房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。）
 
一、原告诉称
邱文杰诉称：与陈德强于二零一五年7月2日签订了《存量房屋买卖合同》，合同约定邱文杰将位于朝阳区某小区房屋售予陈德强。价款395万元，付款方式为当日支付定金20万，于8月5日前付房款340万元，其余30万元贷款。若逾期，自逾期之日起按成交价格的每日万分之五向支付违约金。逾期超过15个工作日，守约方有权解除合同。任一方违约造成无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔。合同签订后，当日向邱文杰支付定金。陈德强应于二零一五年8月5日前向邱文杰支付购房款人民币340万元，陈德强一直拒绝履行，告知因资金原因，不购买该房屋。邱文杰请求法院判令：
1、解除邱文杰、陈德强于二零一五年7月2日签订的《存量房屋买卖合同》；
2、陈德强支付违约金59万元（扣除已付定金20万）
 
二、被告辩称
同意解除合同，但解除的时间是10月12日。不同意支付违约金，陈德强认为在合同履行过程中双方对合同进行了变更，根本导致合同无法继续履行的是邱文杰。
陈德强反诉称：因邱文杰在办理贷款手续时拒不提供房屋租赁合同，无法办理贷款手续，致使本案房屋买卖合同无法继续履行，应当承担违约责任，根据双方合同约定，陈德强有权要求邱文杰按定金罚则双倍返还定金共计40万元整。为维护当事人的合法权益，请求法院判令：邱文杰双倍返还定金共计40万元整；
 
三、法院查明
在中介的居间下，邱文杰的母亲作为邱文杰的委托代理人（出卖人）与陈德强（买受人）于二零一五年7月2日签订《存量房屋买卖合同》，附件二，对房屋买卖事宜予以具体约定，买卖双方应于二零一五年7月10日前办理贷款手续，买受人拟贷款数额为30万元整，买受人于二零一五年8月5日前支付出卖人购房款340万元，支付方式为银行资金监管。
第二条第五款商业按揭贷款中约定“若贷款未获批准或批贷数额不足拟贷款额，买受人可再向其他银行申请，出卖人应配合。买受人未再次申请，再次申请仍未获批准或批贷数额仍不足拟贷款额，则买卖双方应于20日内办理权属转移登记手续，同时买受人应以现金形式补齐贷款部分房款”。
第七条约定“自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除《买卖合同》。任一方违约造成《买卖合同》无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔。
对于合同中约定的30万元贷款以及340万元中的170万元，陈德强均需通过光大银行经营贷过桥的方式支付。在合同约定的申请贷款及支付购房款之时，中介告知陈德强光大银行无法办理该项业务，具体能够办理时间不确定。二零一五年8月27日，能够办理上述业务的时候，陈德强开始申请办理贷款，并向某担保公司支付借款利息6万元、服务费4.6万元。
二零一五年9月21日。给中介的经纪人发短信表示超出合同期限太长，不能再等了。经纪人回复就等批贷了，其他款项陈德强自己筹。从经纪人处取得陈德强的联系方式。次日，与陈德强取得联系。在与陈德强的沟通中，陈德强表示资金存在问题，想和邱文杰协议退款，如果邱文杰不同意，也可以筹款继续履行合同。表示若陈德强不愿意购买，应提供合理方案。二零一五年9月25日，中介的经纪人给发短信，需要给承租人打电话后，承租人才能签放弃优先购买权协议，持有放弃优先购买权协议就可以审批贷款了。
庭审中，陈德强与中介均称签订合同时，与邱文杰达成口头协议，除合同中约定30万元外，340万元中的170万元亦需以贷款的方式支付，在银行无法办理该项业务时也告知邱文杰，需要等待银行的审批，邱文杰对上述情况知情且同意。邱文杰对陈德强与中介的上述陈述均不认可。
 
四、法院判决：
1、解除邱文杰与陈德强于二○一五年七月二日签订的《存量房屋买卖合同》；
2、陈德强于本判决生效后十五日内支付邱文杰违约金十万元
3、驳回邱文杰的其他诉讼请求；
4、驳回陈德强的反诉请求。
 
五、北京房产律师靳双权点评：
1、依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，邱文杰与陈德强签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。
 
2、关于变更合同的问题
双方在房屋买卖合同中约定应于二零一五年7月10日前办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为30万元，买受人应于二零一五年8月5日前支付购房款340万元。陈德强与中介主张与邱文杰达成口头协议变更了贷款数额，但未出示证据予以证明，且邱文杰对此不认可，故陈德强与中介的主张，法院难以采信。
 
3、关于迟延履行的问题
陈德强应依据合同约定于二零一五年8月5日前以银行资金监管的方式支付购房款340万元，但因陈德强需以过桥贷款方式支付购房款，而未能在二零一五年8月5日前支付购房款，直至二零一五年8月27日才申请办理贷款，故陈德强未履行合同约定的义务已超过十五日，邱文杰依据合同约定要求解除房屋买卖合同的诉求，有事实与法律依据。
 
4、关于违约数额调整问题
（1）陈德强未在约定的期限履行合同义务的行为构成违约，应依约承担违约责任，邱文杰选择要求陈德强承担违约金的违约责任，关于违约金的具体金额，违约金作为一种当事人通过约定而预先确定，在违约行为发生后生效的独立于履行行为之外的给付。
（2）人民法院对于违约金的数额应依据法律规定，结合具体案情予以认定。考虑到陈德强在未与邱文杰达成解除合同的合意时，仍表示愿意筹集资金继续履行合同，并向担保公司支付借款利息及费用以获得贷款的事实，且陈德强申请降低违约金数额，故法院酌情确定违约金数额为30万元。因陈德强已支付定金20万元，邱文杰主张以上述款项抵销违约金，故陈德强应再支付邱文杰违约金10万元。
陈德强主张邱文杰构成违约，与本案查明的事实不符，故陈德强要求邱文杰双倍返还定金的反诉请求，于法无据，法院不予支持。
陈德强不服提起上诉，二审法院维持原判。