小产权房买卖纠纷的处理---聊城律师
小产权房买卖纠纷的处理
案情：2008年城镇居民王某以15万元购买吴某位于某村宅基房屋10间并签订住宅房屋买卖协议书一份，协议签订后，吴某交付房屋，王某支付了购房款，2015年吴某反悔，起诉到法院要求确认合同无效。
一审判决：一、王某与吴某的住宅房屋买卖协议系无效合同；二、吴某返还王某购房款及吴某按照银行同期同类贷款利率自2008年支付利息
二审判决：一、维持一审判决；二、吴某赔偿王某损失5万元。
案情分析：
一、宅基地是农民的重要的财产权利，严禁宅基地进入市场进入市场进行交易。根据国务院办公厅《关于加强土地转让管理，严禁炒卖土地的通知》第二条第2款规定，“农村的住宅不得向城市居民出售”；2004年12月24日国务院在《关于深化改革严格土地管理的规定》中再次强调，“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购买宅基地”。可见，现有法律及政策明确规定禁止城镇居民在农村购买宅基地或者地上建筑物。本案中，王某为城镇居民购买农村宅基地，王某与吴某的宅基地房屋买卖协议应认定无效。
二、双方合同无效后的处理问题
《中华人民共和国合同法》第58条规定，“合同无效或者被撤销后，该合同取得财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中王某因合同无效造成的损失除了购房款及利息外，还应当包括王某对于房屋进行管理、维修支出的费用，以及王某购买同地段商品房同期增值的信赖利益损失。二审法院依据上述规定除维持原审判决外，又判决赔偿损失5万元，5万元的损失相对于近年来房价疯涨吗，以及巨大的拆迁补偿收益而言显然只是杯水车薪，本律师认为，如果要真正切实的弥补买受人的损失，应当对该房产的价值进行评估，其增值部分作为信赖利益损失赔偿买受人。
