直管公房承租人变更的司法实践
直管公房承租人变更的司法实践
作者：龚晓菲律师
近期，碰到不少朋友咨询我关于直管公房承租人变更的问题，事情往往都是公房的承租人是老一辈儿，现在家里老人去世了，与老人同住的某位直系亲属想将公房的承租人变更成为自己，但是在去办理变更事项时，公房管理机构屡屡以不能提供其他家庭成员/直系亲属同意变更或对变更无异议的证明材料为由，从而答复拒绝办理变更承租人手续。咨询的朋友大都询问此类情况能否通过法律途径予以解决？
首先，我们需要清楚直管公房承租人变更所需具备的条件？
公房管理机构在审查直管公房承租人变更，所遵照的文件主要是《北京市公有住宅租赁合同》，该合同第七条“租赁期限内，承租人外迁或死亡，承租人同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。”根据上述规定，原承租人死亡后，如果某人想继续承租该公有住宅应同时具备四个条件：1、与原承租人同一户籍；2、与原承租人在公有住宅处共同并连续居住两年以上；3、无其他住房；4、其他家庭成员无异议。
其次，我们需要清楚其他家庭成员的范围？
上述直管公房变更承租人的条件中，前三项条件很容易理解且很容易界定，而第四项条件即其他家庭成员无异议，因为现实的种种原因，大多数情况下可能无法提供，这也就成为了公房管理机关拒绝履行变更承租人手续的理由。破解该难题的关键点在于其他家庭成员的范围？从目前北京各法院的判决来看，关于其他家庭成员的范围，法院通常认为，只有符合与原承租人同一户籍、共同居住两年以上、无其他住房的条件的家庭成员，才是需要征求其意见需要其无异议的家庭成员。
综上所述，如果公房管理机关以无法提供其他家庭成员同意变更或对变更无异议的证明材料而拒绝办理变更承租人手续时，如果家庭成员与原承租人非同一户籍或者非共同居住两年以上或者有其他住房的，那么，我们可以向法院提起行政诉讼，要求公房管理机构撤销拒绝变更承租人的决定，并限期重新作出答决定。
