房屋买卖纠纷律师靳双权对一件小产权房买卖案件的点评
房产律师提示：本案涉及的是买卖“小产权房”的法律问题，《合同法》第52条规定，违反法律、行政法规的合同无效，最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》第4条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。
案件情况：
北京市大兴区某政府为了加快旧村改造，吸引甲房地产开发公司开发销售改造后的某小区房屋，该小区具有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，但未办理土地使用权出让手续。
2013年7月，甲公司与北京大兴区的乙某签订《房屋买卖合同》，该合同约定乙某购买该小区房屋一套，总价款460万元。付款方式为一次性付款，乙某于合同签订后向甲公司交纳房款460万元；甲公司应当在2014年5月1日前将经验收合格的房屋交付乙某。合同附件约定：甲公司争取于2014年12月31日前办理北京市“大产权”，届时不能办理的，乙方有权解除合同；乙方解除合同的，甲公司应当自解除合同之日起60天内退还全部已付款，并按累计已付款的3%向乙方支付违约金，乙方要求继续履行合同，合同继续履行。合同签订之日，乙方全部支付了全部的购房款。但甲公司一直未能按约定将房屋交付使用，也未办理北京市“大产权”，双方遂产生纠纷。
乙某随后想找代理他起诉甲公司，但，2015年2月接到了甲公司的起诉书。甲公司向法院提起诉讼，称因所售房屋没有预售许可证，且到现在尚不能办理下来，要求确认双方签订的商品房买卖合同无效。
庭审过程：
我作为乙某的代理人参加了诉讼，我方当庭提交了书面答辩状并发表意见，首先，我方认为房屋买卖合同有效。
其次，甲公司向我方销售房屋系旧村改造项目，未办理土地使用权出让手续，不属于商品房开发，根据国家法律规定，不能取得房屋预售许可证。但本案中诉争房屋经过规划部门规划取得了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，主要为旧村改造项目服务的，应当认定为合法建筑物。
同时，甲公司于我方钱定的房屋买卖合同属双方自愿，未违反国家相关法律规定，因此应确认该房屋买卖合同有效。
被告辩称：我们认为坚持诉讼请求
法院裁决：
法院认定该房屋买卖合同有效，驳回原告的诉讼请求。
房地产专业律师靳双权解析：
本案涉及的买卖“小产权房”问题，一般法律、行政法规才是判断合同效力的依据，目前法律、行政法规并没有禁止购买小产权房作出明确的规定，实践中法院通常认为小产权房缺少国有土地使用手续，因此购买小产权房的合同无效。
实务中，法院也对“小产权房”进行具体区分：如果系经过规划部门规划的、主要为旧村改造项目的小产权房，将来能取得房屋所有权证的，因是合法建造。
根据《物权法》第30条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”之规定，应认为出卖人对房屋享有物权，也就有处分的权利，因此买卖这类“小产权房”的合同为有效；其余情形下的“小产权房”因为确定无法取得物权，所以买卖合同无效。
