXX有权解除合同。又由于被告李XXXX对合同解除存在过错，故应赔偿解除合同给张XXXX造成的实际损失。《合同法》 第一百一十三条规定： 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。
本案中，原告张XXXX领取判决书后，可以持该判决书，要求李XXXX协助到房屋管理局将房屋所有权重新更名至自己名下。若李XXXX拒绝协助的，张XXXX也可以请求法院出具协助执行的裁定书，要求房管局直接将产权更名至自己名下。
